开发商融资又开口子？一场企业债的地产自嗨
那份支持优质企业直接融资的通知，刊登在国家发改委网站里，如今已有一天，至今讨论之声不绝于耳。开始时，有一小部分人似乎听懂了它的弦外之音，过了半天很多人都相互议论：房地产企业融资发债松动啦！
12月12日，发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，明确重点支持符合要求的优质企业发行企业债券，要求包括主体信用等级达到AAA；优质企业债券实行“即报即审”，安排专人对接、专项审核。
此次《通知》的亮点，还有获支持发债的优质企业范围。发改委并未表现出明显偏好，大致分为四大类大约十七个国民经济行业，仅对财务、评级指标提出要求。四类企业中，处于最后一类企业的房地产业无疑获得了足够多的关注度。
《通知》显示，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，原则上资产负债率不超过85%，且主体信用等级达到AAA的房地产企业，可被列入“优质企业”名单。
上述规定受到关注的原因在于，“企业债”一般由央企、国企发行，审核权掌握在发改委，房企基本很少涉及。Wind数据显示，今年发行企业债的行业分布中，最高是资本货物行业(1393.4亿元)，其次是运输业(212亿元)，房地产业发行规模仅为5亿元。
而发改委的新政，直接将企业债的发行主体扩容至优质房企，这种表态在近年来相对罕见，尤其在房地产调控持续近两年的形势下更容易引起不同解读。
房地产发债上一次迎来宽松周期，大约还要追溯至2015年。当时央行创设PSL工具为棚改提供资金支持，地产限购政策开闸，首付比率、贷款利率和税率等多维度全面放松，房企银行间融资、票据、公司债获得鼓励，这直接催生出了一个房地产盛世。
但此后房地产公司债、企业债券等融资渠道陆续受到限制，上交所、银监会、发改委等先后出台调控文件，成为房企发债监管由松到紧的转折点。
以企业债为例，2016年11月，发改委发布《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房企发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外。
如今发改委对企业债券发行主体认定的表述松动，尽管仍有财务、评级指标显示，但之于房企不折不扣是一个向好的迹象，毕竟，这个信号等了似乎整整过了三年之久，一时间市场群情亢奋。
有投资者公开喊出“地产龙头基本面在触底反弹”的口号，直言企业债无抵押、利率低、可自由支配，“是地产商的最爱”。有研究机构漏夜兼程，从沪深港上百家房地产上市公司筛选出满足企业债发行要求的约达20家房企，这批企业多是行业前三十强，显示行业融资集中度进一步提升。
这种情绪传导至股市，12月13日地产股早盘集体拉升，华夏幸福、万科A、保利发展、新城控股、招商蛇口等领涨；至收盘止，蓝光发展涨停，新城发展涨8.10%，旭辉涨7.01%，万科、融创、绿城、世茂房产、中骏等涨幅逾5%。
市场情绪并不能掩盖各方对发改委文件中的限制条件解读有争议。《通知》实行“负面清单”，包括用于房地产投资和过剩产能投资。将“房地产投资”和“过剩产能投资”放一起，这种有意无意的组合仍显示出：政策对于房地产调控仍持审慎态度。
民生证券此前不无担忧地提及，“房地产投资”限定的范围包括是否长租公寓、旧城改造、产业园区的开发建设投入，存在不确定性。天风证券同样认为，不能单纯把本次发改委企业债对优质企业债券审核的放松，看成房地产行业政策的转向。
诸如上述担忧的情绪夹杂在一场地产狂欢中，并未受到足够重视，直到权威声音的出现，市场与真相之间“信息真空”才逐渐得到填补。12月13日午间，发改委主管的媒体《中国经济导报》对权威人士进行了采访。
权威人士表示，按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。
官方的辟谣式表态字字铿锵，用“坚决”“一贯”“非常严厉”形容发改委对国家关于房地产调控的决策部署，并强调这一点在企业债券融资方面“也是一致的”。这种表态同样把房地产行业拉回现实，说明企业债券新政对房企的影响，只是“情绪冲击>实质冲击”。
这时候回过头，结合近两个月发改委的一系列表态，或许才会洞察到字里行间的重量。
11月，发改委新闻发言人孟玮公开提及，支持优质企业申请发行企业债券，鼓励将债券募集资金用于国家重大战略、重点领域和重点项目。12月13日，权威人士强调，企业债券所募集资金必须用于项目建设，项目须符合国家产业政策和宏观调控政策。
饶是如此，仍有人相信，优质企业的企业债发行通道再度打开，尽管房企发债资格受限、债券资金使用受限，但它仍带来“融资环境有所放松”的信号，有利于提振企业信心。
有券商也认为，发改委新政对优质地产公司的融资端减压，实际上也隐喻了政策端的探底以及边际松动。但有担忧声音称，房企更需要关注其债券募投资金的用途，可能会成为债券能否获批的重要影响因素。
结合未来2019年的偿付高峰期，乐观的人士认为此次新政的推出一定程度上反映了监管的支持。更甚者，有自媒体援引券商说法称，此前监管对房企发债的态度收紧，如今政策有所松动，券商已经着手准备相关项目。
相关数据显示，2018年9月-2019年10月房企偿还规模约3800亿元。在此情况下部分房企发行利率逾10%美元债，有的则频繁与信托达成合作；为了卖房回款，近期部分房企频繁被传降价，强制要求员工抵扣工资购房，凸显资金链压力。
这种现状，正如韩寒在小说里描述那样——
“也许放开这纷纷扰扰自在一些，但不能放开，比如手攀住一块凸石，脚下是深渊，明知爬不上去，手又痛得流血，不知道该放不该放，一张落寞的脸消融在夕阳里。”
