克而瑞陈洪海：粤港澳大湾区新规划解读及投资机会
“粤港澳大湾区”规划纲领的公布，一石激起千层浪。作为继“一带一路”、“京津冀”、“长江经济带”之后，第四个区域经济发展的国家级战略，根据规划，粤港澳大湾区将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。在比肩世界级城市群的战略定位下，房地产市场又将如何演变？大湾区内的城市、产业将迎来怎样的发展机遇？
3月24日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，时代中国协办，以”新科技 新产城 新势能”为主题的聚焦粤港澳大湾区·百强优采供应链合作大会在广州南沙大酒店隆重举办，来自时代中国、保利发展控股集团、雅居乐集团、中洲控股、路劲地产集团、碧桂园、万科、招商蛇口、和昌、龙湖、华侨城、金科、雪松、敏捷、实地、福晟、建华置地等60余位房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共500余人齐聚一堂，围绕新产城的建造在产业链上下游展开一场产业链“新”与“兴”的对话，并参访时代地产的转型之作，探讨新时代大湾区发展新模式、新科技、新产品。
克而瑞深圳公司总经理 陈洪海
以下是克而瑞深圳公司总经理陈洪海与会发表的题为《粤港澳大湾区新规划解读及投资机会》的发言：
陈洪海：本次我们开会所在的南沙是粤港澳第一个自贸区，下一个是横琴，再一个是前海自贸区。今天我带大家一起看粤港澳大湾区规划出来之后的解读以及我们在其中看到的商业机会。
首先看大湾区的规划解读，这一次大湾区提出规划来讲很大的特点是把港澳纳入到湾区里面来，香港的角色很重要，以往香港在角色上是希望产业导入，但很明显就这几年的发展来看，香港发展已经呈现衰微的状态，那么香港在大湾区当中起的角色是资金流导入进大湾区的城市，当时说是香港深度合作区，意思是说在前海跟香港有更多的合作。
这一次大湾区提出来是几个战略，一个是雄安，还有就是大湾区。大湾区实际上在“一带一路”和大湾区两个战略的重合点，国家战略如果重合是一定是很重要的，大湾区在里面很明显是首当其冲的。
接下来我跟大家分享的是有几个层面，第一个层面跟大家讲一下大湾区在其他世界三个湾区比较当中有什么优势？目前来看我们的经营总量有一定的优势，但人均GDP是弱的。目前来看，世界其他三大湾区各自优比较强势的产业，现在很多电器是日本制造，纽约是金融，世界的金融中心，旧金山我们知道是硅谷是电子科技，粤港澳大湾区融合了三种产业：
我们来看一下科技创新，与旧金山的硅谷是深圳，香港是金融，先进制造业是广州，这三个核心城市分别融入了这些产业，这会带来很大的经济增量。世界500强企业在粤港澳大湾区是领先的，香港和深圳在粤港澳大湾区里面是第一梯队的角色，广佛是第一梯队。
长三角有点像粤港澳大湾区未来发展的状态，未来的交通会很便捷。很多开发商在长三角拿地的时候有很强的优势，不见得说要进哪个城市，其实每个城市的优势都很好，都比较平均。而由于大湾区贫富差距比较大，未来十年是粤港澳大湾区快速发展的时代，会迅速的把周边的城市带动起来，成为一个城市圈，会带来经济总量的提升。
而从产业的问题角度来看，产业在大湾区提出来以后我们曾经跟很多的雄安或者其他的自贸区对比，实际上大湾区提出来有很大的特点，雄安是白洋淀相当一块平地重新建国家级的小镇，全是租赁用地，国企央企已经进驻，但是大湾区在2008年提出来珠三角一体化，其实是全市场化运作的结果，有比较强的自我意识，房企很多企业总部在大湾区。
2015年以后很多外地开发商都进入了大湾区，有很强的市场基础，因此他相对比较容易落地，不会变成很高的战略项目，大湾区已经在如火如荼的运转了。这三个自贸区里面港澳企业进入到大湾区，这三个自贸区差距很明显，深圳的位置很重要，同时融入了金融业、现代服务业等等，我们可以判断第一个观点是在整个大湾区里面深圳作为产业的核心会形成，大深圳的产业格局会形成。
我们看在过去几年时间里面东莞实现了转型，由原来服务业为主成为了东莞制造，深圳和东莞产业升级的样板在大湾区里面急需快速普及和复制。这是希望深圳作为重要城市把周边城市带动起来。
深圳和东莞更加密切的合作，除了松山湖还建了滨海湾新区，现在中山因为2024年深中通道会开通，在中山的新区已经出让了大批的土地，城市在积极的跟产业关联。惠州现在已经实现了20分钟的车程，珠海在尝试跟深圳做跨海大桥，这是很强的带动和复制的作用。其他的城市会作业分工，惠州同时有养老、旅游，珠海现在是养老旅游为主，每个城市的分工不一样。总体上讲深圳的产业格局会形成。
第二个观点是跟产业相关，在产业形成之后会形成什么样的局面？这是珠江两岸，我从深圳过来需要经过虎门大桥，基本上从广州作为起始点到每个城市的轨交已经实现了，城规或者高铁或者动车，这几年开通到惠州南，紧接着到广州南。
接下来一个趋势的发展，因为深圳产业核心的原因，珠江东岸对深圳带动的深莞等产业会加强，因为面积辐射有限，会通过港珠澳大桥跟珠海的关联会辐射岛珠江西岸，然后实现整个粤港澳大湾区的产业融合和一体化。广佛的城市群容量比较大，广佛肇、清远布局很大，现在是开发商布局的焦点。
在大湾区很好的产业预期下，人口会出现什么样的改变？预计今年大湾区的常住人口是8千万到1个亿之间，2020年政府预测达到1.5个亿，人才融入之后我们可以看到广州和深圳户籍制度是完全放开的，未来有将近7千万的常住人口增量，这对房地产来讲是很大的机会。
第三个我讲一下交通的问题，大湾区产业人口还没有出现直接的效能，对房地产来讲还是未知数，因为产业是相对滞后一点。我们可以感知到交通，以广州和深圳所分布的广州城市群和深圳城市群，分别覆盖了三个城市，另外有珠海、中山、江门，另外还有几个组团城市群，大部分是中西狭长的分段，在这些城市里面呈现的局面，2021年会形成一小时的全省交通圈，1小时都可以到达各个城市。
今年，虎门二桥会开通，虎门大桥交通会改善，2021年的时候会赣深铁路交通，各种交通问题会得到很大的改善，未来从珠江两岸还有粤东粤西都会实现全域的交通，轨道交通。轨道的拉伸之后会将城市与城市之间距离拉近，会实现很多城市之间的融合，对房地产来讲面临很多的机会。交通会拉伸城市之间的距离，带来了房地产很大的机遇。
大湾区提出来之后不是一个类似于我们以前说的某个城市群，他是一个国家级的战略，刚好跟“一带一路”是融合的，刚好跟世界其他三大湾区并列为四大湾区，这个站位是提到了空前的高度。第一我们有产业的优势，我们有广深港符合优势，我们会2025年提到一个经济总量，达到经济湾区之首。第二个大深圳的格局会形成，周边的关联产业都会受到辐射和影响，第二个是带来人口红利。第三个是交通，推动大湾区之间实现更多的融入，带来更多的房地产机遇。
