第一太平戴维斯胡建明：房地产新周期下破题融资难的新思考
2019已不足一个月，房地产市场波动前行，为了实现高周转、快速回笼资金，一众房企在营销上也做足了功夫，可以说，在普遍“钱紧”的压力下，房企收缩战线，向市场要钱成为了通行办法。
除此之外，融资亦是缓解资金链债务压力的惯用行为，不过，现行的国家政策以及市场环境下，融资难也成为了房企普遍面临的压力。而新周期下，作为我国经济压舱石的房地产，在融资方面有哪些路径可以依赖，又怎样判断哪些路径更适合自己呢？日前，新浪地产(微博)就房地产融资等话题采访了第一太平戴维斯高级董事胡建明，看他如何为房企融资难进行破题。
第一太平戴维斯高级董事 胡建明
阶梯化供给住宅或为中国房地产新周期下的解决方案
就当下中国房地产市场而言，调控仍然是主旋律。据悉，2017年房地产调控超过250次，2018年全年调控政策达405次，而2019年前8个月，调控次数已达367次。这样的调控密度和政策干预手段，也在稳定中国房地产市场当中做出了重要作用。而从房地产开发角度来说，很多国际经验，其实也很值得借鉴。
胡建明就此强调，中国的房地产规划，不能照搬日本和中国香港，一方面日本缺乏长远的规划、政策方向变化太快，另一方面中国香港的保障性住房和商品房的受众也不是中国大陆所能类比的。新加坡和德国的发展模式或可为中国大陆仔细研究和借鉴。
众所周知，新加坡的阶梯化住房供应体系很好的保证了新加坡居民的住房需求，这可以给我们的保障性住房假设提供一定的借鉴。同时，新加坡的保障房体系构造是“廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅”的阶梯化供应体系，以政府出资建设的保障性组屋为主。胡建明强调：新加坡的阶梯化住房供应体系可以对不同收入的家庭进行全覆盖，其房屋自有率达到90.9%，真正实现“居者有其屋”。而其公积金比例高达37%，高额的公积金既可以满足政府建设组屋的资金需求，也可以帮助居民负担买房的支出。但是，胡建明也指出，新加坡经济发展水平高，但人口基数相对较小，这些都与我国现阶段国情不符，所以新加坡的模式是我们需要部分借鉴并作出进一步本土化思考的构架。
在谈到德国的住房环境时，胡建明表示，德国的房屋自有率仅为45%。55%的人都选择租房生活，德国住房经久耐用，70%以上的房屋龄超过40年，房屋人均租赁面积达38平方米，政府在房屋租赁方面基金进行规范和管理，出台了很多相关政策，比如，中租房补贴、租住同权、禁止房东涨租和无故解约，积极发展房屋租赁市场。从中国的角度而言，发展租赁市场，盘活存量固定资产，也是我们正在做而且主动推动的市场行为。
当然，不管是调整土地供应方式，或是转变管理方式，还是完善保障性住房体系，推动房屋租赁市场发展，其最终的目的，正如胡建明表达的那样：所有这些行为是为了实现百姓“安居”，房子是用来住的，安居永远是关系国计民生的头等大事。
高周转下 房地产加强现金流管理是重点
房地产行业是我国国民经济的中流砥柱，房地产企业整体发展的好坏，在一定程度上关系到国计民生的整体发展。基于房地产企业的实际情况来看，其主要具有风险因素多、受政策影响大、开发周期长以及价值高等特征，这就使得房地产企业对于资金的需求更高，同时存在资金占用时间长、资金占用风险高以及资金运作复杂等特征，现金流管理对房地产企业的影响尤为显著。近年来，随着宏观政策调控的收紧，房地产企业面临的竞争压力越来越大，如何加强现金流管理就成为房地产企业急需解决的重要课题。就此胡建明也为我们详细剖解了现金流在房地产开发经营中的重要性：
一方面我们需要了解到现金流指的是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付数量，是评价投资方案经济效益的必备资料。而这也直接关系到企业的生产情况、经营情况以及投资规模，对企业的生存发展影响巨大。
另一方面，现金流其实是企业发展至关重要的一部分，可以视作企业的“血液”，现金流管理的好坏，直接关系到企业的生死存亡。对房地产企业来说，因为本身的资金回收期相对较长，同时对资金需求量极大，现金流管理的重要性就变得愈发突出。
需要指出的是，房地产是高杠杆行业，融资环节是房企的生命线，因而融资顺畅和现金回款率是房企发展壮大的关键。所以这两者无论哪一个环节出现问题，都会影响企业发展，造成资金链紧张，在实体去杠杆和融资收紧的大背景下，某些负债率高的大型房企甚至可能产生严重的债务危机。
从财务指标来看，现金流回收快慢对财务指标“周转率”的影响也非常大，就市场反应而言，胡建明也进一步为我们做了深入的剖解，他表示：
根据克而瑞研究中心发布数据,2018年106家沪深上市房企平均存货周转率(次数)为0.59。一般来说存货周转率(次数)越高，企业的现金流回收速度越快。由于房地产开发回收期长的行业特性，行业的平均速动比率较低。根据克而瑞研究中心发布数据，2018年中国上市房地产企业Top100的平均速动比率为0.6258，其中63家低于平均值。通常速动比率越高，企业的短期偿债能力越强。众所周知，流动比率与速动比率其实往往能更好的反映企业的偿债能力。
多样化融资渠道 为房地产企业高周转输血
就房企本身的融资办法而言，其实也存在很多的多样性，胡建明强调，依赖的是公司信用的房地产证券化的传统运作方式是利用资产负债表的右侧进行融资，以销售周转之后的库存利润作为偿还基础，随着资产负债表日渐沉重，其他的一些资产有条件也有必要盘活，包括应收账款、其他远期收入、一级投资性物业，资产证券化正是资产的方式为房地产融资，依赖的是资产信用。
房地产传统商业模型的突破一来资产证券化的发展，合理利用金融工具将开发上和资产持人的资产重新周转起来，才可以突破房地产公司自身资产负债表的限制。
但是，传统的房地产资产证券化的办法在当下的融资环境下，已经不能够得到更多的金融输入。数据显示，房地产信托发行规模连降四个月，房企通过信托渠道融资补血加快“缩水”，可以说目前房地产类信托的监管已经进入“深水区”，从开发企业角度来说，还有哪些融资形式可以作为补充呢？
胡建明解答到，中国房地产业是过去十多年中国最炙手可热的行当，大多数开发商走的是“地房产“之路。拿到土地就等于赚钱，商业模式就是3快！快速拿地，快速盖房，快速销售。
现在，在土地资源日益紧缺、土拍市场僧多粥少的当下，自持地块成为了开发商不能放弃的“香饽饽”。自持地块拿地成本相对低，而且在人口流入的大城市和核心地段，建成后的自持物业除了稳定的出租率和租金收益外，物业本身也在不断升值，不失为替代过往的模式。
另外，从融资方式角度来看，短债、中期债和长期债还是当下普遍的融资方式。短债更符合高速周转的旧债由新偿的诉求；而中期债的方法，一方面可以通过股权融资，产品证券化等方面，还可以通过上市IPO渠道来进行资本化的融资；长期融资渠道：企业债、公司债的全面征集也是重要办法。
当然，除此之外，在信托被严控的当下，银行贷款理财等融资渠道也是解决办法。另外，企业间通过对细分房地产项目的合作开发，再联合向银行融资，也是解决之道，但是银行在做相关评估时，也需要评估房地产开发企业在项目开发中的初投资，一般35%以上的初投资是银行的必要考量。
REITs六大特点 为房地产解决融资难题
除却以上种种，近些年，房地产信托投资基金(REITs)变成了房地产证券化的重要手段。据了解，房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
在谈到REITs的时候，胡建明介绍到：REITs是一个很好的融资工具，属于资产证券化的一种方式。典型的运作方式有两种：
其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；
其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产的项目运作。
我们从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，REITs提供了一种让非流动的房地产资产重新流动体现其价值的方法。
就REITs的特点来说，胡建明也从六个方面为我们做了解读：
特征一：可以上市交易，具有良好流动性
REITs属于证券范畴，它将完整的物业资产分成相对较小的单位，在符合法律规定和证券交易所上市条件前提下，可以在证券交易所挂牌交易，成为开放形式基金(ListedOpen-EndedFund,简称：LOF)。像股票、债券一样，REITs是证券的一种，不仅可以认购、赎回，还可以在公开市场上市、流通、转让，具有良好的流动性，如此一来就降低投资者的门槛，并拓宽了房地产投资退出机制。
特征二：资产多元化，经营管理专业
RETIs的大部分资金用于购买持有能产生稳定现金流的物业资产，投向广泛，REITs的收入来源主要是经营物业的租金现金流，也可以是抵押支持证券(MBS)、房地产相关贷款等。另外REITs促进房地产所有权、经营权分离，为房地产专业化经营管理奠定基础。
多元而专业的投资方式，可以在分散风险的同时，有效捕捉市场机会，为投资提供稳定的回报。
特征三：具有税收中性优势
REITs不因本身结构带来新的税收负担，某些国家地区还给予REITs产品一定的税收优惠。REITs主要优势就是其在税收上的优惠。这一点在美国格外明显，REITs结构的关键在于能够避免双重征税，相关税法的特别规定及修订是推动REITs诞生、调整和发展的重要因素。
特征四：高比例派息
REITs的分红稳定，在美国等成熟市场，法律要求REITs必须将绝大部分收益(90%以上利润)分派给份额持有人。
特征五：低杠杆运作
同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但REITs的杠杆较为适中，一般低于上市房地产公司，美国REITs杠杆率长期低于55%。在大部分国家和地区，法律对REITs有明确的高杠杆率限制，比如新加坡REITs的杠杆率不能超过35%，中国香港证监会明确REITs的杠杆率不能超过40%。
特征六：进行积极管理，公司治理结构完善
REITs的运作需要以组织结构的稳定性为前提，REITs管理人出色的管理能力及有效的资产管理措施，是REITs产品与市场健康发展的关键。
全球市场上REITs的组织模式和治理结构安排虽然多样，但相似，公开交易REITs大多为主动管理型公司，积极参与物业经营的全过程。同时，和上市公司一样，REITs拥有比较完善的公司治理结构。
