房企分拆物业上市，是“造壳”还是抢地盘？
房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。
与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。
问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？
IPO
在港上市物业公司将破十家
11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。
据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。
值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。
继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。
据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年第一季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。
目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。
个案
佳兆业物业IPO生变
新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中，但较为波折。
今年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。
然而，11月8日，佳兆业发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。
这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以本身也会限制部分股票权益。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上比较迟疑。总体上说，这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略，做新的调整。
不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。
“佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则，未必能获得联交所的认可，联交所可能以其没有公平对待股东，不同意该安排。接下来，要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。
在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除非佳兆业拼命扩张，否则不需要向物业输血，佳兆业是希望分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”
对于佳兆业物业的上市情况，记者向佳兆业相关人士核实，对方表示，暂不方便对外公布。
瓜分
争相上市“抢地盘”
传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市？
在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。
诸葛找房副总裁苑承建指出，物业本身带有金融属性，是其业务模式的特点，但就企业运营而言，其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持，还可以提升企业的运营服务能力。
不过，在黄立冲看来，物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源，物业管理公司实际上在IPO发行等方面，投资人的兴趣并不大，开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”
为什么房企纷纷选择港股上市？记者了解到，截至目前，登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市，一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过，从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。
“物业公司只要满足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市审批比较谨慎。”黄立冲表示。
以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月，碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日，碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》，并于2017年12月1日再次申报。然而，筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告称，因审核监管机关近期的政策变动，碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后，碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。
说NO
万科、龙湖物业按兵不动
值得玩味的是，在物管公司频频登陆资本市场的背景下，国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。
记者了解到，龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示，龙湖智慧服务尚无独立上市计划，也不会分拆。实际上，在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，并不选择加入物业资本化大军，因为一旦上市，“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”
那么，不分拆上市的龙湖智慧服务，是基于什么考虑？邵明晓表示，下一步，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键，“我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。”
万科方面，虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，但在今年年初业绩说明会上，万科副总裁张旭表示，万科物业没有上市计划。
值得注意的是，在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求，近期，万科物业正式对外推出“住宅商企?两翼齐飞”战略，还推出独立子品牌“万物商企”，以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外，万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破，建立子品牌“朴邻”。
在分析万科和龙湖的物业为何不上市时，严跃进指出，物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资，而不是配合地产销售业务，而且上市后也会存在很多问题，会影响具体的物业工作的开展，基于此，部分企业保守对待上市，也是值得肯定的。
实际上，业内人士对房企拆分物业上市持两种不同的看法：看好的一方认为，上市可提升品牌形象，利远大于弊；“泼冷水”的一方则认为，物业公司上市弊大于利。
奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来，物业公司登陆资本市场，多半是跟风，资金使用会被严格监管，很多投资行为反而容易被约束。
“物业公司上市后，服务有可能变差，因为开发商有两种做法，一种是不让物业公司赚钱，提升服务品质、从而提高美誉度，获得更好的售价；另一种做法是各自赚钱，但这么做，就会有损美誉度。”黄立冲说。
竞争
物管大战悄然打响
不过，在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来，物业公司上市虽是把双刃剑。但是资本驱动，大势所趋。
实际上，随着房地产进入存量房时代，物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下，众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。
来自天风证券研究所的一份报告指出，在中期物业管理面积方面，物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升，在物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。
长期看，物业服务有望摆脱传统的单一运营模式，真正发挥流量入口属性，叠加各类社区场景，完成运营模式的创新和转变。类型丰富的、盈利空间更为巨大的增值服务，有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。
一些物业公司也对行业起到了激励作用。以第一家登陆资本市场的彩生活为例，自2014登陆资本市场以来，在互联网化转型，盈利结构调整，市场规模等方面均取得了不错的成果。截至今年上半年，彩生活收入17.6亿元，毛利润6.2亿元，同比分别增长135.3%与82.5%。在转型成果方面，其增值服务快速成长，收入达2.1亿元，同比增长91.7%，在分布溢利中占比达35.8%。
值得注意的是，物业管理服务行业也属于“规模经济”，对资本市场而言，规模也是其关注的一个重要指标。苑承建指出，现阶段物业企业营收与利润的增加，主要依赖管理规模的提升，即使按照物业服务企业的设想，未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分，也需要服务管理规模作为基础支撑。
外延式并购已成为物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。在此过程中，物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%；2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。2014年，TOP10企业市场份额仅为4.37%，2017年达到11.06%。2017年，TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍，TOP11-30企业管理面积是百强企业均值的1.57倍，马太效应越来越明显。
“物业管理行业还处于一个‘混沌’状态，多数中小企业还没有看清大势，在市场增长的红利之上，它们没有看到物业管理行业的集中度在提升。”欧阳捷指出，一些优秀物业企业接踵上市，加速了物业企业的分化，行业小而散、混而乱的格局将逐渐改变，小物业公司就会像中小开发商一样，加速退出物业江湖。
困境
增值服务能解运营难题？
登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟，投资者越来越强调投资回报，这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。
目前大多数物业公司的运营模式仍较为传统，以“保洁保安绿化”为代表的基础物业业务为主，存在运营成本高、收入来源匮乏，增长乏力等问题。不过，记者注意到，百强物业公司中，虽然基础物业收入占比超八成，但物业管理服务已出现服务类型多元和个性化、利润空间增厚的趋势。在增值服务中，就包括工程服务、房屋经纪、案场服务、空间运营、家政服务等内容。
来自天风证券的报告指出，百强物业企业的增值服务占比不断提升，2015年底为16.73%，2017年增长到18.2%。增值服务的利润空间也更大，2017年百强企业增值服务以18.20%的收入贡献了41.68%的利润，成为企业盈利的重要增长力。
不过，在黄立冲看来，物业管理公司需要回归服务本源，“很多业主还是希望社区有一定的私密性，不需要有太多互动，此外，在社区开拓增值服务，投入产出未必成正比。”
在林志伟看来，物业公司增值服务不可能成为物业的支撑性收入，原因在于，无法通过销量形成竞争壁垒，也无法控制上下游。此外，物业服务在人才环境、技术应用、资金效率等方面的劣势，也制约了行业的创新能力和动力。
