无锡一楼盘单价"降"2000元 房价真摔还是营销噱头？
“可以维权吗？才一个月单价就降价2000元，损失近30万元。”
“前几天是有2套特价房，单价在12000元左右，中介找我去看看。”
近日，无锡某楼盘因开发商降价而遭业主维权。
11月16日，记者以购房者身份实地走访了上述楼盘及周边多家中介。营销中心内，多位置业顾问向记者坦诚确有业主维权一事，但表示仅仅是底层和顶层的特价房；而周边中介则表示，“降”2000元纯粹是营销噱头，好楼层的价格根本没有动。
那么单价“降”2000元，到底是真摔还是噱头？
项目外景 记者 程成 摄
只针对前期业主的特价房
工作日的小雨并没有给营销中心带来太多不利影响。“一期基本都卖完了，现在推的是二期，高层均价14700元，主要是89平方米和107平方米的精装户型，2020年底左右交付；还有一部分多层洋房，单价17000~19000元，毛坯交付。”无锡中海寰宇天下置业顾问告诉记者。
公开信息显示，该项目由南北两宗地块组成，总占地面积约24.52万平方米，总规划建筑面积约65万平方米，由中海地产于2016年12月以总价50.42亿元，溢价率13.57%和19.97%的代价先后摘得，综合楼面价约7756元/平方米。
“目前我们没有优惠，一期高层基本都卖完了，现在二期高层也卖得不错，下个月还会加推。”在问到是否有优惠时，上述置业顾问告诉记者。
当记者表示此前网上信息显示有优惠30万元的说法时，该置业顾问告诉记者：“优惠力度没有那么大，而且这个优惠只是我们一期尾盘、一楼的几套特价房，成交价大概不到13000元/平方米。”而当记者表示是否可以购买该特价房时，该置业顾问明确表示，这几套特价房只针对前期业主。
“目前首套房首付4成，利率上浮20%；二套房首付5成，利率上浮25%。”该置业顾问补充道。
特价房之名的营销噱头
“前几天确实发生了业主不满降价而维权的事。”营销中心附近一中介公司的工作人员告诉记者，“特价房的价格是便宜，但如果你想买的话，我建议你等天晴时再来，看看这个位置的采光到底怎么样。”
在该中介工作人员看来，特价房虽然便宜，但毛病也不少。“你现在买的话，也是到2020年才能交房，还不如买别的二手房，价格差不多。”
记者查询第三方平台数据发现，目前中海寰宇天下周边在售二手房均价在14000元~16000元/平方米，较其14700元/平方米的均价差距并不大，并没有出现明显的一二手房价格倒挂现象。
而在另一家中介公司工作人员看来，中海上述特价房更像是一种营销噱头。
“我们公司跟中海这个盘有合作，公司给我们的信息是单价12100元/平方米起，我们也不知道这只是几套特价房的价格。”该工作人员告诉记者，“项目是央企开发的，还是精装修交付，位置也不错，周边也没有其他新盘，12100元的单价确实便宜。”
在该工作人员看来，正是这样的优势，吸引了不少购房者去看房，但很多都是“乘兴而来，败兴而归”，“这种营销更像是噱头”。
“如果房价涨了，业主会不会补钱给开发商？”
而在中海上述项目营销人员看来，出现这样的“误会”，主要原因在于中介。
“这几套特价房是一期的尾盘，楼层也比较低，因为我们跟中介有合作，他们就宣传中海的房子12100元/平方米起。”前述置业顾问告诉记者，“我们确实也有单价这么低的房子，没问题呀。”
记者在上述中介采访时发现，中介表示虽然能理解降价时业主的心情，但并不认可开发商一降价业主就维权的做法。
“市场没有只跌不涨，更没有只涨不跌，如果房价涨了，这些业主会不会补钱给开发商？更何况这次只是特价房。”上述中介不约而同地反问道，“当然如果是质量问题那就另当别论了。”
而在多位市场人士看来，房屋定价方面，一些较低的楼层价格本就会比中高楼层的价格低；即使同一楼层也会有价格差异。“在备案价允许的范围内上下浮动并无不妥。”
记者在查询上海多个新盘的信息后也发现，同一栋楼同一面积户型中，一层房源的单价普遍较中高楼层低10%左右，一些甚至低15%~20%，还有一部分滨江豪宅差价达到50%。
“每个月能养活自己”
另一个值得注意的细节是，在市场调整期，部分中小中介的生存状态也难言乐观。
记者在采访中发现，上述楼盘周边有6家中介门店，但其中有4家已关门。
“我们是连锁的还好一些，店里现在有5个人，每个月大概能成交不到10套房子，还能养活自己。”一名中介工作人员告诉记者，“现在市场不再像以前那样火爆了，一些小中介的日子自然不好过，你看旁边两家都关门了。”
图片来源：视觉中国
在易居(博客)研究院研究总监严跃进看来，当前的楼市已从前期的火热走向平稳，开发商的压力越来越大，投资、营销策略出现调整在所难免。
“市场降温，一些房企，特别是小房企可能会面临破产或倒闭而出现项目烂尾，通过降价回款是必然的。当然，还有一些所谓降价，更多的是一种营销手段。”严跃进说，“相对于房价的波动风险，购房者应更加关注房屋的潜在质量风险，还应尊重契约精神。”
尽管楼市整体降温，但对当前无锡楼市的走势，严跃进并不悲观。“大趋势看，在长三角一体化政策的推动作用下，包括无锡等地的楼市会比较坚挺，但会出现板块结构分化。”
克而瑞数据也显示，无锡楼市整体“去化情况良好”。
今年前9个月，无锡商品住宅成交约482万平方米，较去年同期上涨62%。月均去化约72万平方米，虽仍低于2016年创下的81万平方米的高位，但较2017年月均40万平方米的水平上升近80%。库存方面，至9月底，无锡商品住宅达644万平方米，同比上涨11%，去化周期约10个月，同比下降37.5%。
