房地产融资阀门收紧后，6.8万亿到期债务考验房企资金链
来源：第一财经日报
房地产融资环境再度收紧，让深负债务压力的房企纷纷选择更高成本海外融资。
6月13日，正荣地产(6158.HK)宣布发行2亿美元的优先永续资本证券。该公司将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25%。
不仅是正荣地产，就在近一周内，包括蓝光发展(600466.SH)、中南建设(000961.SZ)、新湖中宝(600208.SH)、华南城(1668.HK)、融信中国(3301.HK)纷纷宣布其美元债发行完成。从融资成本看，大部分票面成本已经超过10%，考虑到综合融资费用，可能还将更高。
“圈子内都感觉到融资环境收紧，大家也相对比较悲观，都在头疼怎么找钱。”一位上市房企融资人士告诉第一财经记者。
融资金额创新低
几个月前，因为融资环境宽松和市场信心修复，房企开始急切在市场拿地，随之而来的是，又一次面临较为严峻的融资环境。
不久前，市场传言监管部门对多家凶猛拿地房企进行窗口指导，要求金融机构谨慎为这些凶猛拿地房企融资。
“虽然没有明确文件，但是我们判断还是会影响到这些房企融资，毕竟上半年这些房企拿地明显快于同行。”一位知情人士告诉记者。
6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”
郭树清表示，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
“目前对于房地产融资的监管越来越严，经历了前几月的宽松环境后，资金成本再次提高。”一位金融人士告诉记者。
天风证券研究显示，5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧，5月40家典型上市房企融资367.99亿元，比4月下降52.07%，创2019年以来的新低位。
内地融资环境紧张，迫使有资金需求的房企开始把融资方式锁定在海外，纵然融资成本已经比肩国内信托融资。
6月12日，中南建设发布公告，其境外全资子公司已于6月11日完成3.5亿美元的高级无抵押定息债券发行，债券期限3年，票面利率10.875%。
6月12日，华南城发布公告，公司增发的于2021年到期的6000万美元11.875%优先票据已于2019年6月12日完成发行。
6月12日，新湖中宝发布公告，全资子公司完成在境外发行总额1.1亿美元的债券，票面年利率为11%，发行价格为债券票面值的100%，期限为3年，由新湖中宝提供无条件及不可撤销的跨境担保。
6月9日，融信中国发布公告，公司发布的2.35亿美元2022年到期的8.75%优先票据已在新交所上市，将与于2022年到期的2亿美元的8.75%优先票据合并及构成单一系列。
6月6日，蓝光发展公告宣布，公司境外全资子公司将增加发行2.2亿美元债券，并于2019年6月10日在新加坡证券交易所上市交易。值得一提的是，蓝光的境外全资子公司前期已累计发行7.8亿美元的无抵押固定利率债券，期限2年。
同策咨询数据显示，今年以来，房企海外融资成本最高利率达到15.5%，为当代置业(1107.HK)发行的海外债。此外，中国恒 大(3333.HK)、融信中国分别发行超过10%利率的海外债。
“发美元债其实还是很多风险，怎么把钱从境外转回境内是问题之一，现在外汇对地产行业管制严格。很多公司会采取外存内贷的方式，即境外开存单境内银行放款，那么将会重复计入地产公司负债。”上述融资人士告诉记者。
?到期债务高达6.8万亿
即便如此，面临较为严峻的融资环境和未来的兑付压力，房企也不得不选择海外融资。
正荣地产的海外发债，就是计划以优先永续资本证券发行所得款项净额为其现有债务进行再融资。融信中国同样表示，拟将额外票据发行的所得款项净额用于其若干现有债务的再融资。
恒 大研究院数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。
第一财经记者注意到，上述发行美元债企业，多数财务杠杠也是较高的房企。根据亿翰智库数据，正荣地产2018年底净负债率74%，融信中国2018年底净负债率105%，蓝光发展2018年底净负债率则是102.7%，新湖中宝2018年底净负债率高达179.6%，中南建设数据则为191.5%。
一般而言，超过80%以上的净负债率视为房企财务杠杆预警线。不难看出，较高的财务压力也逼迫上述房企选择较高成本融资。
克而瑞数据显示，2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比增长18.7%，重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。
房企还债方式之一还有销售回款，但当下市场并没有太乐观。天风证券研究显示，部分城市(南京、合肥)首套房贷利率上调至15%，且多地出现公积金出现收紧政策。受此影响，5月百强房企成交环比增加，同比增速有所下滑，其中布局一二线为主房企略有降温，三四线房企销售降温较快。
“市场观望情绪严重，销售压力开始增加，我们重新开始陷入担忧。”一位上市房企高管说。
