东北楼市分化：丹东领涨全国 鹤岗现"白菜价"个例
近期，鹤岗“白菜价”房引发热议，东北楼市也备受关注。新京报选取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市，以及丹东、鹤岗两个处于舆论中心的城市作为样本，力图客观呈现真实的东北楼市图景。
长春、沈阳两个省会城市的楼市表现有颇多相似之处：价格稳中有涨，同时作为核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力较明显，周边市县以及外地购房者人群在增加。另一个省会城市哈尔滨在今年一季度开场颇为平淡，尤其二手房市场受部分房企“涉嫌侵占挪用客户交易资金”余波影响至今。
在过去一年多，丹东楼市受外部形势利好，这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国，而当地人薪酬水平平均3000元以上，购买力一般。同属东北非核心城市的鹤岗曾因丰富的煤炭资源而闻名，但300元一平米的个例也显示了这座资源枯竭型城市的楼市困境——一方面是棚改推进增加的新房，一方面是不断流失的人口。
鹤岗
300元/平米是个例 昔日煤炭城市转型存挑战
位于黑龙江省东北部、小兴安岭南麓的鹤岗市曾因丰富的煤炭资源而闻名。不过，近日这个东北边陲城市鹤岗却以意外的方式上了“头条”。
近日，媒体曝出，黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息，让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花园小区进行了探访发现，售价较低的均为棚改房屋，157平方米的毛坯房叫价25万元左右，同样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示，该房屋为抵账房，当初开发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜，这个价买商品房是根本买不下来的。”该小区附近一房产中介表示。
不过，在土生土长的鹤岗人张丽(化名)看来，300元一平米的房子虽是个例，但并不意外。
“鹤岗的平房一棚改，就给很多楼房。但居民住不了那么多房子、房子升值空间也不大，空着也是空着，一些地理位置偏远、楼层不好的棚改房子价格甚至还没有装修费贵，很多人无奈赔钱就卖了，好楼层的房子十万八万的价格、不好楼层价格两万三万就卖了，平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反，地理位置不错、楼层好的棚改房也有卖到每平米三四千元的。”张丽介绍，据其了解，现在鹤岗棚改房均价在2000元左右。
鹤岗市人民政府官网2018年1月发布的信息显示，2008年开始，该市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目。
“鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的，棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看，价格低的房产基本都是远郊区县的棚改房，供应量大，又没有交易量，低价在所难免。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作，人口流失导致房地产的需求量有限。同时，本地老龄化严重，老年人有一套房子就够了，这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子，鹤岗几乎成了一个‘空城’。”张丽直言。
张大伟持有类似的看法。在他看来，虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案，但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说，人口外流，而且很多重工业城市、能源城市转型下，经济涨幅放缓，造成了东北三四线城市房价普遍非常低，而且没有购买力。”
而据东北证券发布的研报，类似于鹤岗市的资源枯竭型城市的人口净流出态势是不可逆的，当地房地产市场也将持续缩量。另据东北证券的统计，这样常住人口、人口密度双下滑的城市，共计18座，其中14座位于东三省，其中半数则是资源依赖型城市，面临着经济发展乏力、转型受阻的困境。
丹东
多次领涨全国3月环比再次居70城首位
与鹤岗意外上头条不同的是，丹东已习惯了上头条。
这座东北边陲的小城因靠近朝鲜，其房地产市场价格随着朝鲜局势的变化而起伏。而在过去一年多，朝鲜释放的积极信号也使得这座安静小城的房价一路高歌。
据国家统计局公布的数据，2018年4月、5月，丹东连续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据中国之声《新闻纵横》报道，2018年4月下旬以来，一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，半月之内楼价出现大幅上涨，不少楼盘甚至一日两次升价，楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示，进入2018年5月份，丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间，与4月末相比涨幅20%左右，个别江景热销楼盘涨幅30%左右。
今年以来，丹东的房价仍在不断上涨之中。“因为周边政策变化，所以丹东房价一直在上涨，过完年到现在每平米涨了500元左右。现在丹东市中心新盘房价13000元左右，丹东市内均价8400元左右。”4月16日，丹东一房产中介工作人员向新京报记者介绍，也有外地人前来投资，“都是三四套地买。”
丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法相似。“今年房价还在涨，不过是微涨，平均一平米上涨200多元。”
国家统计局近日公布的数据显示，2019年3月丹东新建住宅价格以环比1.9%的涨幅位列全国70城首位。
“现在在丹东市内买房子，起步价最起码要8000元以上，好的楼盘都过万元了。而丹东当地的薪酬大概每月3000多元，目前这个房价普通人难以承受。当然也有便宜的房子，但不太好。”丹东当地居民徐名(化名)直言，目前丹东的房价赶得上部分二线城市了，但丹东当地居民购买力一般。
徐名去年开始计划买房，陆续关注各大楼盘信息。“在看房子的时候碰到过一些去丹东炒房的人，去年特别多，今年也有，基本上这些炒房客来了必买。不过，当地人受到收入限制，或者对丹东新区发展其实不乐观，所以投资意向不强。”
而在丹东当地另一居民李先生看来，丹东房地产市场价格的飙升和开发商蓄意炒作有关。“去年有段时间，经常有朋友让我帮着找人，说是有新楼盘开盘找些人去假装买房、登记，这样的炒作很多。”
2018年5月丹东官方发布房地产调控政策，包括两年限售、提高首付款比例、差别化贷款等措施。
而在徐名看来，丹东去年开始出台一系列限购政策等，部分政策有效遏制了炒房现象。但同时他表示希望政策不能误伤刚需。
对于丹东房地产市场的未来，徐名本人持乐观的态度。“周边环境相对稳定，加上新区近两年自身发展也不错，政府也比较努力用心，配套设施建设的好且快，人口也在逐渐增多。”
长春
价格平稳 开发商“以价换量”
和丹东一样，长春的房地产市场处于上行阶段，上行周期始于2017年。
“2017年开始市场进入剧烈上涨的周期。2018年年初，长春均价在1万元左右，年底在12000元左右。”工作中经常接触购房者、开发商的长春市民程成(化名)，谈起长春市场行情时表示。
而据长春一房产中介介绍，“长春较好的房子均价在17000元左右、中等以上房子价位均价在13000元、一般房子均价在10000元以上。”
长春房价上涨的主要推动力是地价的飙升。“在我的印象中，2017年之前，长春很少出现每平米4000元的土地，但在2017年下半年之后，一度有地王拿到的土地价位达到了每平米6000元。”程成说。
而在程成看来，今年一季度至今，长春的市场比较平稳，价格基本未上涨，但出现了“以价换量”的现象，成交量攀升。
“一些在长春的房企喊出了‘百亿’的目标，但长春市场容量并不大，竞争激烈，房企之间加快推盘节奏，不少房企推出促销优惠、放水让利的活动，希望通过以价换量。”程成说，大体房价并未涨，甚至还微幅的下挫，但交易量在上升。
而在上述长春房产中介看来，长春房地产市场成交量确实在上升，但主要因为刚需购买力的释放。“去年市场行情不错，积累了一些客户，所以今年至今整个市场表现不错。以我们店在高新区的两个小区为例，2018年2月、3月，两个小区的成交量总共在60套至70套。而今年3月，这两个小区单月的成交量已达到了70套。”
程成还观察到，长春当地的购买力出现了“有出有进”的现象。
“最近几年，去海南购房的东北人比较多。海南限购之后，不同的购买力投向了粤港澳大湾区、青岛、烟台、广西等地。”程成说。
而在另一方面，越来越多的人认识到核心城市的房产投资价值高于各地的市县州的投资价值。“现在越来越多的长春周边外县的人、一些各地市州的人，选择卖掉在老家的房子在长春置换一套房子。”程成说，东北地区一个不可回避的话题是，东北地区人口净流出严重。但包括长春在内的几个生活核心城市，虽然人才在流出，但人口却不是净流出。
“核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力还是很明显，未来长春的房地产市场将是惯性延续、稳中攀升的态势。”程成说。
沈阳
稳中有涨 外地人购房增速明显
相对来说，沈阳的房地产市场比较平稳，沈阳多位从事房地产行业人员表示，沈阳房产价格一直温和上涨。2017年开始，沈阳房地产市场价格开始上行，当时均价为每平米8000元左右，2018年均价在每平米9000多元，现在沈阳房地产均价在1万元以上，像样的房子基本上均价在每平米13000元左右。
安居客最新数据显示，4月沈阳新房成交均价每平米9315元，较3月上涨0.32%。4月二手房挂牌均价每平米9252元，较3月上涨0.83%。
从整个辽宁省来看，房地市场整体平稳。据辽宁省住建厅和省房地产行业协会近日发布的数据显示，2018年全省房地产开发投资2599.3亿元，同比增加13.5%；商品房交易面积5070万平方米，同比下降5.2%，交易519148套，同比下降6.5%；商品房交易额3836.9亿元，同比增加5.6%；交易平均价格7568元/平方米，同比增长11.3%。
不过，也有市民表示，沈阳市场较活跃，浑南区、和平区长白岛等个别学区房涨幅明显。
“沈阳房价与学区关系比较密切，学区房涨幅最明显，有的学区房近一年多涨百分之三十，而像长白岛这些热门学区房都翻番了。”沈阳市民李巍说，去年其在入手沈阳北一学区房时，该楼盘的一栋楼开盘一个小时即售罄。
此外，一个值得关注的趋势是，有房地产中介表示，外地人在沈阳购房人数增加。
“沈阳在全国省会城市中，房价处于比较低的位置，未来市场发展空间大。不少黑龙江、吉林省的人往沈阳流入。”沈阳一房地产中介表示。
据辽宁省住建厅和省房地产行业协会发布的数据，2018年，全省商品房销售的另一个特点是，外地人在辽宁买房增速明显。其中，从各市外地人购商品住宅占比情况看，大连最高，为73.5%；其次是沈阳，为49.5%；营口第三，为21.2%。
哈尔滨
一季度开场平淡有中介二手房交易量骤降
在刚过去的一季度，多地楼市迎来“小阳春”，而哈尔滨楼市今年一季度开场颇为平淡。
哈尔滨乐居发布的数据显示，2019年第一季度，哈尔滨新房成交量呈逐步下降的趋势。据易居(博客)哈尔滨公司市场部数据显示，2019年第一季度哈尔滨商品房成交16375套，同比下降25.2%。
“每年的春节后是房地产涨势最高、市场最火的时候，但今年哈尔滨的二手房房地产市场受部分房企‘涉嫌侵占挪用客户交易资金’余波影响至今，尤其是二手房市场在一季度的表现差了很多。”哈尔滨一地产经纪工作的负责人张鹏(微博)(化名)表示。
2018年，黑龙江有关部门下发的通知要求，当地房地产经纪机构必须在2018年12月10日前在银行开立资金监管账户(此资金不得任意挪用)；贷款购买二手房，首付款资金未进入监管账户的，银行或住房公积金管理中心不予审批发放贷款。
“以前在哈尔滨房地产市场的一般做法是，中介公司都是要求购房者将二手房的首付款直接打给中介公司，而非由银行监管首付款。相关政策出台后，有地产中介公司资金链断裂，出现了一些跑路现象。”张鹏说。
今年2月，黑龙江省住建厅发布的《关于房地产经纪机构涉嫌违规情况的通报》显示，哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司、哈尔滨易房房地产经纪有限公司、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司3家企业涉嫌侵占挪用客户交易资金。哈尔滨市住房和城乡建设局已对3家企业立案查处，公安部门已对巨业公司立案侦查，对易房公司进行调查。此外，巨业公司已被国家企业信用信息公示系统(黑龙江)列入经营异常名录。
但在近期，又有购房者向新京报爆料，其在近期遇到了中介涉嫌侵占挪用客户交易资金的问题。
或受行业余波影响，哈尔滨房地产二手房交易量骤降。
“和去年同期相比，我们公司交易量下降了80%到90%。此前，我们每个月平均每两人可以至少开一单，这几个月我们公司每个月平均总共才开了三四单。”张鹏说。
哈尔滨的陈先生也持有同样的看法，“作为购房者，我的感受是，哈尔滨的二手房市场因为受这些负面的影响，或许要经历一段时间的萧条。”
对于未来的哈尔滨房地产市场的走势，张鹏不太乐观，“房价短期看政策，中期看地价，长期看人口。目前来看，市场交易量锐减，但地价并未减，房价还会温和上涨。而人口的大量流失会导致市场需求越来越少。”
