龙湖集团千亿营收背后：融资低成本 评级再升级
来源：投资者网
3月25日，龙湖集团控股有限公司(以下称“龙湖集团”)(00960 ．HK)公布2018年全年业绩。
龙湖集团2018年全年销售业绩稳定上涨，稳站行业前十。根据公告，龙湖集团全年合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元；实现营业收入同比增长60.7%至1158.0亿元，其中，投资性物业的不含税收入为40.9亿元，同比增长57.7%。而毛利395.3亿元，同比增长了61.8%，实现毛利率34.1%。
权益方面的数据也表现亮眼。2018年归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。核心税后利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。每股基本盈利2.78元，全年合计派发股息每股0.99元，同比增长30.6%。
值得注意的是，在回款疲弱，债务到期密集，全行业融资成本上升的大环境下，龙湖融资成本仍然维持在行业低位，资本成本水平接近央企。此外，在“步稳谋远”的大前提下，龙湖也在业绩会上提出了未来两三年保持核心盈利20%以上增幅的目标。
融资成本低
龙湖集团2018年的相关借贷指标显示了其极高的融资水准。数据显示，截至2018年12月31日，龙湖集团综合借贷总额为1198.2亿元，其净负债率52.9%。同时，平均借贷成本为年利率仅4.55%，平均贷款年限5.88年。
龙湖近两年以低成本发行了一系列债券和票据。2月22日，龙湖集团公开发行2019年第一期境内公司债券，发行规模为人民币22亿元，其中规模为人民币17亿元，五年期债券融资成本仅为3.99%。
2018年1月9日，龙湖集团成功发行8亿美元优先票据。其中，3亿美元，5.25年期的票息为3.9%；5亿美元，10年期的票息为4.5%。
2018年3月21日，龙湖集团发行了全国首单住房租赁专项债券。第一期30亿元五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率为5.6%。在此次发行中，中诚信证评给予龙湖主体和债券信用评级均为最高评级AAA，展望均为稳定。从中可窥见龙湖集团极强的偿还债务的能力及极低违约的风险。
2017年、2018年，龙湖集团的平均借贷成本分别为4.5%、4.55%，该资本成本水平接近央企。
此外，从债务结构看，龙湖集团2018年全年短期借款占整体债务比例不超过10%，452.6亿在手现金元对短期借款的覆盖率是4倍多。该表现对标其他行业公司可谓优秀。
而随着各地房地产差别化调控，及资本市场流动性不断变化，外部环境对企业持续发展能力提出更高要求，而龙湖的低资本成本优势成为其良好持续发展能力的有力证明。
龙湖获得低资本成本优势离不开其严明的财务纪律。龙湖集团执行董事邵明晓在2018年跟媒体表示，过去三年，在整个行业加杠杆的过程当中，龙湖可能是唯一一家没有用过非标、影子银行、信托的企业。“我们没有用任何高成本融资的方式，非常自律，才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”邵明晓说。
标普全球评级在2018年调整龙湖的评级展望时评价：经历数次行业周期，龙湖始终将财务杠杆控制在4倍以下。
而相对低的资本成本令龙湖能去做一些空间的生意，也使得龙湖一直处在一个非常稳健的态势。邵明晓表示，“像天街、冠寓，如果你的钱很贵的话，做这些业务是不太合适的，这是一贯的战略。”
此外，把握当期最优发债时点，基本吻合2-3月内的低点，以及优化的“境内公司债+境外美元债”的债务结构，也是其资本成本较低的重要原因。
评级再升级
龙湖集团以其持有性物业收入覆盖利息的高比率，收获高评级表现。
2018年1月5日，国际权威信用评级机构惠誉评级(Fitch Ratings)将龙湖的长期发行人违约评级、高级无抵押债券评级及未到期高级票据评级由“BBB-”上调至“BBB”，评级展望为“稳定”。
2018年3月30日，龙湖集团公告称，标普全球评级(Standard & Poor‘s)日前已将龙湖的评级展望由“稳定”调升至“正面”，并确认“BBB-”的长期主体信用评级。
此前，龙湖集团获得大公国际、中诚信证评及新世纪最高评级“AAA”。2017年3月，龙湖成为境内外全投资级民营房企。
过去一年，龙湖集团的投资性物业租金不含税收入增长57.7%至40.9亿。其中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。
截至2018年12月，龙湖集团共开业商场数量29个，建筑面积296万平方米，整体出租率高达97.4%。商业租金增长42%至36亿元，同店增长达到17%。值得一提的是，在年内开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街，均取得接近100%出租率的理想成绩。
目前，集团长租公寓品牌——“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一二线城市开业运营，累计开业房间数量超5万间，是长租公寓领域影响力TOP3品牌。
邵明晓在业绩会上表示，到2019年底，“冠寓”累计开业房间数量接近10万间。按这个速度，到2020年会达到20亿以上收入。
协同发展
龙湖一直秉承稳健的策略，并在市场波动中保持均衡增长。业绩会上，龙湖提出未来两三年保持核心盈利20%以上增幅的目标，但也在扩展土地储备方面量入为出，将全年净负债率维持在50%—60%之间。
基于对未来房价不会爆发式上涨的判断，龙湖集团选择了精准、适宜的土地储备规模。数据显示，2018年，龙湖投资土地金额约727亿，目前总土储6636万方，权益面积4559万方，可以满足其未来四年的开发。而土地储备如果再加大，则会占用过多资本。
邵明晓认为，龙湖多年来在进入城市时保持克制。截至目前集团进入48城，2018年共完成2006.4亿销售额。基于对这些城市的理解、深耕，以及团队对投资的精准把握能力的增强，以现在的土地储备规模，足以让龙湖继续保持稳健的资产负债表的同时，以相对较快的、适当的速度增长。
在土地布局上，龙湖将在全国五大区域够做到均衡。目前，龙湖在西部、环渤海和长三角拥有较充足的土地储备，下一步将主要在华南，以及大湾区、华中区域加大拿地力度。
邵明晓表示，大湾区是龙湖的战略区域，集团目前已在大湾区把城市的骨架铺开，进入了包括深、港、东莞、广州、佛山、珠海、中山等7个城市，已有15个项目、共大概150多万方的土地储备，权益储备超过100万方，货值超过530亿。邵明晓称，“大湾区在科技、人文，消费等各方面，未来会成为中国经济重要的火车头，我们会加大这里的布局。”而对于深耕已久的长三角地区，则选择“择机行事”。
对于龙湖未来长远增长动力将落在哪里，邵明晓指出，龙湖能保住增长的信心主要来自于：龙湖多年来在投融资、买地、运营、交付、服务等各个环节的高执行力。龙湖将通过土地储备、运营节奏来保证增长态势。
龙湖表示，未来，集团坚持以地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，多维驱动、协同发展。
2019年，其在售主力项目将达到207个，其中，全新项目71个，而106个旧项目将推出新一期新业态产品，产品涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求。基于最近市场来访量的增加，个别城市预售证价格已有所放松，邵明晓称25%毛利率是龙湖对其销售型物业的底线。
龙湖的投资性物业主要包括商业运营业务和长租公寓业务，商业毛利率在75%左右。商业运营方面，2019年将有杭州西溪天街、上海闵行天街、合肥瑶海天街等9个项目开业。长租公寓品牌“冠寓”未来也将获得集团有计划的持续投入。执行董事兼首席财务官赵轶称，“冠寓”将于2020年实现盈利。上述两项业务的投入及发展将为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。
