激进扩张比肩闽系，苏系房企走到聚光灯下
从江苏常州火车站走出来，在开往市区(武进区)的路上，就能看到新城控股(601155.SH，下称“新城”)的项目矗立在两边。在这座中国东部的三线城市，城市生活节奏缓慢而有序，这里的居民，几乎都知道有一家叫新城控股的房企。
过去几年，这家发源于常州并将总部搬迁到上海的苏系房企(指发源于江苏的房企)，是过去几年华东复合增长最快的房企之一。去年，这家房企合同销售额高达2200亿，同比增幅达75%，并进入行业第八位，一跃成为了地产圈的焦点公司。
新城的高速发展只是苏系房企快速发展的一个缩影。最近几年，包括中南建设(000961.SZ，下称“中南”)、弘阳地产(01996.HK，下称“弘阳”)等苏系房企，正在不断寻找快速扩张的路径。
“我们判断未来几年是最后的窗口期，随后房地产行业的格局将会趋于稳定，因此发展规模还是尤为重要。”弘阳集团总裁蒋达强曾告诉记者。
历史长河滚滚向前，继闽系房企之后，苏系房企开始登上历史舞台。
高调引入职业经理人
目前地产圈TOP20房企里，苏系房企占据两席，分别是新城和中南。从几年前的名不见经传，到如今众星捧月，它们的扩张，既有相似又有不同。
相似之处在于，它们引入大量职业经理人，实现了公司的运营效率提升，踩准行业周期通过财务杠杆快速拿地周转，广泛布局低能级城市，进而实现攻城略地。不同之处则是，两者的商业模式截然不同，一个是“住宅+商业”双轮驱动，另一个则是三四线城市布局高周转销售。
新城的发展模式几乎是万达翻版，通过商业和地产的双轮驱动，以“吾悦广场”综合体的模式与地方政府谈判勾地，获取比同行更低成本的土地，并通过住宅快速开发回血，进而实现现金流回正。
目前，新城联席总裁陈德力就有万达背景，这位主管商业的总裁来到新城之后，将万达模式在新城体系内全面复制，并招聘大量有万达背景的职业经理人。随着万达的逐渐落寞，很多万达系职业经理人离职后的第一选择便是新城。
此前，新城曾对外表示，计划2020年打造100座吾悦广场。新城年报显示，截至2018年底，新城已进入全国98个大中型城市，实现96 个综合体项目的布局，已累计开业42座吾悦广场，已开业面积共计390.40万平方米，同比2017年增长72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比2017年增长107.44%，平均出租率达98.83%。
“我们的一个三线城市项目就在新城隔壁，但是新城的地价只有我们的二分之一，因此给我们的销售带来了极大的难度。”一位上市房企策划负责人对记者表示。
中南的发展，则来自引入了明星职业经理人陈凯。陈凯此前是阳光城(000671.SZ)总裁，将阳光城从20亿规模快速带到200亿规模，随后陈凯在业内名声大震，成为各个房企希望挖角的对象。
陈凯成为中南置地董事长之后，快速搭建管理团队，沿用了此前在阳光城的高周转策略，通过区域竞争等激励手段，快速实现在三四线城市的布局，并将中南的发展带上了快车道。
“陈凯的眼光还是很好，比其他房企早了半步布局三四线城市，在2017~2018年三四线城市火爆的这一轮周期中收获很大，因此让中南规模实现了翻番。”一位中南高管评价道。
在陈凯没有加入之前，中南总部在南通，老板曾经沿用比较老派的管理风格。一个细节可以佐证，当时集团开会，要求所有人员将手机挂在门外，会场还有巡逻拿些红外线手电，一旦发现有人打瞌睡就会用红外线手电照这个人。
截至2018年底，中南已进入内地101个城市，开发项目主要集中在长三角区域(上海、江苏、浙江、安徽)和山东，在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、福州、昆明、贵阳、南宁等。2018年公司新增项目111个，2018年公司合同销售金额1466亿元，同比增长52%。
去年7月，弘阳火线登陆香港资本市场，进而成为地产圈的一匹黑马。2018年，这家发迹于南京的房企实现销售额473.4亿元，同比增长84.2%。放之整个地产圈，这样的增速也属于较快一类。
2年前，这家房企只是安于南京一隅，在江北有大量土地，有着“江北之王”的称号。不过，随着越来越多玩家进入南京，让这家有着二十多年历史的房企感受到市场的压力。
2017年底，弘阳集团执行总裁张良加入弘阳；2018年3月，蒋达强加入弘阳。这两位有着旭辉背景的高管，见证了旭辉从50亿到1000亿的发展过程，因而一直闻名地产圈。随着他们的加入，弘阳开始了组织变革与快速发展的路径。
通过在都市圈的拿地，弘阳同样开始高周转之路。弘阳的大运营体系建立了“3671”高周转标准，即3个月内开工，6个月开盘，开盘30日实现70%的去化，10个月实现现金流回正。得益于在长三角和都市圈的过去一年的市场较好变现，给了弘阳不错的机会，实现了销售的快速增加。
引入外部明星职业经理人、高周转拿地、布局三四线城市，成为这几家苏系房企在过去几年高速发展的共性。
财务杠杆堪比闽系房企
在历史的辩证法中，给了机会，也会给到难题。
高速发展的苏系房企，在财务杠杆上并不输于此前高速发展的闽系房企。虽然是把双刃剑，这些苏系房企选择了在锋利的刀刃上行走。
截至去年底，中南净负债率191.5%，而同规模的房企绿城中国(03900.HK)净负债率为55.3%，富力地产(02777.HK)净负债率为184.1%。
纵观整个地产圈，中南的净负债率指标几乎是最高的几家之一，而目前业内公认的安全线在80%左右。
2018年年末，中南账面资金204.17亿元，同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为106.87亿元和73.27亿元，两者合计约180亿。不过，中南使用受到限制的货币资金共计71.06亿元，扣除受限资金后，公司可随时动用的现金为133.11亿元，无法覆盖一年以内要偿还的全部有息负债的。
扩张需要大量融资支撑，近期中南的发债可见一斑。6月12日，中南发布公告，其境外全资子公司已于6月11日完成3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行，债券期限3年，票面利率10.875%。
从融资利率看，中南已经开始选择资金成本超过10%的融资方式，财务面临一定压力。
和中南不同，新城的净负债率则低了很多，截至2018年底，新城净负债率为49.2%。不过，新城的负债率则为84.57%。
对于新城而言，大量库存是急需解决的问题之一。从年报看，2018年度新城总资产增长较快，达3300亿，同比大增约80%，其中激增的存货量占总资产的44.07%。
自此，新城已经连续两年总资产增速超过70%，库存增速超过90%，公司规模扩张之势头颇为凌厉。
不过，市场横盘或缩量的走势之下，新城面临的去库存压力也浮出水面。尤其是新城大比例布局三四线城市，也为去库存任务埋下隐忧。
弘阳的净负债率则为68.3%，处于业内比较平稳的位置。但是，较高的融资成本，是弘阳需要解决的问题。
第一财经记者注意到，2018年11月，弘阳发行了一笔于2020年到期，金额为1.8亿美元的优先票据，利率为13.5%。今年3月，弘阳发行了其首笔优先票据，于2021年到期，金额为3亿美元，利率为11.5%。今年4月，弘阳再次发行了一笔于2022年到期，金额为3亿美元的优先票据，利率为9.95%。
从数据看出，弘阳上市后融资成本有下降趋势，但依旧较高的融资成本势必影响未来弘阳的业绩表现。
在这个房企都在跑马圈地不断扩大规模的时代，这几家典型苏系房企正在不断扩张自己的规模和势力范围。不过，面对复杂的竞争环境，怎么把控风险和机会，成为这些苏系房企需要回答的命题。
