前7月商品房销售超8万亿 房地产开发投资增速连续回落三因素
8月14日，国家统计局公布《2019年1~7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年前7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%；商品房销售额83162亿元，增长6.2%；7月份国房景气指数较6月份回落0.01点至100.90。
值得注意的是一系列数据的回落：1~7月份全国房地产开发投资增速连续3个月回落，房屋竣工面积连续19个月同比下跌，土地购置面积同比跌29.4%，商品房销售面积同比下跌1.3%，房企到位资金增速连续3个月回落。但商品房销售额增速在连续回落两个月后重回升势。
数据来源：国家统计局
三大因素致开发投资增速回落
国家统计局数据显示，今年1~7月份全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1~6月份回落0.3个百分点。这已经是房地产开发投资增速连续3个月回落。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1%，增速回落0.7个百分点；住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“10.6%的同比增幅与市场预期一致，即增幅继续收窄。这一现象主要是三方面因素所致，首先是房企购地积极性略受限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉，稳地价导向下房企拿地更趋理性；其次，受制于近期资金面收紧，尤其是银行贷款管控等因素，部分房企的新开工节奏略有放缓；第三是与房企的预期有关，在市场下行预期下，房企更多会强调降价促销和回笼资金，而在投资端更趋于保守。”
“今年1~7月份房屋竣工面积同比下跌11.3%，这已经是连续19个月出现同比下跌现象，当然竣工数据的下跌幅度略有收窄。”严跃进指出，不排除部分项目没有及时办理竣工证而没有进入统计，预计后续竣工数据曲线会反弹，随着时间推移有望转负为正。
与此同时，今年前7月，新开工面积仍然同比增长9.5%，但增速回落0.6%。严跃进表示，“该曲线呈现增幅继续收窄的态势。新开工往往也和房屋销售等情况有关。近期房企会更加关注现金流，在销售市场没有明显反弹的情况下，新开工节奏会放缓。当然在实际过程中，部分房企为了加快销售目标推进，会加快新开工，目的就是为了取得预售证投入销售。”
房企到位资金增速连续3月回落
今年前7个月，全国房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅同比1~6月份扩大1.9%个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1~6月份持平。
结合房企到位资金看，前7个月到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1~6月份回落0.2个百分点，连续3个月回落。其中，国内贷款15377亿元，增长9.5%；利用外资61亿元，增长83.6%；自筹资金31032亿元，增长2.8%；定金及预收款33980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。
数据来源：国家统计局
“最近3个月，房地产企业的资金情况在不断恶化。”张大伟指出。
从中央到银保监会，都在密集加强对房地产金融的风险把控。中原地产研究中心统计显示：在2019年各项房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及。累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过18次讲话或政策，要求注意防范房地产金融风险。
尤其是7月份以来，监管层连续两次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产发布资金收紧政策。近日，银保监会还启动了针对北京、南京、苏州、深圳、宁波、青岛等32个前期房价过热城市的房地产贷款业务专项检查。
“今年以来企业在购地方面相对偏保守。”严跃进指出，“当前对于‘稳地价’的管控非常严厉，部分热点城市近期也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。同时，近期市场出现了新特点，房企部分的项目转让力度大，一定程度上使得一些企业房企不直接去购地，而是通过收并购来实现战略扩张。”
“在此环境下，房企的资金面开始收紧。同时也需要看到，资金略收紧的预期，也会倒逼房企主动降价促销。” 严跃进表示。
前7月商品房销售额达8.3万亿
1~7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅同比收窄0.5个百分点，其中住宅销售面积下降0.4%。而商品房销售额则增长6.2%，达83162亿元，在连续两个月增速回落后出现反弹，增速加快0.6个百分点。其中住宅销售额增长9.2%，办公楼及商业营业用房分销售额分别下降13.3%和10.9%。
数据来源：国家统计局
严跃进则表示，“7月份虽然是市场传统淡季，但受部分需求释放和房源结构影响，房价依然有反弹的可能。不过考虑到三季度对房价的严格管控，各类房价上涨城市预计会有进一步的市场管控和市场秩序稳定动作，房价上涨幅度会进一步受到控制。”
