长租公寓问题企业频现北京试点风险准备金缴纳机制
（来源：中国经营报）本报记者李婧卢志坤北京报道
12月1日，北京房山区时代广场2号楼14层，数十名租客和房东聚集于此，为他们各自的租金向长租公寓运营商北京爱佳心仪房地产经纪有限公司(以下简称“爱佳心仪”)讨要说法。但办公室大门紧闭，租客和房东们继续无功而返，这样的状况已经持续了数周。
因资金链断裂，爱佳心仪自8月份开始已经欠付了数百名租客和房东的租金、押金。几乎与此同时，北京昊园恒业房地产经纪有限公司也经历了同样的命运，这些公司成为近期长租公寓问题企业的缩影。
近两年来，因扩张过于迅速而导致的资金链断裂，已经拖垮了十数家长租公寓运营商，这些企业的办公场所大多已经人去楼空。
业内专家分析认为，长租公寓企业频现资金链断裂，说明其盈利模式需要进一步探讨，长租公寓本身盈利空间有限，利用租金贷融资以及租金支付时间差形成的资金池迅速扩张规模，会加大长租公寓的经营风险。长租公寓企业运营、管理水平应当与企业规模相匹配。
长租公寓再现资金链断裂
据不完全统计，截至目前，有爱公寓、优租客、好租好住、鼎家、寓见、咖啡猫等十余家长租公寓运营商接连发生资金链断裂。
今年8月4日，刘小姐在房山区时代广场租了一套一居室，每月房租2600元，爱佳心仪要求她押一付六，再加上服务费365元，刘小姐签完合同一共交了18565元。10月底房东告诉她爱佳心仪没有按照合同约定支付租金，房东要求刘小姐要么付他3个月租金要么搬走。但刘小姐在爱佳心仪支付的租金和押金却一直无法退款。
《中国经营报》记者了解到，像刘小姐这样的租客大概有400多人，爱佳心仪收了租客的房租并没有付给房东，涉及房山、朝阳、大兴等多个区域的租客。多位租客告诉记者，已经到派出所报案，目前仍在调查取证阶段。记者无法联系到爱佳心仪对本文进行回应。
在12月1日爱佳心仪办公地点房山区时代广场，有房东告诉记者，爱佳心仪拖欠房租不付，而且偷走了屋里的空调、电视、洗衣机。像这样的维权她已经参与了两个多月。“在这两个月期间看着租客们一拨一拨地换，老的一拨维权一段时间失望了就放弃了，然后再来一拨新被骗的。”
有租客向记者反映，自己在不知情的情况下背上了租金贷，爱佳心仪也会打电话威胁租客将付款方式改成押一付一的方式。记者了解到，为爱佳心仪提供租金贷服务的是元宝e家平台，作为金融中介平台，元宝e家连接的是银行资金与爱佳心仪。
爱佳心仪不是孤例。据不完全统计，截至目前，有爱公寓、优租客、好租好住、鼎家、寓见、咖啡猫等十余家长租公寓运营商接连发生资金链断裂。
据了解，多数长租公寓的运营模式都是利用租客的信用，以租金贷形式形成资金沉淀，进而进行规模扩张。这种方式对于企业来说，是资金回笼相对较快的方式。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，长租公寓运营企业无论是市场融资还是并购，都属于正常行为，本质上都没有问题。但是企业运营、管理水平应当与企业规模相匹配。现在长租公寓运营上存在的问题主要是管理、运营能力跟不上，房屋空置率高，再加上政府对于隔断房的查处，就造成了有些长租公寓运营企业资金链断裂。现在长租公寓运营上出现的问题，都是发展中的问题，培育、发展住房租赁市场的基本面是不会变的。
首都经济贸易大学教授赵秀池认为，长租公寓频繁出现资金链断裂问题，说明其盈利模式需要进一步探讨，长租公寓本身盈利空间有限，利用租金贷融资迅速扩张规模，会加大长租公寓的经营风险。因此，应加强资本介入的监管。租金贷的融资不能被长租公寓用来收购房源，而应该用于给真正房东的租金支付。租客对付款方式的选择可以根据个人的支付能力而定。押一付一比押一付三的租金要高，如果选择了押一付一方式，在签署合同以及绑定银行卡时，一定要注意是否被租金贷。如果租金是支付给金融机构，就有被租金贷的风险。
监管方式新摸索
目前，北京也正在朝阳区进行试点，以协会名义让企业缴纳风险准备金，这也就对企业进入长租公寓行业设立了一个准入门槛，不能让长租公寓市场盲目发展。
根据贝壳研究院联合21世纪产业研究院共同策划发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，2018年是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。
数据显示，截至目前，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，租赁房源面临结构性供给失衡的问题。北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。
随着市场规模的不断扩大以及政策鼓励，近年来，长租公寓市场出现了越来越多的运营模式，如品牌开发商的集中运营模式，中介机构的分散式运营模式，以及依托“互联网+”成长起来的长租公寓品牌。
2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)，《意见》指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，支持住房租赁消费。租赁市场便进入快速发展期。
但随着行业规模增长而不断出现的问题企业，也让外界对长租公寓行业运营风险的担忧日渐加深。如何共建行业良性发展，成为亟待解决的问题。
监管方式也在改变。9月30日，上海出台了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，要求办理租金贷业务的公司应当具有一定的规模，并且要加入行业协会，由行业协会建立相应的标准，对办理租金贷业务的公司进行管理监督。
赵庆祥表示：“目前，北京也正在朝阳区进行试点，以协会名义让企业缴纳风险准备金，这也就对企业进入长租公寓行业设立了一个准入门槛，不能让长租公寓市场盲目发展。如果某个长租公寓运营企业有市场风险，就用这笔风险准备金先行赔付，充分保障租客的权益。”
上海出台的通知规定，无“住房租赁经营”业务范围、未经房管部门备案、未加入行业组织的代理经租企业不得合作开展个人“租金贷”业务。
其实，北京市早期也发布了相关风险准备金的规定，如《北京市房屋租赁管理若干规定》第二十六条规定，本市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设(房屋)行政部门会同有关部门制定。
第三十三条规定，建设(房屋)、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时，可以检查有关资料，了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况。
中南财经政法大学金融协创中心研究员李虹含认为，目前长租公寓在运营方面存在拿房策略的差异性、供应链闭环的复杂性、人员效率低下、服务溢价难以体现性等问题。每个新的长租公寓品牌出现，首先需要解决的就是公寓品牌影响力和运营能力的提升，只有打响了自己的品牌，才会有高的定价权，带来高的租金差，在市面上有价值的不仅仅是房子，更是品牌的影响力。
同时，要依照自己的客户群体定位，定向选择人群，提升租客质量。在打造社群和圈层方面，要带给租客归属感和认同感，增加租客的黏性，从而降低租客流失率，并使社群服务增值收益成为可能，这是很多品牌公寓商想极力做到的，希望以此构建一条与众不同的稳健增长路径。尽管社群运营增值服务还普遍不被业界看好，但有越来越多的公寓运营商看好社群运营的魅力。
李虹含认为，长租公寓是一个新行业，培养行业人才也成为各大公寓运营商需要攻克的难题之一。原先做经济型酒店的人可以做销售、做基础运营，但难以把控社区的运营；而广告公司的人可以做社群，但又欠缺基础运营能力。
李虹含还表示，IT系统建设是保证长租公寓企业规模化后管理不失控(拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降)的重要手段。通过IT系统建设投入，不但省去大量人力沟通，降低人力成本，还能当机立断做出决策，匹配提高出房签约速度。
因资金链断裂，长租公寓运营商爱佳心仪自8月份开始已经欠付了数百名租客和房东的租金、押金。
