采筑邓泽南：长租公寓之智能水电表以及门锁篇
解决交易环境不透明、产品质量不稳定、供应链管理效率低、资金成本压力大房地产产业链四大难题是采筑平台成立的愿景。从2017年成立以来，顺应房地产建材供应链上下游亟待深刻变革的市场形势，采筑联合产业链上的每个参与者共同行动，一同联合推动，优化供应链整体效率，提升行业供应链运营能力。
2019年上半年，采筑联合万科、蓝光、泰禾、华远、信达、卓越在内的30+开发商，共同完成26个品类的联合采购，170+供应商中标，合同金额超过200亿。采筑如何联合房地产产业链产生如此巨大价值的“合·聚·变”？8月7日，由采筑电商平台主办、东方雨虹协办、中国房地产采购平台(优采平台)承办的“采筑2019上半年联合采购-联合者大会”于北京悠唐皇冠假日酒店正式揭秘。
会上，采筑长租公寓联采负责人邓泽南以“长租公寓”为专题进行分享。
采筑长租公寓联采负责人邓泽南
以下为演讲实录：
邓泽南：今天主要跟大家进行两个长租公寓品类的分享。好事成双在这里随便祝大家七夕快乐。首先我们对智能水电表以及门锁进行介绍，我们分四个部分市场分析、产品研究、标准要求、联采成果进行。
市场分析
市场分析部分我们来看一下，整个国内租赁市场的品牌公寓体量每年以200万套的增速在增长到2020年市场上估计会有一千万套的长租公寓，照这势头很快就会超过咱们的住宅，所以说租赁行业肯定是下一个风向。
按照刚刚说200万间的每年增速，智能门锁的渗透率大概60%，也就是说一百间房子里面有60间是智能门锁，还有40间就是机械锁比较low。我们电表40%会少一些，智能水表就更少了，为什么会这样呢？因为目前来说整个市场对于长租公寓的认知度还不足。公司从门锁开始，逐渐才了解到整个长租公寓必须要有整体解决的方案，重点在于后台管理。我们发现了门锁的优势之后，又转到发现电表行业，发现一些租客也需要每一个月缴纳一此电费，之前的模式是宿管抄表，现在慢慢发现我们用智能电表远程抄表这是一个非常好的功能，慢慢发现水表也是同样的道理，所以说我们2019年整个门锁的渗透率在60%的情况下每年大概有一百万把的增速，2019年的水表是60万台电表80万台，我们整个市场其实是比较新的。我们对整个行业进行了分析，第一大品牌是互联网企业，另外就是传统的制造业，这两者其实各有千秋，其实互联网企业更了解整个长租公寓市场的需求。传统制造业在制造方面非常的在行，但是它不太了解一线的这一些客户们的需求。
整个互联网企业在门锁的领域里面大概占了95%的份额，传统制造业占了4%其他的就是一些杂牌子，智能水电表刚才也说了比我们的智能门锁更晚出现，是有很多智能门锁整体解决方案的供应商兼职做这一种是用OEM的形式去做，依靠里面去生产自己去做运维，传统的仪表制造企业也是有这一块制造上的优势但是服务能力就不如刚才说的企业。
门锁
整个门锁的产品我们做了一些研究，其实整个我们的长租公寓的使用者来说，他们的管理很重要。所以说我们对整个门锁有两个要求，第一、如果说使用者他的体量比较大自己有整个成熟的管理体系话，我们要求我们的长租公寓门锁厂商需要接入我们的管理体系里面就要开放他们里面的一些技术上的内容。第二、如果说我们的厂商没有这么大还没有这样一个SAAS系统，我们要求投标的这一些智能门锁的厂商必须有一整套的SAAS管理系统来方便我们一些比较小的公寓来去使用。
智能水电表
水电表我们之前一直用的纯木柱这一种成本相对较低，这一种不好的容易生锈，影响水质也会影响品牌的效应，如果是影响了水质之后很多人就会投诉这个水怎么是这一种颜色，我们这一次调研了之后发现黄铜、铝合金、不锈钢还有这么多选择，但是黄铜比较安全不易生锈，市场主流也是它们。铝合金虽然也不易生锈但是外表容易硬化脱落、氧化，所以也不是我们的首选，虽然它们增加的成本是类似但不是我们的首选择不锈钢增加的成本太过高所以我们没有做考虑，所以我们最后就是以黄铜作为主流的选择。
整个智能水电表在刚刚说的互联网企业里面是怎么样来运作呢？就是整个水表我们是分为二部分，第一、就是硬件部分，这个硬件没有任何的技术含量，其实就是我们传统仪表厂商就能做的这硬件部分。第二、其实是我们用于机械跟数字部门的转换集采这是存储的部分。这个是由我们的互联网企业来去做设计、委托仪表厂商OEM来生产，因为这里面的技术含量也不是特别高，最高的其实是下面我们用传输模块就是把数据传输到网上再联通我们的系统让我们的租客能够实时的看到，现在水费是多少钱、电费是多少钱这一些东西是核心，所以说这一块是由互联网企业自己来去做。 电表其实跟刚刚说的逻辑是一模一样的，所以说也是用这一种方式来去合作。
之前我们招的时候也出现过一些乌龙，我们对这行业不太了解的时候认为我们用传统的传输模式、就可以满足我们的诉求。其实传统模式指的是电子载波的模式，发现我们并不能满足，为什么？先解释一下传统的模式是怎么样来运作的，我们会有这样数据集中器，通过电子载波、通过电力线传给本地的前置机，这前置机再传给电脑，电脑联网最后传到云端上去，这里面大家可以看到有五个部分，每一个部分如果出问题，这数据都会不准，或者说这个数据都会断掉，对于长租公寓来说，他们的租客用了多少水费，其实这个水费是由长租公寓企业先垫付我们向租客去收，如果这边一旦断掉受损失是长租公寓的运营方。我们用的方式是新的模式这有什么好处呢？就是通信的层级少、抗干扰性强。
电器其实是非常成熟的产业我们长租公寓无非就是四大件，第一是空调、热水器、冰箱、洗衣机这四大件会出现在我们长租公寓里面。我们也是分着这四个板块来去研究一下。第一个市场分析，我们2018年是做了市场的调研，我们是用二维人网的数据，这是C端的数据，我们分析了每一个品牌的市场占有率，从分体空调、点水器、洗衣机、冰箱都做了剖析，我们不难发现排名靠前都是性价比比较高的国产品牌，我们其实整个长租公寓因为预算的问题，以及这本来就是一个重资产的行业，所以说我们还是倾向于性价比更高的国产品牌来去搭配我们的长租公寓。
产品方面一个一个来说首先是空调，空调其实分两种中央空调、分体空调，中央空调显然不是这一次招标的重点，我们这一次招标是分体空调，包括了壁挂机、柜机和天花机。我们这三种机型从不同的匹数从小1P到5P，我们建议使用面积10个平方到80多个平方都涵盖在内。我们回头看一下整个长租公寓的户型，其实户型远不止这三种，但是大部分也是这样的一个面积，分别是小于15平方的极小户型，还有15到20平方的主流户型，还有就是20到25比较土豪的户型，这一些都能对应相应的P数，大部分都是使用挂机的形式来去做服务。
公区比较大从30多平到80多平，所以3P到5P都可以用，大部分是柜机和天花机的方式对应需求。我们这一次招标也对能耗做了统计，因为长租公寓拿地都是商业用地，商业用地的电费是很高的，租客又是租房子的人对电费、水费是非常敏感，所以我们看了一下整个不同能效，我们看一级、二级三级能效，其实对应的每个月电费其实是差别挺大我们从商业用电的1块31度电，每天使用10小时，如果使用三级每个月交300多块钱的电费，对于租房子人来说是一笔比较大的开销，所以这一次招标我们通过三级能效的机器给取消掉，我们只保留了一级跟二级。
电热水器我们倾向于除热的，因为现在集热比较少的厂家来做，因为功率比较高，会有一定的产品风险。本次招标用的入热式，其实它也跟燃热有概念，我们分了30、40、60、80等，这价格却有10个点15个点的差距。其实50升没有选择，我们直接选择了40跟60、80、因为考虑到比较大全家型的家庭长租公寓需求。操控方式机械式跟智能式价格差异还是比较大，所以我们本着节省成本的角度，我们选择了机械式。
我们看一下热水器和空调都是每天必须使用的东西，它们的能效对应的每一个月的电费，其实也是有很大的差距，所以说这一次也是像空调一样把三级能效干掉我们只留了一级跟二级。
洗衣机就更简单我们只有两种其实是一种波轮和滚筒，两个都有因为房型不一样我们配置了不同的洗衣机。这里面看左下角的图，两个人我们大概用六公斤的洗衣机就足够每天生活产生的衣服去清洗的量。如果是这一种家庭式公寓可能是一家三口、一家四口这样一个情况大概7到8公斤的洗衣机能满足，所以说我们本次招标也是针对了这几个来去做选择。因为洗衣机每天使用它但是每一次使用顶多一小时，所以说电费不会特别高，所以我们算了一下平均每个月39块钱，这个没有对洗衣机这一块在对能耗方面做一些要求。
我们再看回冰箱，冰箱大家都可能每天每天都会用到，这里有很多很多冰箱的款式从最低单门到六门对开门都有，这一些都是零售端需要，长租公寓是需要满足基本的需求，所以这一次只是招了单门跟两门。我们冰箱里面有控制方是分两个，一个电脑控制门一个机械控门这价格的差距比较大，所以这一次本着接受成本的方向我们选择了机械控门。同样的道理制冷的效果我们也是用了便宜一点的制冷，制冷方式还是定频。能效等级这一块算了一下一二三级的能效每个月的电费也就是十几块钱，可能几块钱的差距我们就没有把一二级能效给强制性的加入。
整个电器这一块的产品介绍大概就是这一些，我们再看回整个解决方案，因为我们在做长租公寓时候我们发现了有几个特点，因为我们之前招的这一些供方都是一些新的供方，所以说我们存在供货之后工程跟售后响应慢，要求现款现货等等这一些问题，这出现的原因很简单，就是有一些新来的单位，工程经验是比较缺乏的，所以说他们为了价格降低所以说直营的方式，如果说直营的方式没有及时的来去给他们付款的话，他们就会用各种通过什么停止供货要求现款现货来解决回款的问题，所以这一次招标也进行了优化，第一要求他们必须要设置安全库存，我们按照四个品类、空调冰箱洗衣机的使用量，空调跟热水器，我们用一千台的量去去滚动，其他我们用500台，我们也要求必须要有经销商来去做服务、来去做中间资金的垫资方。
