丽江文旅地产陷“红海”泥潭：别墅改成小户型“返租”40万吸引买家
编者按：
近年来，随着我国旅游业以及文化产业的高速增长，吸引了众多房企进军文旅地产领域。尤其是旅游资源丰富的云南，从6年前便兴起文旅地产的开发热潮，曾一次性出现10余个占地超千亩的文旅项目。昆明、丽江、西双版纳等地更是成为文旅地产进驻的热点区域。
文旅地产代表的不仅是地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者的完美结合。曾经千亩大盘遍地开花的云南文旅地产，如今发展情况如何？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了昆明和丽江的多个文旅地产项目。
每经记者 魏琼蔡 雅芸 每经编辑 魏文艺
蓝天白云、玉龙雪山、客栈古城……这些丽江的代名词正在饱受着文旅“红海”的侵袭。
“丽江的文旅项目不要碰，都有倒闭的风险！”张文(化名)的表达简单而直接。到底是一个怎样的市场，让这位混迹丽江房地产江湖8年的从业人员给出了上述答案？
近日，《每日经济新闻》记者(以购房者身份，下同)实地走访丽江多个文旅项目后发现，丽江楼市库存高企，去化周期位列云南第一。尤其是文旅产品去化缓慢，让部分开发商正在承受着巨大资金压力，徘徊在破产边缘。
现状：文旅地产的“红海”
作为詹姆斯·希尔顿小说《消失的地平线》中的重要一环，丽江无疑是一个令人神往的城市，其轻松愉悦的氛围吸引了一批在城市中迷失、踏上寻找自我征途的年轻人。
与好朋友合伙开客栈，游玩后留下来做房地产销售，一趟旅游之后在丽江成家立业……在丽江，类似的故事太多了，“来了不想走了”，这是“新丽江人”的心声。
有人的地方就有市场需求，丽江得天独厚的旅游资源同时也吸引了诸多开发商进驻。与遍地开花的客栈一样，文旅地产开始在丽江北区布局，抢占北区优越的旅游资源。从单价1.7万~1.8万元的洋房到7万~8万元/平方米的高端别墅，丽江北区已被文旅项目“包围”。
阳光100(微博)雪山艺术小镇、丽江金茂谷镇、复华国际度假世界、中国丽江雪山度假基地……文旅地产和客栈一样，逐渐成为丽江的重要组成部分。这无外乎文旅项目拿地便宜，但项目规模通常较大，动辄上百亩、千亩，开发周期也较长。
而一个文旅项目入市，也为当地带来了大量的酒店、公寓、别墅类产品，快速推高了丽江市场的库存。
据云南省房产管理信息网公布的数据显示，截至2016年6月，丽江去化周期为云南省最长，长达50.6个月，是昆明去化周期的5倍。
云南房网报道指出，云南房地产去化缓慢与不断加码的文旅地产存在较大关系。不断引进的旅游地产项目去化缓慢，使得库存积压，去化周期拉长，或将成为丽江楼市的隐忧。
“整体而言，丽江房价多年来都处于不温不火的状态。”在丽江创业8年的咖啡店老板贺军(化名)告诉记者。该说法也得到了丽江一房地产从业人员的证实，丽江在过去几年都在去库存阶段，房地产一直处于低位，价格也没怎么上涨。
贺军告诉《每日经济新闻》记者，丽江的房地产已经严重过剩了，目前还处于扩建当中，加上酒店、客栈在不断扩建入市，高库存的局面无疑将更严峻。
毕业后就来了的四川人张文正经历着在丽江的第10个年头，在丽江房地产市场打拼了8年，他对丽江房地产颇为熟悉。在张文的眼中，丽江的文旅地产已经和客栈一样，成为一片“红海”。
丽江文旅“红海”的说法得到了云南一大型文旅地产负责人的认可。其表示，在云南省多地布局多个文旅项目，考察了多个城市后，决定不进军丽江市场。“进入丽江的人口大多是短暂性的“玩客”，房子多了后，没有那么多的旅居客户去消化。旅居城市房地产要发展，必须要能留下人，和海南一样。”
症结：“留不住人”的隐患
岳父家就是做房地产的，这让张文成为丽江小房地产圈子的“红人”，他在丽江为数不多的楼盘里都有自己的“熟人”。张文认为，丽江文旅市场还需要沉淀5~10年。
文旅地产中，销售占20%，招商30%，后期运营50%，文旅地产成功的核心在于运营，关键在于人才。“丽江作为典型的旅游城市，始终留不住人才，这是症结所在。”张文说。目前丽江留下来的都是年轻人，大部分没有专业的运营经验，凭借一腔热血扎堆客栈，结果造成客栈严重过剩。《每日经济新闻》记者走访时发现，在丽江束河古城周边，仍有部分客栈趁着冬季的淡季时节在破土扩建。
留不住人的症结，与丽江教育和医疗资源匮乏直接相关。年轻人一旦成家有了小孩，就不得不因为小孩教育问题选择离开。“不想让小孩输在起跑线上”，这是刚为人父的张文决定离开的重要原因，而医疗条件的不足也不适合老年人长期居住。
其实，在选择留在丽江的年轻人中，很大一部分人是不愿意买房置业的。工作半年，出去玩半年，没钱了再回来工作，这是他们更偏爱的生活方式和状态。贺军就是其中之一，在他看来，丽江就是一个享受生活的地方，不需要被这些物质的东西所累。
值得玩味的是，贺军一个人留在丽江打拼事业和享受生活，妻子和孩子却留在大城市里生活和接受教育。假期来丽江待一阵子，是贺军的小孩最快乐的童年时光。
贺军身边聚集了这样一批“玩咖”，每年花费大量的资金购买旅游装备，买几万元的自行车，买哈雷。每年一次骑行进藏，穿越尼泊尔等地区一直是这群人蠢蠢欲动的能量。
当看到城市人成为“房奴”，为物质所累，贺军表示非常不理解，“人就是应该享受生活的。”
销售：“大改小+反租”也难卖
丽江现在的文旅产品并不好卖，留下来的“新丽江人”一部分不愿意买房，而丽江本地人大部分有地有房有客栈，同样也不是文旅地产客户。“买我们项目的大部分是外地一线城市的客户。”丽江金茂谷镇的销售人员告诉记者。
正如金茂谷镇的销售人员所言，如今的丽江文旅市场，是靠着外地投资者撑起一片天。
在今年4月第一财经·新一线城市研究所发布的《2018中国城市商业魅力排行榜》中，丽江位于四线城市之列，但丽江文旅产品的价格并不低。从单价2万元、4万元、5万元到8万元不等的价格，也让文旅产品成为少数人的游戏。
为了迎合外地投资客的需求，丽江的文旅项目从大户型转变成主打小户型成为比较常见的做法。
比如，阳光100雪山艺术小镇将早前的大户型产品分割成小面积产品出售，50平方米公寓总价百万元左右；包括金茂谷镇、中国丽江雪山度假基地等项目，纷纷将独栋大别墅做成合院、叠院，产品面积在80~135平方米不等，目的就是降低购房门槛。
同样从金茂项目的销售情况看，小户型低总价产品更受市场欢迎。其一期别墅产品为丽江北区少有的70年产权地块，但因为户型大，总价在540万元到800多万元之间，去化情况不如二期小户型别墅。
另外，针对外地投资者，阳光100雪山艺术小镇推出返租业务，前5年每年返还总房款8%的回报，返租租金抵扣房款，一次性支付。以一套100万元公寓为例，抵扣前五年返租款后，总价低至60万元。
返租能大幅降低购房门槛，同时稳定的租金回报能吸引投资者入市，这种返租的模式在丽江文旅市场较为常见。
丽江复华度假世界酒店和别墅等产品同样采取返租形式，每年返还总房款的8%，酒店托管一次性签20年。而别墅则签12年，前6年每年固定返还总房款的8%，后6年按照整体的收益按“客户四成、酒店六成”分成。不过，据丽江当地房地产从业者透露，就目前丽江文旅市场的运营状况，返租形式其实是帮助开发商销售的一种辅助形式，后续也难以为继。
《每日经济新闻》记者在由深圳市桑夏视典房地产开发有限公司开发的中国丽江雪山度假基地发现，尽管对外宣称自己是康养文旅项目，但在107亩的土地上有91亩都是住宅用地，项目内也未呈现出任何康养主题的配套设施。
当记者问到相关康养配套时，项目销售人员说“我们主要依托他们的配套”、“隔壁都有”。因为项目方认为，如果用自己的绿地用来建配套，就缩小了绿化空间。
从中国丽江雪山度假基地项目现场公布的楼盘销控表上可以看到，项目去化情况并不理想，今年开盘以来一期共46个户型仅销售出10套。
事实上，文旅地产与住宅开发的模式相差很大，也因此文旅地产对运营的要求较高。但是，一边是需要专业的运营团队和人才的文旅项目，一边又是丽江留不住优秀人才的窘境，这或将成为丽江文旅地产未来发展的一大隐患。
奇观：北区南区房价差数倍
围绕玉龙雪山的丽江北部片区的文旅项目，大部分为商业用地。《每日经济新闻》记者走访的多个文旅项目，建造的别墅、洋房等产品均为40年产权，70年产权物业反而成为销售的亮点。
“大部分的地都是商业地块，丽江将商业用地做成住宅小区，以这种形式销售住宅。”金茂谷镇销售人员告诉记者。
即便是商业物业，丽江北区的文旅项目定价仍大大高于南区的70年产权住宅物业。北区文旅地产产品售价低的在2万元/平方米左右，3万~5万元/平方米的也不在少数；而南区的住宅物业价格在7000元~8000元/平方米。金茂谷镇销售人员表示，南区空房较多。
丽江城市不大，南区和北区之间驾车不过20分钟车程，又有住宅地块和商业地块之分，南北区房价却存在数倍之差。如今部分北区文旅项目销售情况并不乐观，推出大幅优惠以及以返租形式降低购房门槛，这难免不让人对丽江的文旅项目的定价机制感到疑惑。
品牌开发商存在溢价空间是文旅市场较为普遍的现象，上述文旅地产负责人称，文旅市场与住宅市场没有价格差的标准，品牌和产品的附加值并没有统一的标准去衡定。
市场销售情况则成为检验定价是否合理的一个重要指标。一位资深房企从业人员分析指出，房屋价格受市场供求关系影响，价格反应当前市场行情，如果销售情况不佳，需要考虑是否存在定价超出市场预期的情况。
在丽江多年的客栈老板同样表达了对丽江市场的忧虑：近些年丽江的游客数量其实是在下滑，已经回不到2013年前的火爆态势了。
对于丽江的文旅市场，贺军认为，不温不火这么多年了，一直处于低位，是时候该上涨了。
的确，丽江也遇到了一个房价上涨的契机。贺军认为，昆明、丽江、大理即将开通的动车将大大缩短三个城市之间的交通成本，而丽江房价目前处于三个城市的洼地。
那么动车开通，真的能成为丽江文旅地产开往春天的列车吗？
