多家房企拆分物业上市
11月26日，北京产权交易所披露信息，中国东方电气集团拟将四川东电房地产开发有限公司100%股权转让，价格为7185.21万元。记者统计发现，A股市场上，有不少上市公司正纷纷出手房地产项目公司，实现“去地产化”。在地产火热的时候，上市公司都争相布局，但在趋势发生改变时，又纷纷选择退出。还有房企将物业拆分上市，成为业绩的新抓手。有分析预计，到2022年末，物业服务总规模可达到1万亿元。
广州日报讯 (全媒体记者张忠安)“前几年，房地产利润空间大，很多上市公司涉足，合资开发房地产业务。但这两年，行情变了，大家就纷纷退出来。这是上市公司典型的追逐热点。”一位长期跟踪房地产行业的券商分析师对广州日报全媒体记者表示。根据北京和上海产权交易所数据，最近出售房地产项目的上市公司明显增加，其中，仅北京产权交易所10月份以来出售的房产就达到32起。多家非地产类上市公司也纷纷去地产化。
非地产主业类企业
纷纷“去地产化”
11月23日，神火股份发布公告称，为调整、优化资产结构，聚焦主业，提升公司核心竞争力，该公司拟以协议转让方式向神火集团转让所持光明房产100%股权。截至目前，神火集团持有神火股份24.21%的股权，为上市公司控股股东。同时，惠天热电也表示，拟公开挂牌转让惠天房地产51%的股权，挂牌转让价不低于9138万元。此外，宁波富达拟39.67亿元转让城投置业100%股权、宁房公司74.87%股权和赛格特60%股权；新疆天业4689万元向控股股东转让房产子公司。
记者发现，这些上市公司中，不少是在过去几年房地产行情高涨中涉足地产业务，而如今转让地产公司或项目的理由基本面都是为了“推进主业”。其中，神火股份表示，2013年，为抓住国家推进城镇化建设的机遇，出资2.28亿元受让神火集团所持光明房产100%股权。而目前为优化资产结构、聚焦主业，又将光明房产100%股权以4.15亿元价格转让给神火集团。惠天热电也解释称，出售房地产公司，目的是剥离非主业板块，集中资源全力推进主业。
“这些上市公司参与或设立的房地产开发公司规模都比较小，在行业上升周期中，往往能为公司带来不错的回报。但如果在行情调整周期中，又很容易成为主业的拖累。这也是上市公司近期纷纷出售房地产业务的重要原因。主要还是赚钱效应没有以前那么好了。”上述券商分析师认为。在上述房地产项目中，光明房产归属于母公司所有者净资产为负1.37亿元，今年前三季度实现归属于母公司股东净利润亏损2647.14万元。
房企分拆旗下物业稳定业绩
11月26日，佳兆业物业集团开始公开招股，并计划于2018年12月6日在港交所挂牌交易。值得注意的是，当前环境下，非房地产主业公司通过出售项目股权去地产化。而以房地产为主业的企业也通过各种途径去地产化，除了更名之外，纷纷将旗下物业拆分上市，成为新的稳定业绩来源。
根据佳兆业公告，其物业集团本次准备发行共计3500万股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权，每股发行价区间为9.08港元至10.88港元。按照将全球发售的股份数目及发售价范围计算，佳兆业物业的市值将达12.71亿港元至15.23亿港元。预计在扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为2.8亿港元。
数据显示，截至2018年6月30日，佳兆业物业已成立146家办事处，覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，为住宅小区内约16万个物业单位提供物业管理服务。
而佳兆业物业也是继碧桂园、雅居乐、新城集团后，成为今年第四家分拆物业板块赴港上市的房企。目前在香港上市的物业公司还有彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国等。
“拆分物业上市，也是房企寻求另一种融资的途径。而且收入稳定，有望成为未来房企收入的一个亮点。”广州一位不愿透露身份的房企人士认为。他认为，特别在大城市，居民对物业管理的要求越来越高，专业化的物业管理公司受到欢迎，无论是稳定性，还是增长空间，物业领域都具有一定的想象空间。因此，不排除包括万科、保利、招商等在内的A股龙头房企未来也将物业资产重新上市。
根据中信证券分析师的数据，今年上半年，万科物业营业收入超过45亿元，毛利率为17.3%。保利物业同期营业收入接近20亿元，毛利率为21.9%。海通证券行业分析师涂力磊指出，随着城镇化的进一步推进，物业服务行业的整体市场空间逐步扩大，预计到2022年末总规模可达到1万亿元。目前还正处在扩张期。
