存量改造与资本未来 商业地产的下一个路口在哪里？
城市的发展，少不了那些让人纸醉金迷的购物中心、一排排鳞次栉比的写字楼等，在享受城市商业繁荣带给人们便利的同时，也感受着它带来的变化。相较于监管趋严、逐步回归理性的住宅开发，市场对商业地产的包容度仍然较大，吸引众多开发商和投资者到来，开发商业地产项目变得炙手可热。
近年来，对商业地产的开发也从过去传统单一的业态向大型综合体转变，整体行业正处于转型变革期。而国内一线城市居高不下的地价和稀缺的土地资源，使得土地竞争愈演愈烈，获取土地做增量开发的机会越来越少。
跨入存量时代后，外资涌入、市场竞争激烈、同质化加剧的情形下，不得不使开发商重新思考商业地产的第二条出路——如何盘活手中资产?然而商业地产的发展之道并不唯一，在众多商业地产开发商新军突起、抢占市场分量的同时，存量改造是重要一环。最新的一起案例便是龙湖商业在上海的首个收并购改造项目——华泾天街项目开业，总体量达6.5万平方米。
经过一年半时间的改造和升级，龙湖上海华泾天街的整体招商率与品牌同步开业率双双达到100%，此举也填补了上海徐汇南华泾区域高端商业的空白。
对各个热门国家及城市在商业地产上的投资青睐，其核心永远都是回报。存量改造不仅能挖掘商业地产利润回报的新增长点，还能在一定程度上助力城市更新，形成更好的口碑市场。除了龙湖商业以外，港资恒隆集团花费了16亿翻新上海的两座商场及写字楼、世茂投资3亿元改造的上海世茂广场、银泰升级改造的in77街区式购物中心等等，此举种种均是开发商为了适应消费趋势变化，保持项目的竞争力。除了企业对自身存量资产的改造升级以外，轻重资产相结合的模式也不断受到开发商和投资者的追捧。伴随这一模式出现的还有外资频频入局，这也进一步加剧了存量开发战场的激烈性和复杂性。据世邦魏理仕发布数据显示，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额创下历史纪录，超过2600亿元，较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%。
于今年一季度，国内大宗物业投资仍继续活跃，交易金额超过530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，是自2016年以来创造单季。不论是在资金链上，还是在运营管理上，外资有着独特的优势。
事实上，于两个月前，全球几大私募股权投资基金巨头之一的KKR与翰同资本成立了合资公司，称将对适合的北京、上海的老旧存量项目进行改造投资。最新一个动态是，上述双方搭建的投资平台已在上海外滩附近拿下了一宗地理位置绝佳的存量项目，其前身是福都商厦，项目建面逾16000多平方米，将打造城市综合体来辐射更多的业态。戴德梁行(微博)大中华区资本市场主管李志荣在最新的一份全球商业地产报告中表示，对于中长期投资者而言，基础设施完善、经济发展迅速，供应量较高的城市，比如上海和深圳，仍存在大量的投资机遇。
在房企跃跃欲试的背景下，重塑商业地产的价值显得格外重要。被灌注成型的钢筋混凝土中，对商业地产的存量改造并没有唯一标准或途径，未来的形态也在不断探索中。
