价高不一定是豪宅 深圳将以建面和容积率区分
来源：经济观察报
11月11日，深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局”)发布消息，将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，即日开始执行。
这是最近十年内，深圳第四次调整普通住房与豪宅之间的“边界线”。2013年，深圳曾将普通住房核定方式由2011年的以单价作为标准更改为按照单套房源总价计算。
从那时起，深圳对于享受优惠政策的普通住房就一直设定三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上；单套住房套内建筑面积120(含120)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含144)平方米以下；实际成交价低于政府规定的所在区域普通住房价格标准。
最近一轮调整要追溯回2015年10月。彼时，深圳提高了全市10个区域普通住房价格标准，相比2013年，整体价格基准线平均上调幅度达到28%。以深圳原特区内3个老牌区域为例，罗湖区的普通住房价格标准由此前的310万元上调至390万元；福田区由390万元提升到470万元；南山区则由390万元提高到490万元。
而这一次，深圳直接取消了价格标准，以容积率和建筑面积来区分普通住房与豪宅。取消以价格作为标准背后，是近年深圳房价不断上涨后来自民间的争议。
2019年3月3日，有市民在深圳市领导留言板向深圳市委书记王伟中留言：“490万在南山能买什么样的房子！明明是蜗居非得盖上豪宅的印子，以房价来区分豪宅的定义是否合适？为什么迟迟不修改普通住宅标准？”
深圳市住建局方面也表示，随着房地产市场形势的变化，2015年公布的普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。
从2015年至今，深圳二手房价经历过一波上涨，普通住宅被“豪宅”化是屡见不鲜的现象。深圳中原研究中心的监测数据显示，2015年10月，深圳二手样本楼盘均价为4.40万元/平方米；今年10月，深圳二手住宅均价为5.46万元/平方米。四年间，深圳二手房价涨幅达23.9%。
如果分区域来分析，上个月，深圳市南山区二手住宅均价为9.15万元/平方米，若按照2015年的价格标准，该片区一套超过53.6平方米的二手房就被定义为“豪宅”了。
也正因此，新鲜出炉的这一个普通住房标准，被深圳住建局视为“有利于更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求”。
界定是否为普通住房，对购房者和业主而言相当重要。目前，在深圳，购买二手房需要缴纳的税费类别主要包括增值税、增值附加税(城市维护建设及教育附加费)、契税、个税(满五年且家庭唯一住房可以减免)、登记费、贴花等。
其中，相比普通住房，豪宅需要额外支付的税费成本主要聚焦在增值税、增值附加税、个税这三项上。
比如，深圳福田区一套建筑面积为71.5平方米、交易价为500万元、登记价为100万元的二手房。按照调整前标准，超过470万元即为非普通住宅，即使交易时已满两年，依然要缴纳约19.05万元增值税、1.14万元增值附加税、7.21万元个税。
而在取消价格标准之后，该二手房作为普通住宅，免征增值税与增值附加税，个税降低0.5%，相当于整体税费成本减少了22.59万元。
“按照规定，豪宅交易中涉及的增值税等税费应该由业主方支付，但实际操作中，绝大多数都是由购房者来承担。”深圳市Q房网景田北区董事余志贵告诉经济观察网，目前，深圳超过90%的二手房交易都是实收。
所谓实收，是指业主净收。比如，一套房源报价1000万元，如果成交，业主净收1000万元，后期的税费、中介费等其余成本都转嫁到购房者身上。
余志贵说，取消了价格标准之后，深圳很多房子就不再被“豪宅”，可以按照普通住宅进行交易。如此一来，购房者的实际购房成本将会降低，一定程度上促进市场交易的活跃性。“这也相当于深圳在双十一为购房者赠送了一个大红包。”
不过，按照余志贵的实战经验，深圳业主普遍比较精明。一旦政策利好购房者减负，业主后期可能会引发涨价心态。
