万科置业海外突然收购三项目，给市场平添遐想
来源：第一财经日报
被万科搁置多时的香港上市平台万科置业海外(01036.HK)终于有了些许苏醒迹象。
3月8日，万科置业海外宣布，以收购万科集团持有伦敦、三藩市(旧金山)、纽约三家目标公司的方式，来收购伦敦物业99.95%、三藩市物业45%、纽约物业49%的权益，总代价为11.38亿港元。
万科置业海外是万科2012年时收购的壳公司，许是原有海外融资、国际化铺路的种种设想，但万科B转H成功后，万科置业海外更像是一个失去功能的平台，仅在香港开展物业发展业务，年收入仅1亿港元左右，市值也只有20亿港元出头。
2月时，万科置业海外趁着年报发布，宣布张旭及阙东武分别担任公司主席及首席行政官的无限期任命，加之今日的收购，释放出的信号难以不令人联想。
11亿港元收购三个海外项目
万科置业海外拟将收购万科伦敦物业的99.95%权益，三藩市项目的45%权益，参与为发展纽约物业提供所需资金的投资工具的49%权益。伦敦、三藩市的物业均为办公室及商业，纽约的物业类型为住宅。
伦敦目标公司、三藩市目标公司由万科香港100%持有，万科香港是万科全资附属公司，纽约目标公司是万科间接全资附属公司，而万科香港是万科置业海外第一大股东，持有后者75%股权，此宗构成关联交易，需获得独立股东批准后方可作实。
至于11.38亿港元的收购代价，万科置业海外将由银行借款、公司内部资源、发行股份或股本融资拨付。
要理解此宗被称为“非常重大”交易的意义应从万科置业海外的角度出发。
目前，万科置业海外主要在香港从事物业发展、融资、物业租务及管理业务，万科借壳上市成功后，此平台迟迟未有长足发展，多年来也未被万科真正起用。
据万科置业海外发布的2018年报，公司年度收入为1.018亿港元，同比增长5%，主要收入来源为出租香港丽晶中心的单位及停车位的租金收入，因此收入增长乃因丽晶中心出租率有所提升及平均租金的增长，年度经营毛利仅有0.79亿港元。
即便是加上应占联营公司利润，万科置业海外年内利润也只有6.7亿港元，放进万科集团的大盘子来看，几可忽略不计。
尽管经营项目单一，经营份额过小，但毫无疑问，万科置业海外是个优秀的壳公司。截止至2018年底，万科置业海外的股东应占权益为36.67亿港元，且无任何计息债务，也未提用银行融资。
3月8日，恒生指数下跌近2%，但万科置业海外逆市飘红，上涨5.12%，报收5.34港元，总市值为20.8亿港元。万科置业不足21亿港元的市值中，包括供股余额在内，却有14.25亿港元的银行存款。
值得关注的是，万科置业海外在2018年报中提出，因中美贸易战、中国内地经济增长放缓、英国脱欧事件及加息趋势之故，不明朗因素对香港经济及物业市场构成影响，公司将务求多元化发展，拓展业务。
万科置业海外还委任执行董事张旭、阙东武分别担任公司董事会主席及首席行政官，2019年2月13日起生效，年期不限。
张旭现任万科执行副总裁兼首席运营官，阙东武系万科副总裁及万科海外业务部总经理，负责万科海外物业投资及发展平台。
?资产注入预期
从种种信号来看，这并非一个心血来潮的随意动作。
万科置业海外表示，而本次收购的物业均位于目标城市的黄金地段或中央商业区，董事会相信，收购有助于扩大公司在英国及美国投资业务，将单独投资于香港的风险降至最低。
万科置业海外进一步称，“预期收购事项有利于发展现有物业投资业务，将业务范围扩展至新地区，将提高扩大集团的整体收入，并将加强经扩大集团的经营现金流量，凭借万科的稳健业务关系及其提供的适当援助，经扩大集团将继续发展其物业投资、物业发展及融资、物业租务及资产管理业务，从而成为重要投资平台。”
与今日收购相关联的是，万科置业海外与万科香港有意签订一份管理服务框架协议，万科香港将委聘VPO订约方在美国、英国独家提供海外管理服务。
这些海外管理服务，包括但不限于市场研究及物色投资、投资管理及项目管理、撤出相关投资、融资及现金流量管理、整体财务管理、公司秘书服务等。
万科置业海外称，公司拟借助海外管理团队的专业知识和经验涉足物业资产管理业务，加上万科集团现有的物业权益，VPO订约各方与万科香港定约各方签订管理服务框架，香港万科将就海外管理服务独家委聘VPO订约各方，管理服务框架协议将于完成日期生效，直至2021年12月底结束。
VPO订约各方，是指VPO Management Holding 、 VPO UK 及 VPO US，它们均为万科置业海外的附属公司。此外，VPO订约各方每年收取的管理费用为相关项目投资资本的1.25%。
管理服务框架协议也将构成持续关联交易。万科置业海外将召开股东特别大会，来批准三个项目的收购及服务框架协议的签订。
万科置业海外表示，将继续在香港及海外市场寻找机会进行多元化发展及扩展业务。
一名长期追踪万科置业海外的房地产人士认为，万科置业海外今日逆市上涨，恰恰说明了投资者对万科集团资产注入的预期及期待。
万科置业海外对核心管理人员的任命、对三项物业收购节点的选择，对万科置业海外平台的未来定位与经营计划该如何理解？截止至发稿前，万科集团未对上述问题进行正面回应。
