寒冬下的融资冲动！多家房企拆分物业上市
11月26日，佳兆业方面宣布，其物业集团将2018年11月26日起公开招股，并计划于2018年12月6日在港交所挂牌交易。
佳兆业已经是今年第四家赴港IPO的物业管理公司。在佳兆业物业之前，雅生活、碧桂园服务和新城悦已经在年内陆续在港敲钟。此外，旭辉旗下的永升生活也正筹备上市。
年内第四家房企分拆物业赴港上市
据了解，佳兆业物业本次发行共计3500万股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权,每股发行价区间为9.08港元至10.88港元，每手250股。按照将全球发售的股份数目及发售价范围计算，市值将达12.71亿港元至15.23亿港元。
公司估计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其它估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。
此外，公司于2019年及2020年，计划分别拨支全球发售所得款项净额约1480万元购买及研发K生活硬件及1320万元在其营运及推广方面。
截至2018年6月30日，佳兆业物业已成立146家办事处，以更好地控制在管物业，覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，为住宅小区内约16万个物业单位提供物业管理服务。
寒冬下的融资冲动
在资本寒冬的背景下，外界普遍认为当下不是最好的上市时机，但佳兆业管理层仍然表示对港股市场充满信心。
“公司筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进，所以公司此时登陆市场，对港交所、香港市场是充满信心的。从经营策略以及对投资者负责任来说，都是经过慎重考虑的。”佳兆业物业执行董事、主席以及总裁廖传强指出。
“时间节点不一定是选择在这个时间上市，而是刚好遇上了（这个时机）。”一名港股分析师指出。
忽略上市时机的讨论，事实上分拆物业平台上市，最为基本的因素仍然是融资冲动。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲分析称，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在过去这一两年，房地产公司的融资需求很强烈。
“房地产公司也可以通过这个方式，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资平台，多一条融资渠道。”黄立冲指出。
在招股书中，佳兆业也表示，分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份，并拥有独立融资平台，能直接通过资本市场进行股本或债务融资，帮助物业板块加速拓展，改善财务表现。
至于后市表现，黄立冲续称，地产股的估值往往不及物业股。“物业股估值还可以，地产股估值往往没有物业股估值高。对于物业股而言，它的预期相对稳定，多数是靠母公司源源不断的项目开发，再交由物业公司管理。”
市场集中度不断提升 行业并购加速
当前环境下，以房地产为主业的企业通过各种途径去地产化，除了更名之外，纷纷将旗下物业拆分上市，成为新的稳定业绩来源。
随着房地产开发业务步入稳定阶段，存量市场中的物业服务板块已经步入了快速发展期，并受到品牌房企们越来越多的重视。
根据国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上的成长空间。
因此，抢占市场仍是当下物业公司最重要的战略。对此，广发证券的研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。
以11月26日宣布招股的佳兆业物业为例，其全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元，其中一半的资金将用于收购或投资其他在市场地位上与其相当的物业管理公司。“未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。”佳兆业物业相关负责人称。
显然，通过上市融资加速扩张，正在成为越来越多物业管理公司的选择。在佳兆业物业之前，已分别有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务、新城悦等9家物业管理公司登陆港交所。市场人士预计，未来将由更多房企分拆物业管理公司上市，行业整合的力度也将进一步加大。
值得注意的是，在当前消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，且市场集中度不断提升。
有分析人士认为，国内物业管理市场远未到达成熟阶段，即便是百强企业的整体占比也仅在三成左右，而随着消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场的集中度仍有很大提升空间，头部企业受惠整合红利，管理规模也将快速增长。
据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。
虽然百强物业企业的市场份额不断增加，且增值服务收入占比不断提升，但目前绝大多数物业公司，收入来源仍是以传统的基础物业服务为主，利润的提升空间有限。如何保持持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长，仍是行业内众多公司，尤其是上市企业待解的难题。
来源：证券日报、广州日报、每日经济新闻，中房网综合整理
