楼市“小阳春”？开发商春季抢收 万科郁亮提醒跳出牛市思维
尽管1月份的数据还是下跌的，但一过了年后，房地产市场各方的热情纷纷被调动了起来，楼市涌动着一股暖流。
沉寂已久的深圳楼市，这两天被华润深圳湾瑞府“炸开了锅”；2月22日，定位高端豪宅、最低价都超过2000万/套的瑞府开盘，受到购房者追捧。此前，泰禾在北京的四个豪宅推盘，揽金15亿。
不光是豪宅，南京、三亚等地也有新盘推出，去化率皆超过去年；2月以来，北京、燕郊等地的二手房市场也有了暖意。
这是2019年的大趋势还是短暂的窗口期？龙头房企态度谨慎。万科董事会主席郁亮便指出，房地产与宏观经济和人口增长密切相关，在经济尚未筑底、人口“少子化”的背景下，房地产不能期待“触底反弹”。
“窗口期”抢收
林平(化名)这几天很忙。他负责的一个楼盘就要推出了。项目就在佛山祖庙的核心位置，去年市场一直不好，公司就没有推盘。
“但现在时间到了，最近市场明显热了。”林平很兴奋，作为华南一大型房企的营销总监，他对广佛、深莞等楼市非常敏感。
林平分析，当前正是一个销售窗口期。去年楼市持续低迷，抑制了很多需求，下半年刚需盘减价促销吸引了一波客户；近期入市的客户则以改善型居多，所以很多豪宅趁机推盘。
21世纪经济报道记者注意到，泰禾、华润、龙湖、合生创展等旗下的多个高端盘也在近期入市了。
除此之外，开发商的热情也蔓延到了土地市场。2月25日，在北京，中海、金地接连拿下大兴地块，耗资69亿；溢价率均超过了15%，为近期少见。
很久没在北京拿地的中海，拍得大兴瀛海地块后，整个北京公司都感到振奋不已。这似乎也符合颜建国的风格：销售、投资都要快速突进。
二手房业主们信心也开始回升。中原地产的调研显示，2月份以来，包括北京、上海、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计3月份会表现得更明显。
据21世纪经济报道记者调查，近期多个城市房地产调控稍微放松了些，叠加人口和落户政策，效应被放大。
如豪宅入市就与部分城市限价放松有关。比如深圳湾瑞府，最高价超过了20万/平方米，这在过去两年中未曾出现过；前年，福田中心区豪宅深业上城还因限价转为了长租公寓，暂时不卖了。
其次是限贷微松。1月份受降准影响，住户部门贷款增加9898亿元，其中中长期贷款增加6969亿元；住户部门中长期贷款大部分是房贷，远超去年同期的5910亿元，创下新高。
克而瑞认为，近期限贷的放松主要集中在房贷利率上，是银行的主观行为。1月首套房贷利率降低0.53%，适量的信贷宽松会刺激楼市成交放大。
此外，中原地产指出，最近全国有项目开始宣布涨价，不排除有人为炒作因素刺激市场。
“而北三县、粤港澳等区域的利好不断，也给了购房者信心。”中原地产首席分析师张大伟说。
对于这个窗口期，很多开发商已有预判。龙湖集团副总裁胡若翔表示，2019年城市分化会进一步加剧，公司营销会加强市场时机的预判，希望抓住窗口期，强化弹性供货，确保签约规模的增长。
包括林平在内，大部分开发商的营销总监们希望赶快抢收，不要错过机会；但也不大肆宣扬房价上涨。
尚未触底？
对于3月份即将出现的“小阳春”，大部分业内人士表示认同。但对于这个暖春是否可持续，却有较大分歧。
因为瑞府的认购者众多，投资投机氛围浓重的深圳楼市，神经又被挑拨了。在众多投资客集中的论坛上，热议回暖的声音不绝于耳。似乎全然忘记了，年前曾有那么多人2016、2017年买的房子被套牢了。
2016年在深圳龙华入手一套90平住宅的褚芳(化名)希望，市场赶紧回暖，她好脱手卖掉这套房子。
郁亮表示，行业不少人士期待市场“触底反弹”这是种惯性思维、牛市思维。2019年，面对高度的不确定性，应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，以现金流为基础，稳住基本盘。
“市场并没有回暖，不存在回暖。”深圳房地产中介协会研究总监徐枫也认为， 2017年和2018年，基本是深圳楼市的底部成交。目前只能说没有那么冷了，谈真正的“回暖”还为时过早。
“今年上半年应该是交易量往上走的行情，一直持续到第三季度，然后第四季度有可能是横盘，或稍微下压。”徐枫的判断很明晰。
张大伟认为，这一轮小阳春到底多长，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。
郁亮表示，房地产行业从来不能脱离经济大势。经济“L”型走势尚未探底；还有L型的那一横不知道会持续多少年，比如日本已经持续20年，这完全突破了过去的认知。其次，人口形势面临“少子化”挑战。当前，从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。
此外，现在中国人平均住房面积超过40平米，套户比率1.13，住宅全面短缺时代结束；过去房子有财富效应，但今天政策层面继续坚持“房住不炒”，住房的金融投资属性会被长期抑制住。
“不能期待不久后的‘触底反弹’；经济形势不是过了今年、明年就会好转，要做好长期准备。”郁亮表示。
