北京楼市岁末分化 一边去化不畅一边压轴热
在2018年快收尾的时候，北京楼市久违的热销场景集中出现。近一两个月集中获得预售许可的很多项目，选择在岁末开盘，位于二环、三环、四环的项目一经推出，去化率便不俗。但仍不能掩饰北京新房市场全年的颓势。热销和去化难同时并存的北京楼市又将何去何从？
年底谁在热销？
近两个月获得预售许可的新项目在近期陆续开盘。12月23日，位于丰台区西局的西城天铸推出280套房源，当天去化达90%以上。此次推出房源以小户型为主，涵盖了80多平米两三居，均价在79000元/平方米左右。
据销售人员介绍，目前新推房源几乎都卖完了，下期什么时候开盘，时间未定。公开资料显示，西城天铸的地块是在去年9月 ，九龙仓以62.6亿元、自持16%获得，溢价率49%，成交楼面价60905元/平方米。该地块商品房限价77800元/平米，最高售价不超过81700元/平米。
另一个刚刚拿到预售许可的朝阳孙河懋源璟玺也选择在2018年最后一个月开盘。开发商表示，12月23日当天成交12亿元。位于东四环的壹亮马，开盘总共推出了两栋楼，据项目方面介绍，去化率为91%，成交额达到10亿元。
而在11月拿到预售许可、位于南二环的佑安府，也在寒冷楼市中独树一帜。自11月底至今，短短20天蓄客，每周千人到访，日均成交破亿。“北京每卖出2套别墅，其中一套就是佑安府。”据接近项目人士透露，因为销售向好，项目今年内部销售目标确定为40亿。同样是中国金茂开发的位于宋家庄的北京金茂府目前年度销售也已破30亿。
合硕机构首席分析师郭毅认为，从购房者角度来看，城区限房价项目卖得好是因为价格优势以及地段稀缺性所造成的。比如西城天铸位于三环，因为限房价，其比周边的二手房、新房相比，有着较高的性价比。而从今年来看，内城限房价项目都卖得不错。但在五环周边同质化严重、总价接近的项目则销售压力比较大。
供应井喷、库存达3年新高
上述热销新盘都是在近一两月内刚刚拿到预售许可的项目。集中供应成为北京新房市场的典型特征。
仅12月19日一天，北京集中批准了8个预售证，共计2506套住宅，包括纯商品房住宅及限价房项目。
其中，不乏北京知名楼盘，比如壹亮马(将台水岸家园)、中粮天恒天悦壹号(天恒名苑)、懋源璟玺(懋源璟禧园)、西城天铸(九龙阅璟园)等。位于丰台的西城天铸获批住宅套房均超过500套，壹亮马共拿到两个预售证合计130套，懋源璟玺有153套住宅获批预售。
而在此前的11月27日，北京有9个住宅项目集中获得预售许可，合计3969套房，包括佑安府(佑安家园)、碧桂园琅辉(琅辉小区)、首创·悦欣汇(悦欣嘉园)、中海云筑(云锦佳园)等。
其中，位于大兴区庞各庄的中海云筑(云锦佳园)共有997套住宅获批，而位于丰台区西铁营佑安府(佑安家园)则有646套住宅获批。此次获批的单价，均未超过最高限价83432元/平方米。
这两天仅是北京新房供应市场的缩影。据中原地产研究中心统计数据显示，截至12月24日，年内北京楼市入市的商品房住宅套数高达40866套，是最近3年的最高点，同比涨幅高达50.3%。
但是，高供应并没有推高交易量，据中原地产研究中心统计数据显示，目前成交套数只有24310套，刷新年度最低纪录已经成为定局。在供应井喷、成交量萎缩的情况下，带来库存大幅度上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套，刷新最近3年的最高。
而限房价是导致供应井喷的最主要原因，截至12月24日，北京入市限房价项目36个，限房价住宅供应21251套，网签数据只有4196套，占比只有19.7%。
年底交易走高、明年或有价格调整
值得关注的是，上述热销项目的数据还未体现在网签上。但在年底的这段时间，交易量一再走高。北京中原的统计数据显示，12月10日-16日，北京新建住宅市场(剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+别墅)成交94亿元，环比前一周大涨166%，成交729套，环比前一周增加245套。
对于年底数据翘尾的现象，郭毅认为这并不代表卖得好，只是集中签约而已。在今年之前确实对网签的限制比较严格，而年底这段时间已经放松了，现在签约的很多是之前成交的房源而集中在最近两周网签。如果网签不太控制的话，可能会保持这个交易量。
而针对今年网签数量不乐观，是不是因为之前网签管控导致签约滞后的影响，郭毅认为，网签管控只是针对高价房，对于限房价项目没有太多的管控。
目前存在的问题是，整个新房市场确实相对冷清，特别是90/70产品供应比较集中,产品同质化严重。过去，购房者先选定区域在找房子，现在是面向全市选房。在总价接近的情况下，购房者面对选择困难，所以限房价项目总体销售不乐观。即便不是因为网签滞后影响销量,购房资格、8成二套首付比例也是项目销售要面对的困难。
针对目前北京市场一边供应井喷、销售不畅，一边个别项目销售火热。郭毅认为，这两种现象同时存在，有着各自的原因和逻辑。而明年，这一现象可能更加明显，因为新房的供应量应该比今年更高。
中原地产首席分析师张大伟也认为，限房价项目市场分化明显，部分限房价项目接近售罄，而部分限房价项目去化不足2成。如果未来政策不改变，在供应量井喷下，2019年楼市价格将出现明显调整。
