广州商改住松绑 房企租售难选择
广州市对于租赁性住房的供给正在不断扩大。
7月16日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(下简称《意见》)。
《意见》提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。
然而新政出台背后，商办物业库存压力依然存在，同时，房企又迎来新的选择难题，租还是售？
库存压力犹存
针对此次《意见》的出台，中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市有大量的商业闲置，这些产生的原因多样，但从利用角度看，将这部分房源改造成出租房源，的确有利于缓解租赁房源短缺，同时也减少资源浪费。在租赁市场，这种增量房源供应与自如等存量二房东改造对比，增量更有利于平稳市场供需结构。
“商业办公等方面存在库存积压以及部分违规改造的可能，通过因势利导，有助于化解相关库存以及增加新的用途。” 易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示。
事实上，此次《意见》提出背后，广州商办物业的库存压力的确不容忽视。譬如，作为长租公寓的主要供应源之一，广州公寓库存就一度高企。
2017年3月30日，广州市政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(下简称“330政策”)。根据新政，2017年3月31日零时起，公寓销售对象仅限法人单位，即只有企业才有资格购买公寓。
楼市限购进一步收紧使得公寓产品遭受重创。数据显示，“330政策”后20个月，广州公寓成交月均值跌至6.7万平方米，库存积压严重，最高峰去库存周期达53个月。
就在去年底，广州公寓市场迎来一次“松绑”。 广州市住房和城乡建设委员会发布“1219商服政策”，根据相关政策，2017年3月30日前(含当日)出让的土地，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让。
在政策的暖风下，广州公寓市场逐渐解冻，根据中原广州相关数据，2019年6月去库存周期降至10.2个月；近7个月月均成交量维持在13.7万㎡的水位。
根据广州中原研究部统计数据，“330政策”出台后，广州有将近八成商服用地要求有一定比例的自持，其中约四成要求自持比例在70%以上。在后市，广州新增商业供应将针对企业自用或出租。这也意味着，广州未来将有不少闲置类商服物业。
办公写字楼的消化速度也在逐渐放缓。广州中原地产研究数据显示，2019上半年广州写字楼共成交1561套，面积达34.1万平方米 ，环比跌36%，同比涨15%。空置率较去年底微跌0.4%至7.55%。天河北、越秀商务区写字楼空置率分别上升至6.72%、7.45%。
广州中原地产研究发展部指出，随着新兴商务区项目扎推入市，预期明年广州写字楼空置率将会抬头，项目招租压力加大。目前琶洲在建的商业项目超过25个，总建筑面积超250万平方米。其中，有17个项目将于未来一年内封顶竣工，预计将为市场带来160万平方米的新增供应。
除此之外，新兴商务区金融城板块已有个别写字楼项目开始交付进入市场，但由于板块商业配套尚未完善，项目空置率仍然偏高。
租售选择难题
值得注意的是，《意见》规定，如若商改租之后将不可出售，而是直接变成出租房。选择直接出售变现还是改造出租长期持有，成为摆在房企面前的一道商业难题。
广州某中小房企内部人士向时代周报记者表示，从商业角度来看，出售的回报率肯定更高，目前长租公寓租金上浮有限，回款也很漫长。但是具体来看，如果那个地方商业写字楼做不起来，那也只能考虑改成公寓来消化这些物业。
“由于一二线城市普通住宅的租金年回报率只有2%左右，如此低的收益其实已经使得一批前期进入租赁市场的运营机构出现了严重的亏损，个别企业甚至已经有了打退堂鼓的想法，虽然“商改住”的优势是商、办物业的成本要低于住宅，但再叠加管理成本、财务、税费等等，其综合盈亏平衡点还是比较高的。至少可以肯定，哪怕租金年回报到达4%―5%，运营机构还是会亏损的，甚至连财务成本都覆盖不了。”地产行业专家邓浩志(微博 博客)向时代周报记者指出。
广州万科某内部人士向时代周报记者透露，目前万科内部即售商业业务和长租公寓泊寓业务是相互独立分开的，没有业务交叉。目前暂不会考虑将已经存量商业改造成长租公寓，未来将持续关注后面的落地细则，研究之后再进行下一步考量。
“在万科内部，公司可以在公寓卖完之后再进行返租，这符合长租公寓的经营逻辑，而不是将要出售的公寓直接改造成长租公寓。”上述内部人士补充道。
“对企业而言，肯定是更倾向于卖，因为拿地的时候，企业肯定就是抱着商业销售的目的，做长期租赁的话，一看企业有没有公寓运营能力，第二要看是否有相应的融资配套，如果项目本身就是存量项目，房企也有可能转让给其他愿意做租赁的企业来做。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示。
事实上，此次新政的落地细则尚未明确，要想完成商住改也面临着不少实际困难。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强向时代周报记者指出，此前有房企将商场改造成长租公寓，但效果并不好，因为其空间格局形成了，可以改造的空间并不大。
“商改住是有条件的，建筑的安全，结构要符合要求，消防要达标，然后还有6%的公共配套，但从消防来看，要求就已经很严格了，因为住宅的消防要比商业高很多。” 李宇嘉告诉时代周报记者。
