实探厦门楼市：有楼盘原计划卖4万如今2.8万 亏本销售非个案
计划以超过40000元/平方米的价格岀售，如今却以28000元特价销售，且全部精装修。
厦门翔安金茂悦的亏本价格几乎让业内人士大跌眼镜。这宗曾经的“地王”正在以亏本销售的方式试图在楼市寒冬之下迅速回笼资金。
2017年9月29日，在厦门时值“金九”的最后一场土拍中，金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价达29450.7元/平方米。
“厦门楼市是过去几个月全国调整最明显的区域，房价出现了明显下调，而在2016~2017年的确出现了大量地王项目。”对此，中原地产首席分析师张大伟认为，当时拿地价格是按照预期计算的，而楼市因为各种调控政策影响，出现了降温降价。这种情况下，降价入市难免。
在售楼处现场，项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者：“这是金茂作为央企第一次进入厦门，为了提高知名度，才推出特价房销售。随后预售价格会是36800元/平方米，随时会涨价。现在的价格已经最低，不会再降了。”
不过在随后的交谈过程中，上述销售人员又放松了口径，称价格还好商量，“26000元、27000元的房源也都有”。
全面降价之后，竞争依然激烈
“像现在这种行情再降应该也没什么空间了。翔安这边跌了20%多，集美那边以前4万多，现在3万多。”在翔安区一家房屋中介，经纪人向记者抱怨当下市场的不景气，“现在估计没有一个盘能稳定持续每天卖出一单的，一个月卖30套都是很困难的事情。”
如此一来，打折亏本销售成为高价拿地的房企们眼下不得不做的选择。
因而此前有媒体分析，按照当前的楼面价，如果再加上建安、精装、融资和管理等成本，这意味着厦门金茂悦每卖1平方米的房子，可能就会亏损1万元左右。
与翔安金茂悦一路之隔的银溪墅府，作为代建政府人才引进的楼盘，同样也采取了推出特价房的打法，折后价格26000元/平方米起步。值得一提的是，该项目二手房性价比更高，仅21000元/平方米，但即便如此，市场反应也趋于平淡。
此外，项目销售人员还告诉记者，与金茂悦相比，银溪墅府的最大优势是拥有学区资格。“虽然只有一条马路相隔，但马路一边的金茂悦不带学区，而银溪墅府对接同安一中滨海校区，因此从长远来看，显然比金茂悦更有市场优势。”
记者随后又来到附近的融信铂悦湾项目，该楼盘主打83平方米三房三卫复式loft。相对于金茂悦来说，该项目实际使用面积更大，房间更多，同时离地铁更近。销售人员告诉记者，现在购买只需要首付30万元，次年年末补齐剩下的首付金额，相当于开发商为购房者先行垫付了一部分首付，0利率。
记者查阅国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从6月开始，厦门的新建商品住宅销售价格指数已经连续5个月处于下跌或停滞状态。
事实上，厦门降价的楼盘并不止上述几个。另一个颇具名气的楼盘万科白鹭郡亦从国庆前夕开始调整价格，推出百余套89~110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万~298万元/套，相当于6折出售。
错判的市场，房企需要自己买单
胡润全球房价指数显示，厦门楼市曾在2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五位，被称为中国楼市的“领涨王”。强劲的发展势头也给了各家头部房企们莫大的信心，激进地拿下一个又一个“地王”。
然而，在后来的一轮轮楼市调整中，厦门成为房价下跌最为显著的二线城市。错判的市场，房企需要自己买单。
记者曾就是否属于亏本销售问题询问过厦门翔安金茂悦的营销负责人，对方没有就是否是亏本销售进行正面回应，但他表示：这是根据厦门楼市现状做出的随行就市的选择。该负责人同时表示，考虑到厦门楼市整体销售状况，项目根据市场行情选择了“低开高走”的定价营销策略，针对项目部分房源的起售单价给予了一定优惠，后期按照销售节奏，已经逐步上调了销售价格。
根据最新安信国际机构报告显示，金茂在一二线城市取得大量优质土地储备，建筑面积达2700万平方米，超过2017年全年合约销售总建面的11倍。其中，20%的土地储备(按货值计算)位于北京、10%位于南京、8%位于上海、6%位于广州。估计土地储备的总权益货值超过4000亿元，大概率可完成2020年2000亿元销售目标，相当于42%的复合年增长率。
“这个不是个案，从全国看，南京、厦门等城市已经出现一批亏本入市项目。这些城市的主要特点都是2017年左右的一波高价地，而当下房价都出现了调整。北京等城市也已经出现了部分限竞房项目，因为对销售情况过于乐观，出现了实际亏损的现象。”张大伟表示，从趋势看，楼市调整才刚刚开始，如果政策不变，没有救市政策出现，后续亏损项目可能会更多。
他续称：“对于地王项目来说，部分项目初期低价入市的项目属于全盘相对位置较差，容积率较高的部分房源，而且后续的市场变化不确定，所以是不是全盘亏损很难说。对于楼市来说，现金流比利润更关键的时代到来了。”
