纠偏“被豪宅” 深圳松绑普宅标准
文章来源：北京商报
被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准，终于破冰。
11月11日，深圳市住房和建设局发布公告称，调整普通住房标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”，满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准，并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。
对此，刚需购房者和从业者颇为欢迎，但也有消息传出，在上述标准调整次日，部分小业主在交易时坐地起价，涨幅超过了税收优惠。对此，更多的行业人士认为，主要还是因为“调控放松预期”的炒作，深圳市场目前价格本身便处于上行区间，因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看，普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”，而深圳起跑，也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。
取消滞后价格标准
深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定，除了满足容积率和面积要求外，深圳市10个区也设置了价格标准：罗湖区每套总价390万元；福田区每套总价470万元；南山区每套总价490万元；盐田区每套总价330万元；宝安区每套总价360万元；龙华新区每套总价320万元；龙岗区每套总价280万元；光明新区每套总价250万元；坪山新区每套总价200万元；大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准，则被视为“豪宅”。
四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化，商品房价格一路走高，配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据，2019年10月，深圳市二手房均价为54551元/平方米，其中罗湖区均价60207元/平方米，如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看，大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。
“新普宅认定标准出台后，刚需购房者是最直接的受益人，对于购买自住的刚需客群来说，成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称，容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，满两年可免征增值税。这也就意味着，大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。
在政策出台之际，深圳市住房和建设局也表示，随着房地产市场形势的变化，此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。
购房者呼吁京沪跟上
事实上，不只是深圳，近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例，目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的，而此前均为每三年调整一次，与房地产调控周期持平。
按照目前执行的北京普通住宅认定标准：首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140平方米(含)以下；其次，单价不超过最高限价，或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。
具体的最高限价标准为：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。也就是说，在满足容积率、单套建筑面积的条件下，房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内，才能被认定为普宅。
据中原地产首席分析师张大伟测算，北京100套商品房住宅中，已经有86套被认定为“豪宅”，目前全北京共有4600套普通住宅(不计算五环内)，其中有3700套在六环外。
整合数据可知，截止到11月7日，北京六环外已合计成交9235套，其中超过5500套是“豪宅”，意味着有超过60%的住宅被认定为“豪宅”。而五六环之间则合计成交了16370套住宅，其中，只有885套普通住宅，也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中，有95%是“豪宅”。
对于市场来说，经历过2015-2016年的房价上涨后，目前北京执行的普宅标准已经远远不符合当下市场的实际情况。“按照目前的单价测算，北京基本上不可能有符合标准的项目，也就是说，除非二手房造假避税、做阴阳合同，否则全北京90%以上的房子都是‘豪宅’。”
同为一线城市的上海也面临着同样的境遇，该地普宅认定标准也是在2014年做出更新的。2014年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官网发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》。根据通知内容，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套，则被视为普宅。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容，对于全国很多城市也是有启发带动的，即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。
“调控松绑”担忧
但监管层也有自己的担忧。
对于购房人来说，普宅标准调整除了能带来一定的免税利好外，在购房首付方面也会有所体现。据了解，普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更为主要的是，在购买阶段贷款成数上会少许多。以北京为例，按照北京市目前的政策规定，购买首套普通住宅的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住宅的首付款比例不低于40%；购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，购买第二套非普通住宅的首付款比例则是不低于80%。普通住宅与非普通住宅的首付差额，将直接影响购房者前期所需准备的资金量。而在流动性监管收紧的当下，这种释放难免会被解读为“调控松绑”。
据媒体报道，在新的普宅标准实施后，深圳当地不少业主伺机调高了二手房挂牌售价。例如山语海花园一套建面约117平的4房2厅，15秒之内连续跳涨两次，挂牌价由原先的1060万元上调到1110万元，加价共计50万元。
“税费政策对于市场交易往往有直接的影响，此次政策明显释放利好，所以客观上会刺激部分交易需求。”严跃进则表示，无论是认购新房还是二手房，都会因为此类政策直接或间接的影响而出现交易上升的现象。另外，此类政策客观上使得购房压力减少，而近期部分购房者确实希望年底入市，所以预计会形成一小波市场交易高峰。“类似市场交易反弹后，要警惕房企和房东等趁势涨价，尤其是要警惕二手房的价格炒作后，进一步强化一手房的价格，即一手房的价格也开始上涨。所以后续还是要积极引导税费政策的落实，进一步促进价格的稳定。”
