“新一线城市”东莞楼市调控升级：深圳客增加，有项目销售称可社保延期
文章来源：中国经营报
“最近一段时间，周边楼盘的客户突然多了很多。”东莞临深地区一楼盘销售人员说道。
前不久《城市商业魅力排行榜》发布，东莞被冠以“新一线城市”称号，这给深圳旁的东莞增加了不少吸引力。
有东莞楼盘销售人员告诉《中国经营报》记者，最多的时候一天可以卖出四五十套，而这其中大多数是深圳客户。
然而，2016年10月以来，东莞陆续出台调控政策，对房地产市场实行严厉的“五限”政策，即限购、限贷、限价、限外、限售。没有购房资格的外地客户如何在东莞买房呢？记者走访发现，除了此前本报记者报道的“社保延期”等手段以外，还有项目销售人员称通过帮助外地购房者补缴个税以获得购房名额。
项目优惠力度加大
“8月18日以后，东莞、深圳大部分楼盘多了很多客户，比上年同期多了50%，比上月多了将近10%。”有房地产中介人员告诉记者，尤其是临深片区，凭借临近深圳的优势，其热度已经超过了东莞中心城区。
近日，记者走访东莞多个楼盘，发现不少楼盘均打着“距离深圳一小时”“一个半小时到达深圳××区”等旗号来吸引客户，尤其是临深片区，这种现象更为普遍。
合富大数据显示，8月东莞新房网签面积约51.9万平方米，环比微增3%，但同比大增56%，主要原因是去年8月基数较低。
在某工作日晚上9点钟，位于大朗镇，与东莞松山湖片区仅一街之隔的某项目售楼处依旧人声鼎沸，看房和签约的客户来来往往。在招待新客户的间隙，内场销售人员小李(化名)还要带老客户签约。
“我们大概一天接待100多批客户，今天有40多套签约的。”小李说。记者了解到，上述项目最新开盘为8月初，东莞房地产信息平台数据显示，该项目在售的4、5、6号楼出售378套住宅，一个月不到，已签约141套，去化37%。而由于网签数据的滞后性，目前已售的数据远不止这些。“有很大一部分是在8月下旬成交的。”
除了上述项目，其他地区楼盘也有类似的情况。位于东莞黄江镇的一住宅项目于今年5月18日开盘，推出3栋住宅楼和4栋商务公寓。内场销售人员告诉记者，截至8月底，不到3个月时间，推出的3栋住宅楼已售罄，目前在售的是不受调控政策限制的商务公寓。“我们这边有很多是深圳的客户。”内场销售人员表示。
位于东莞塘厦镇的奥园·观澜誉峰距离深圳龙华观澜片区仅几百米。该项目销售人员表示，购买该楼盘项目的大多为深圳客户，或者在深圳上班的东莞客户。而在塘厦当地购买商品房的本地客户并不多，“首先当地居民大多有自己的宅基地，不需要额外购置商品房。最主要的是，现在这一片的房价对本地居民来说太高了，很多人无法接受。”据了解，奥园·观澜誉峰项目的售价大约为3万元/平方米，周边楼盘项目的价格相差不大。
东莞房地产市场近期成交量增加，除了政策利好的原因外，临近“金九银十”，开发商也在大力推盘。记者走访发现，不少楼盘都有不同程度的优惠活动。其中，有楼盘不定期推出一口价特价房，另外还有不同程度的折扣，还有的楼盘推出“10万抵20万”“4万抵一口价”等优惠活动。
有相关业内人士告诉记者，前几个月东莞房地产市场相对比较低迷，8月份以来，尤其是8月18日以后，东莞房地产市场有明显的回暖迹象。
合富研究院高级分析师李兴旺向记者表示，“东莞目前部分片区的火热主要来源于新盘加推的刺激。从整个大市场来看，现在东莞市场还是刚需客户为主。另外，限购以来，东莞的深圳客户少了一半，从这方面来说，东莞市场算不上火热。”
有项目销售称可社保延期。
2016年10月以来，东莞陆续出台调控政策，对房地产市场实行严厉的“五限”政策，即限购、限贷、限价、限外、限售。其中，限外规定，非本地户籍购房者购买首套房需提供两年内在当地连缴一年的社保或个税证明。
此前，本报记者曾报道东莞社保造假现象，随后政府出台相关政策进行治理。近期，记者调查发现，目前东莞“假社保”现象几乎已经销声匿迹。
“去年东莞查了一波社保造假，涉及假社保的项目基本都被处理了，假社保做不了。”近日，记者以没有东莞购房资格的购房者身份走访东莞房地产市场时，多数中介人员向记者表示，外地购房者没有足够年限的社保或个税买不了房。
在资金回笼、东莞过短年限的社保购房要求的压力下，不少开发商“铤而走险”通过“社保延期”、补缴个税等方式帮助没有购房资格的购房者获取东莞购房资格。
“你确定要买房的话，我们可以适当帮你做延期。操作流程很简单，交完首付后，自行找第三方公司帮缴社保，或者我们开发商帮你缴纳，然后签一个延期签约协议就可以了。”位于凤岗的一项目的销售人员告诉记者，东莞要求最低社保年限为一年，但有本科以上学历的购房者可以缩短至半年。
事实上，在政府管控相对宽松的临深镇区，不少楼盘开发商通过这种方式帮助购房者获取购房资格。
位于塘厦镇的奥园·观澜誉峰项目也同样采取社保延期的方式帮助没有东莞购房资质的外地购房者获取购房资格。“我们一期已经交房了，一共有500多户，其中有200多户是通过社保延期的方式购房，缴纳社保的期限还没满，因此还没正式签约入住。”该项目销售人员告诉记者。
除了以上项目外，位于虎门镇的多个楼盘销售均称可以“社保延期”的方式帮助投资者获取购房资格。
但是，对于急需回款的开发商来说，通过社保延期获取购房资格的方式显然过于漫长。于是有开发商想出了另一个“办法”——补缴个税。
“你交5万块钱，我们开发商通过内部渠道，直接帮你在地税局补缴一年的个税，有了缴税记录之后再到房管局查房，证明你在东莞没有别的房子，最多三天可以完成。然后就可以直接交钱网签了。”某项目内场销售人员告诉记者。
记者对该操作是否稳妥可靠表示担忧，该销售人员向记者表示：“我们所有的数据都是通过地税局内部做出来的，完全真实有效，不需要担心。”
然而，有相关业内人士告诉记者，通过补缴个税获取购房资格的操作有很大的风险。“因为这个数据的有效期只有两三个月，到时候政府复查的话，会很麻烦。”
有房产中介人员告诉记者，在东莞，小一点儿的房企一般通过社保延期的方式帮助客户获取购房资格，但是大的品牌开发商一般都有渠道通过补缴个税的方式帮助购房者直接购房。
而虎门镇万科城市之光项目销售也称可以通过补缴个税的方式帮助客户获取购房资格。“你需要交几万块钱，然后我们要找第三方公司来帮忙做。”该项目销售人员表示。但该项目销售人员不建议购房者以这种方式购房，“通过补缴社保的方式会更好”。
实际上，在调控政策比较严厉的东莞中心城区，很难通过补缴个税或社保延期的方式获取购房名额。东莞中心城区多个楼盘的销售人员告诉记者，未获得东莞购房资格的人不能在东莞买房。
针对上述所涉及的项目问题，记者致函采访了奥园集团有限公司等房企以及东莞市住房和城乡建设局、东莞市税务局等相关部门，截至记者发稿，未获回复。
政府提高限价标准
事实上，从2012年以来，东莞一直实行限价政策。而从2016年10月开始，东莞不断加码调控以后，政府在限价方面愈加严厉。有不少开发商在高额土地成本的压力以及想要获取更大利润的驱使下，用“双合同”的方式来规避限价。
位于虎门镇一项目，一套95平方米的三房户型需要额外缴纳41.6万元的装修费用，平均每平方米达到4300元。销售人员表示，这43万元可以用按揭贷款的方式来支付，首期仅需支付13.6万元，剩余28万元最长贷款年限为8年。
普遍来看，收取了装修款项的楼盘项目均为精装交付，然而，记者发现，有的楼盘毛坯交付也存在“双合同”。
位于东莞滨海新区的“虎门印象”楼盘项目(别名“依林家园”)，近期开盘销售的是17号楼，价格大约为2.5万元/平方米。同时，此前开盘的12、13号楼也在销售中，这两栋楼备案价格大约在1.9万元/平方米，而销售价格却在2.15万~2.2万元/平方米之间。销售人员告诉记者，由于2018年东莞限价标准比较低，备案价格上不去，因此需要拆分双合同，大约拆分2000~3000元/平方米。然而，这两栋楼拆分了装修合同却不包含装修，记者了解到，这两栋楼均为毛坯交付。
“政府的限价在2万元左右一平方米，但是周围土地的楼面价已经达到每平方米2万元了，不拆分双合同就没有钱赚了。”一位销售人员表示。而记者了解到，这样的意识较为普遍。
一位不愿具名的房企负责人告诉记者，一般房企采取双合同无非是几方面原因，一是土地成本、开发成本过高。当某楼盘项目获取土地的成本过高时，政府出于宏观调控的考虑无法直接放松限价，有时候对这种“双合同”的管控会相对宽松。另一方面是有的开发商根据市场情况，当市场上双合同现象普遍存在的时候，开发商想要获取更多的利益，也会跟随所谓的“趋势”采用双合同。
记者查询发现，2018年，东莞限价标准分为三类，一类价格标准为低于22909元/平方米(含)，主要在莞城、塘厦、凤岗等16个镇区实行。二类标准为低于17293元/平方米(含)，主要在樟木头、茶山、红梅等13个镇区实行。三类标准为低于13936元/平方米(含)，主要在桥头、中堂、长安、谢岗4个镇区实行。
2019年，东莞两次调整普通价格住房标准。3月，东莞将三类价格分别调整为一类低于24718元/平方米(含)、二类低于18451元/平方米(含)、三类低于14289元/平方米(含)。
调整后，在今年3月以后备案的楼盘双合同现象少了很多。有楼盘销售人员告诉记者，此前政府限价，因此他们需要拆分双合同，同一楼盘项目，近期备案的楼栋直接以备案价格销售，签单合同。
8月30日，东莞再次调整普通价格住房标准。调整后，一类标准低于26483元/平方米(含)，主要在长安、南城、松山湖、凤岗、莞城等13个区镇实行；二类标准为低于19535元/平方米(含)，主要在石排、道滘、黄江、企石等17个区镇实行；三类标准为低于15309元/平方米(含)，主要在横沥、桥头、谢岗三个镇区实行。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，从实际情况来看，东莞此次调整的限价标准还是低于市场预期。一方面有地价上涨导致的开发成本增加，另一方面市场的表现较好，因此开发商对于市场的预期会比较高。
