菏泽住建局：取消限售 防止商品住房价格出现大波动
文章来源：中国经营报
“菏泽这样一个三四线城市，关注度又不高，也不在统计局监测的70个大中城市范围内，影响有那么大吗？”山东一位房地产界人士面对《中国经营报》记者提问时说道。
12月18日，菏泽市住房和城乡建设局印发《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建(2018)7号，以下简称“《通知》”)，对房地产市场发展提出了七项工作要求，其中取消新购住房限制转让措施、降低市区商品房预售资金监管额度两项措施引起了市场高度关注。有业内人士将菏泽的做法解读为房地产调控松绑的信号，意义和2014年南宁北部湾取消限购类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。
19日下午菏泽市住房和城乡建设局对取消限制存量住房转让期限的规定作了情况说明，官方表示2017年11月份出台限售政策后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。
中小城市库存回升？
在房产信息发布平台检索可以看到，菏泽目前在售新房项目有164个。据一位在售项目销售人员介绍，目前菏泽市新房价格区间约在6000元/平方米~8000元/平方米之间。
“今年菏泽棚户区改造比较厉害，加上现在菏泽发展比较好，住宅这块是非常好卖的，新开楼盘也比较多。”该销售人员说。
因棚改工作的快速推进，当地人戏称菏泽为“中国拆迁第一市”，棚改规模连续两年位居全国地级市首位。“有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人此前在接受本报记者采访时说，这几年在菏泽相当于有100万人口被“就地搬迁”，而菏泽市区的常住人口也不过才70多万人。
伴随棚改货币资金补偿出现的是楼市卖方市场。根据菏泽市房产交易中心网站的最新数据，上月备案套数为2412套，其中住宅备案套数为1480套，住宅备案面积为18.35万平方米。近一个月成交住宅面积区间信息显示，总成交面积约为318.23万平方米，其中42.56%成交量集中在90平方米以下面积区间。
与此同时，供应量也在增加。根据菏泽市政府2018年政府工作报告，2017年，菏泽市实施重点棚改项目122个，完成征收18.2万户、2880万平方米，开工新建及货币化安置22.2万套，棚改总量居全国地级市首位。
此外，就土地成交而言，中原地产研究中心的数据显示，2018年以来菏泽市土地出让收入高达444亿元，同比上升62%。
易居(博客)研究院提供的11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下降之后，首次出现同比正增长现象。
“其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，库存基本面已发生变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。
限售出台一年后取消
2017年10月27日，菏泽市人民政府办公室下发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。
在今年12月18日印发的最新《通知》中，菏泽市住房和城乡建设局明确表示取消上述限售政策。菏泽市住房和城乡建设局在最新的回应中表示，近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
“从菏泽房地产市场的基本面支撑要素来讲，人口是净流出状态，经济实力在山东省也是垫底的。虽然现在发展比较快，但是基数比较低。限售政策不大符合菏泽的实际，现在解除限售可以说是纠偏。”山东财经大学房地产研究所所长谭继存说。
谭继存告诉记者，很少有外来人口在菏泽买房，市场购买力主要来源于刚需和改善用户。“当地科级干部月工资也就五六千块钱，当地有钱人买房很多都会选择济南、青岛这样的地方。”
“正好在去年限售时买了房子，又不太满意，想把老房子卖掉再换新房的话，老房子因为限售卖不掉，可能会受到资金预算的约束，这样就不能达到购买更高品质房产的目的，我想取消限售后会对这样的改善性人群有一定的作用。”谭继存说。
不过，严跃进认为，菏泽取消限售体现了两点政策动向。第一，分城施策依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整；第二，政策取消也会循序渐进，包括限购政策。“菏泽取消限售，对后续市场的影响会很大，预计模仿的城市会增加。”
降低预售资金监管额度
商品房预售资金监管制度规定，由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
《通知》提出，对实力强、信誉好的企业不再监管，其他企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。
同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后才可提取，只要求留存够监管资金比例即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设进度降低预售资金监管额度。
“限售影响回款，又得放很多钱在监管账户里，对现金流为王的房产商而言压力很大，降低预售资金监管额度后肯定会增加流动性，腾挪空间变大。”在谭继存看来，菏泽此次印发《通知》前肯定也做了充分的调研和论证。
“开发商有压力、政府也有压力、贷款还不上金融机构也有压力，这种情况下出台了这样一个政策。为开发商减缓压力，在三四线城市这种情况也不是个别的。”一位山东房地产界人士分析表示。
