解局 | 永续债浪潮中的保利们
近期，国企央企成为永续债的主力军，主要是为了补充资本金、降杠杆。
观点地产网 500多天前，恒 大刚刚完成了千亿永续债的赎回工作。而今，“永续债”这个融资玩法再因保利等房企的一纸公告走进了聚光灯下。
11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，近日，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司100亿元永续中期票据注册。
据观点地产新媒体不完全统计，除了保利，中建国际、光明地产、越秀集团、中交建等也于近期纷纷加入永续债的发行大军，发行总额约达人民币56亿元。其中11月28日，中交建发行了20亿元中期票据，期限为3+N，发行利率4.58%。
永续债对于房地产行业而言并不陌生，恒 大曾因通过永续债大规模融资并实现规模的跨越式增长。去年6月30日，恒 大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。
被恒 大“清空”的永续债，缘何得到房企尤其是国资房企们的青睐？
当前融资成本处于一个上行通道，但面对偿债压力，部分民营房企近期甚至选择与信托机构签署合作。有分析人士指，近期，国企央企作为永续债的主力军，主要是为了补充资本金、降杠杆。
有评论表示，永续债券不会直接增加财报的负债数据，对负债总额近七千亿的保利来说，或许是当下不错的选择。
保利百亿永续债
11月27日晚间，保利地产公告宣布，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司永续中期票据注册。
据观点地产新媒体获悉，本次中期票据注册金额为100亿元，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效，由中国建设银行股份有限公司和兴业银行股份有限公司联席主承销。
所谓永续债，也称“无期债券”，是非金融企业在银行间债券市场注册发行的没有固定期限、内含发行人赎回权的债券。也就是说，永续债没有明确的到期日，理论上可以永远存在下去，所以也有“债券中的股票”之称。
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与普通债券相比，永续债券最大的特点为期限长，没有明确的到期期限。同时，发行人不仅拥有债券赎回的选择权，更可以自主决定利息的递延支付，而债券的投资人不能主动要求清偿本金只能按期收取利息。
对于开发周期较长的房地产而言，采用短期借款容易造成资金周转压力大等问题，因此，无限期的永续债券则成了开发商手中的香饽饽。
市场研究人员严跃进向观点地产新媒体表示，对企业来讲，永续债的本金偿付压力比较小，有助于形成比较大的资金来源。
或许正是看中了延期付息的优势，保利地产也加入了永续债发行的行业当中。
实际上，早在今年10月31日，保利地产就曾透露过永续债的发行动作。31日晚间，保利地产发布公告称，公司拟注册100亿元永续中期票据的议案已获股东大会通过。
彼时，保利地产表示，本次申请注册100亿规模永续中期票据，是为拓宽公司融资渠道，降低资金成本，保障公司可持续发展。
另外，也有分析人士提到，保利地产发行永续债券，与其高企的负债不无关系。毕竟，永续债券可以计为发行主体的权益资本，而不用增加负债数字。
房企业绩与负债
翻看保利的业绩数据，不难发现，这家不断加快融资步伐的房企，正面临着日益增长的财务挑战。
据观点地产新媒体查阅，2018年1-9月，保利地产实现营业收入949.21亿元，同比增长25.66%，实现净利润134.90亿元，归属上市公司股东的净利润95.96亿元，分别同比增长32.84%和16.04%。
因此，从大体数据来看，保利地产的营收、利润一如既往的突飞猛进。
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但从现金流来看，保利地产前三季度经营活动产生的现金流量净额为-109.64亿元，而2017年这个数据是-292.96亿元。
负债方面，2015年全年，保利地产录得总负债3066.93亿元，与年初的2848.93亿元相比增长了218亿元，资产负债率为75.95%；2016年，总负债为3498.95亿元。
在2017年，保利地产的总负债大增1883.17亿元至5382.12亿元，当年的负债率达到了77.28%。截至9月30日，保利地产的总负债为6845.2亿元，与2017年相比增长了1463.1亿元，资产负债率达到79.87%。
从近几年来看，保利地产的负债数字逐年增加，值得一提的是，在去年12月召开的股东会上，保利地产董事长宋广菊表示“重回行业前三”。
截至前10月，保利累计实现签约金额3347.69亿元，前五家龙头房中，碧桂园的销售额为4560亿元(权益)，恒 大5011.4亿元，万科4856亿元，融创3745.4亿元。
因此，面对需要追赶第三名约千亿元的差距，保利地产重回前三存在较大的挑战。
而之前作为行业内率先大规模使用永续债的企业，恒 大则在自有资金有限时，借助永续债四处征战，拿地、并购，使其销售额在2016年一举超过万科，登上“全球第一房企”的宝座。
业内人士表示，保利此番动作，应该是希望以此实现自身的快速扩张布局，重回行业前三。
不过，有分析人士向观点地产新媒体表示，保利这个打法完全跟恒 大不是一样，保利是一个央企，把自己做强是它的终极目标。
房企融资新宠
现在，随着房企股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧，永续债再次成为了房企新宠，近期，市场上不断传出房企发行永续债券的消息。
观点地产新媒体了解，10月29日，越秀集团宣布完成发行2018年第五期中期票据(永续中票)，发行总规模为人民币15亿元；发行利率为4.78%，低于10月AAA级地方国企同期限永续中票加权平均发行价格近70BP，接近近期央企同类债券成本。
11月22日，北辰实业公告披露，公司今年向中国银行间市场交易商协会分别申请注册发行人民币16.2亿元和17.6亿元的永续中票已获批。
11月27日早间，中国建筑国际集团有限公司发布公告称，公司全资附属公China State Construction Finance(Cayman) I Limited将发行5亿美元优先担保永续资本证券，发行价99.393%，年利率6%。
同日，光明房地产集团股份有限公司发布公告称，截止公告日，其发行2018年度第二期长期限含权中期票据(永续债)的募集资金已全部到账。
公告指出，该笔融资名称为光明房地产集团股份有限公司2018年度第二期中期票据，期限为3+N年，计划发行总额3.25亿元，实际发行总额6.5亿元，发行利率6.25%(发行日1年Shibor+2.721%)。
11月28日，中国交通建设股份有限公司宣布发行了2018年度第一期中期票据。该票据计划发行总额20亿元，期限为3+N，发行利率4.58%(SHIBOR3M+156bp)。据悉，票据合规申购金额达47.1亿元。
发行永续债有着降低企业资产负债率、不会分散公司控制权等优点，因此，在去杠杆的大背景下，这种债券形式得到了快速发展。
有分析人士表示，近期，以国企央企作为永续债发行的主力军，主要是为了补充资本金、降杠杆。
但犹如达摩克利斯之剑一般，企业发行永续债券也存在着弱点。
其一，相对于其它举债方式，永续债的利率会偏高一些，永续债券的利率设计一般为 2+N 模式，即在存续期的前两年公司所需支付的利息较低，但融资利率从第三年开始大幅提升呈现跳升机制，若企业无法及时偿还贷款，则其需支付的利息就会像滚雪球一般，越滚越大。
其二，虽然永续债券能够延迟付息，但如果企业无限次递延利息，其在资本市场上的声誉或将受到影响，进而影响其后续融资。
如今，房地产市场状况与之前的“黄金十年”不可同日而语，房企将控制风险放在了更为重要的位置，断不会为了熬过这个冬天放弃日后的大好时光。
同时，当下房企各项融资渠道依然容量有限，融资难度未减，资金成本仍在不断攀升，房企为了渡过“钱紧”关头，也在不断的寻找融资新出路。
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