北京禁止隔断房 分散式长租公寓如何破局？
关于隔断房的话题再次引发大众关注。近日，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局接连发布3个合同示范文本，将禁止隔断房提升至法律层面。
在控制房租水平基础上，禁止企业打隔断，获得更多利润。那么，对分散式长租公寓而言，该如何发展？
“N+1”模式之惑
新京报记者了解到，除了对租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本，对于群租房的政策再次重申：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。
“此前一直严禁隔断房和群租房，这次发布住房租赁合同示范文本和房源信息发布规范，让政策更加明确、更加坚定。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。
然而，由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，“N+1”房源在北京租赁市场中，有着部分需求存在。
蘑菇租房联合创始人龙东平指出了目前一大现状：头部机构化企业中，“N+1”模式是一大普遍现象，而大量中部租赁机构或个人房源内，“N+1”的比例也非常高。
从运营角度分析，“采用分隔增加房间数量的方式，是提高坪效最为普遍的方式，也是目前长租公寓最为直接的利润增长点。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。
值得注意的是，装修成本偏高，或是分散式公寓面临的一大现实问题。“拿房时，公寓机构跟原房主签的合约可能是三年、五年，一旦房主不再续约，装修成本未必能挣回来。因此，公寓运营商通常采取的解决办法是，将房屋进行分割，变成隔断房。”宅猫找房创始人杨晓松表示。
在此背景下，租房新政，或对分散式公寓运营形成直接影响，“运营企业整租过来，不允许分割，还是整租出去，那么，长租公寓存在的价值有多大？如何才能把装修统一化的成本收回来？这是长租公寓运营企业必须面临的现实问题。”杨晓松表示。
租赁新政或影响盈利及规模扩张？
“禁止‘N+1’，意味着少了一间房。无论对哪家长租公寓企业而言，都可能影响出租率或投资回报。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。
在房东东创始人全雳看来，影响最大的还是头部运营机构，像美丽屋、中润等中型规模企业也会受到一定影响，“企业不仅仅损失的是资金，还损失的是规模。”
不过，在影响程度上，具体还要看政策的落地执行力度。“影响有多大，消化时间有多长，今年可能还不好评估。”空白创始人杨现领称。
不过，巴乐兔联合创始人高萌对此持乐观看法。在他看来，这一政策对长租公寓企业提出了更高要求，反倒会推动大型机构和平台的发展。
之所以这么认为，高萌的理由在于：该政策并不影响庞大的租房需求，也不会减少市场规模，或阻止行业进一步市场化发展。此外，该政策并不否定企业，反而是让优秀、愿意持久投入和追求长线回报的企业发展得更好。
在接受采访时，相寓方面表示，相寓坚持在合法合规的范围内正常经营，租房新政对相寓经营基本不产生什么影响。
分散式长租公寓整体规模增长缓慢
实际上，今年长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。近日，有报道称，乐伽公寓在合肥、西安等地拖欠房东租金，疑似“爆仓”，随后乐伽公寓发出辟谣公告称，一直处于正常运营状态。不过，乐伽也坦言，“关于合肥市场我司依旧会正常运营正常维护，只是不再进行扩张市场”。
据克而瑞发布的2019上半年中国长租公寓规模排行榜显示，较去年年底而言，今年上半年，分散式长租公寓运营商整体规模增长缓慢。究其原因，克而瑞研究机构认为，由于消防、甲醛、租金贷、哄抬租金等问题，分散式租赁企业被住建委等部门多次约谈，约束和规范企业发展。而政府对租金上涨的严控，也使分散式长租公寓运营商能够获取的有效房源并不多，这也是导致整体规模增长缓慢的主要原因。
除此之外，不同城市对于隔断房接受度不一，比如北京市场，今年上半年在通州等地集中拆除隔断，整治违规，分散式租赁企业一定程度受到影响。
“一个行业从地上吹到天上，再从天上摔到地上，都是初期典型的特征，说明大家都很浮躁。坦白说，长租公寓现在并没有解决大部分租客的痛点，反而抬高了市场整体租金。”全雳表示。
实际上，租赁行业不同于酒店行业，由于涉及民生，租金不能随便上涨。在此之前， 万科在深圳城中村的“跑马圈地”，引起租金上涨，让其“万村计划”站在了舆论的“风口浪尖”。
“基层的劳务人员需要有地方住，若房租上涨后，目标客户改变了，但并没有增加原来劳务人员的居住空间，而是让他们的选择空间更小，这是长租公寓行业面临的一大困扰。”杨晓松称。
“经过两三年的迅猛发展，住房租赁企业规模快速发展壮大，住房租赁行业的机构化、专业化、规模化程度持续提高，企业和行业发展摸索出一些规律，比如经历过高速扩张后，肯定需要慢下来，通过加强管理和规范经营解决发展中遇到的种种问题，速度放缓是为了走得更稳，走得更远。”赵庆祥称。
全雳亦认为，2019年，对长租行业来说是个反思年，暂缓扩张，是最明智的选择。放弃没有质量的“规模”，活得长，才是真正的“好”。
业内：需创新模式，提高运营效率
“长租公寓未来还是很大的发展空间，但到底发展的方向在哪，目前还有待观察。” 杨晓松称。
杨晓松建议，长租公寓可在模式上有所创新。在他看来，长租公寓的发展方向，往“轻”的方向发展更为合适，“如果为了做一个长租品牌，做‘重’加入装修，带来的问题非常多，也不一定是市场真正需要的。”
他提出了一大解决方案：可将长租公寓变成物业公司帮业主打理空置房的模式，即将物业公司联网，将社区内公寓整租过来，不用专门团队，而是交给物业公司打理，做成标准化服务，“物业公司就是管房屋的，本来就不许分割，这一模式还把利润让给物业公司，可以实现盈利问题。而对租户而言，房租也没有很大上涨。”杨晓松称。
在张波看来，分散式长租公寓想要突破利润“天花板”当属无解，很难做到“跑得快”又“跑得好”，当下最优解是控制在北京的市场发展规模，并严格控制拿房成本。同时，适时扩大在热点二线城市的布局规模。
除了在城市布局上要有所差异外，在具体的运营方面，龙东平认为，想要形成合理、长效的发展，长租公寓还需要在提升运营效率，降低管理成本，提高附加服务等方面下功夫。
