多城楼市“冲高回落” 降准亦非刺激信号
虽然国家统计局数据显示，2018年8月份一二三线城市商品住宅销售价格稳中有涨，但民间机构的最新统计却显示，不少热点城市的房地产市场已经出现了冲高回落，进入涨跌互现，平稳理性状态。
中原地产研究中心数据显示，从典型城市的国庆长假网签数据看，北京新建住宅国庆前6天网签55套，二手房住宅网签37套，上海网签新建住宅553套，广州583套，深圳191套。整体看，一线城市成交量延续了过去一年的低迷。
而今年1~9月热点一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调。9月份超过六成的城市成交量同比出现了下调的现象。2018年楼市金九成色不足。
中原地产首席分析师张大伟认为，国庆期间很多城市网签系统暂停，所以数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现。全国一二线城市，9月楼市成交量环比8月均无明显上涨现象，楼市告别“金九”。包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。
楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅仅商业贷款继续从紧，公积金政策在全国多个城市也开始收紧，使得市场观望情绪升温。
张大伟表示，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象。
“热点城市开始进入卖不完时代，包括杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现了环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。”张大伟称。
市场整体成交数据较为低迷，这种形势下，企业营销层面的应对显得更为重要。张大伟表示，最近不少房企都在进入促销优惠、加快回款的节奏中，这种情况下，打折、降价现象很可能从个案由点到线到面扩散，未来售房纠纷与降价要补偿的现象很可能明显增加。
楼市总体趋势的变化也逐渐反映在土地市场上，近段时间以来，随着楼市调控的深入，特别是各地调控政策持续加码，一些热点城市土地市场逐渐出现了流标现象。
据中原地产统计，二线城市连续两个月土地流标数量创新高，8月份单月流标土地数量高达71宗，超过7月的68宗。
张大伟认为，出现土地流标情况存在地块本身的因素。当下主流一二线城市都有针对土地限价、限面积、限配套的要求，导致房地产企业拿地意愿不强烈。有部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。
而房地产开发企业的资金压力逐渐增大，客观上也要求它们更加理性拿地。
“从2016年9·30调控开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。
他认为，虽然目前看土地流标依然不是主流，流标土地的数量和面积占比依然较低，但随着国内楼市的继续降温持续，预计2018年下半年市场降温下，土地流标可能继续增加。整体看2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低。
楼市初现冲高回落迹象，对房地产市场走势影响最大的政策面是否会有所调整？
央行10月7日宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF)，这部分MLF当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。
央行有关负责人表示，本次降准仍属于定向调控，银行体系流动性总量基本稳定，银根是稳健中性的，货币政策取向没有改变。
张大伟认为，从过往历史情况看，降准对于房地产来说肯定有利好因素，能缓解资金面压力。
国家统计局数据显示，今年1~8月份，房地产开发企业到位资金106682亿元，同比增长6.9%，增速比1~7月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款15783亿元，下降6.6%；利用外资35亿元，下降68.3%；自筹资金34959亿元，增长11.2%。
“降准能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者来说也能够相对获得平稳的信贷价格。”张大伟称，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要是小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市，但难免楼市会有所获益。
