武汉土拍冷静期 底价成交与硚口70亿地块再流拍
来源：观点地产网
12月25日，武汉土拍依旧在平静中度过。
当天的土拍成功出让10幅土地，包含六宗商服用地，两宗住宅用地，两宗商住用地，总出让面积约33.49万平方米，成交总价约58.35亿元，均为底价。
北辰实业、海伦堡、武汉地产等房企落子。其中，江汉区P(2018)171号地块成交额最大，达31.39亿元，竞得者为宜昌长投恒基置业。
同时，备受瞩目的P(2018)175号硚口宗关地块再次流拍。一起撤牌的，还有位于洪山区的173、174号，以及位于东湖东湖高新区的169号地块。
据了解，173至175号三宗地均为此前曾经流拍的地块。此次拍卖三宗地块已分别将竞买保证金从6亿降至2亿元、从19.4亿降至11.64亿元、从42亿降至14亿元。但即便如此它们仍未能成功吸引买家，在开拍前夕终止出让。
事实上，市场人士对于硚口宗关这幅“准地王”的流拍，并未感意外。
该地块此前最早曾计划在9月29日摘牌，但最后宣布延拍，消息称延拍原因是无人出价。10月31日，硚口地块首次流拍，原因亦是因无人报价。
“这块地现在卖不出去，到明年也会卖不出去。”光华楼评出品人杨光华(微博 博客)对观点地产新媒体表示。“简单来说，开发商买地就跟我们买一个商品似的。要不就是价格贵了，要不就是要求太高了。”
资料显示，硚口地块出让面积约为13.86万平方米，地块起拍价70亿元，起始楼面价约为1.45万元/平方米，刷新硚口片区单价、总价纪录。地块设置最高限价为91.87亿元，最高楼面价1.9万元/平方米。
而规划要求，地块中所建标志性塔楼高度不低于180米，沿江文化建筑高度不超过20米，居住建筑高度不超过100米。同时，竞得人须建设建筑面积不少于5万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后10年内不得转让。
“其实，硚口地块就是要求做超高层出售，以及写字楼持有。但目前能够做这种项目的企业不多。”杨光华告诉观点地产新媒体，这宗地目前来说还不是武汉的中心核心区域，按规划要求，开发还是有一定的风险的。“硚口地块在汉江边上，不在长江主轴上。”
同时，他认为这宗地“写字楼(商服)比例太高，开发商可能算不过账来。”
在上一次硚口地块流拍时(10月31日)，湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔亦曾表示：“这块地不是不好，很多房企都去看过，流拍主要是起拍楼面地价高，商服的比例也高，经济测算下来盈利会有难度。”
除去地块的“问题”，房企自身的资金压力也是导致硚口地块流拍的原因。一方面，临近年底，不少房企拿地预算已经基本用完；另一方面，在目前银根收紧、降杠杆的趋势影响下，大多房企并不敢冒险去拿定价太高的土地。
“现在推出来的地，或者位于市中心，要求苛刻；或者商服比例大住宅比例特别少；或者是地块比较小总价比较高的地。这个时候，开发商就会犹豫了。”
值得注意的是，近段时间，武汉土地市场事实上已流拍了多宗土地。
据了解，武汉在8月份出现了今年以来第一次流拍。8月28日，武汉网上公开出让12宗地块，其中蔡甸区蔡甸街高庙村地块因无人报名流拍，东西湖区立光路以南、食品一路以东地块流拍。两天后，江岸区塔子湖花桥村U-16地块流拍。
随后的三个月，流拍延拍的现象更变得越来越常见。其中，10月份武汉曾出现一波供地潮，月内共举行了8场土拍共25宗地挂牌，但最终仅成交15宗，却有9宗地块延拍、1宗流拍。
针对这种情况，杨光华表示，其实很多房企也并不急于在年末扩储。其称：“2017年底到2018年上半年，很多开发商已经在武汉四环内拿了大量的土地。对他们来说，现时的土地储备已经足够了。所以可能要到明年下半年，大家才会根据市场的情况，考虑进行下一轮的买地。”
但也有市场人士分析，此次土拍推出地块分布广泛，其中涉及到一些主城区比如南湖片区、后湖片区等需求比较大的的热门板块，这种地块开发商的反响还是比较热烈的。
