淘汰赛打响 中小房企面临资金窘境
来源：中国经营报
8月份以来，房地产企业半年业绩纷纷出炉。尽管超半数企业利润增长明显，行业集中度的持续增加还是让不少中小房企略显“尴尬”。
据CRIC中国房地产指 数 研究院日前发布的数据，2018年上半年，TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点。
克而瑞地产研究所（以下简称“克而瑞”）数据显示，上半年以来，众安房产有限公司（以下简称“众安房产”）、恒盛地产控股有限公司（00845.HK，以下简称“恒盛地产”）、建业地产股份有限公司（00832.HK，以下简称“建业地产”）、文一地产均有不同程度的业绩下滑。此外，宝龙地产控股有限公司（01238.HK，以下简称“宝龙地产”）、北京北辰实业股份有限公司（601588.SH，以下简称“北辰实业”）、苏宁环球股份有限公司（000718.SZ，以下简称“苏宁环球”）、上海大发地产集团有限公司等房企资金压力有所加剧。随着负债增加，融资渠道收紧，怎样处理好扩张与融资的关系似乎正在成为中小房企不得不深思的问题。
对此，众安房产回复《中国经营报》记者采访表示，公司本年度主要业绩将在下半年表现，上半年的经营结果基本符合预期。 文一地产相关负责人表示，近年来，文一地产一直在积极拓展，努力走出安徽，未来可能会在华东区域做更多渗透。宝龙地产方面也表示，上半年债务有所增长是因为把握了拓展机会，下半年债务不会再增长。
??业绩“掉队”
随着行业分化不断加剧，不少中小房企上半年的业绩表现并不乐观。近日，众安房产发布2018年中期业绩公告，公司未经审核的综合收入约为16.02亿元，较2017年同期下降约49.5%；毛利约为5.54亿元，同比下降约17.9%；利润为0.96亿元，同比减少约82.7%。
“影响公司中期业绩财务指标的主要原因在于评估收益的下降，而并非核心利润减损；其次，上半年内公司交付物业较去年同期减少，而在财务报表上有所反馈。”众安房产相关负责人表示。
恒盛地产中期业绩报告显示，2018年上半年，公司的总销售金额为42.25亿元，同比下降24.7%。另据克尔瑞日前发布的2018年1?6月销售面积排名，恒盛地产排名第178位。
2018年上半年，北辰实业的营业收入为54.7亿元，较去年同期下降约30.34%。对于业绩及企业发展相关问题，本报记者先后致电致函北辰实业方面，截至发稿，未获回复。
克而瑞相关数据显示，2018年上半年，俊发集团实现流量金额218.4亿元，排行第55位；权益金额178.1亿元，排行第61位。据此前数据显示，俊发集团2012年的销售额为100亿元，2013年达到181亿元。不过2013年实现业绩爆发后，俊发集团开始走下坡路，2014年和2015年销售额分别下滑至142亿元和107.7亿元，销售额波动幅度较大。
今年上半年，建业地产收益为47.71亿元，较去年同期50.58亿元下降约5.7%。苏宁环球日前发布的2018年半年度报告显示，报告期内公司营业收入为14.89亿元，比上年同期减少12.3%。
建业地产方面回应本报记者采访表示，由于香港财务报告准则第15号之应用，延后了集团部分物业的结转销售条件，在不需重列2017年财务报表的情况下，以前年度已结转的收入不可延后到本期或以后结转，受此阶段性影响，本期确认物业销售结转面积和收益与去年同期相比，录得轻微下跌，“而按照同口径下可结转的销售面积来算，公司相比去年同期，得到大幅增长。”
克而瑞相关数据显示，2018年上半年，文一地产实现流量金额65.6亿元，排行第121位；权益金额62.2亿元，排行第119位。而在2017年上半年，公司的流量金额和权益金额的排名分别是76和75位。
据克而瑞数据，2018年1?6月销售面积排名，文一地产排名第111位，销售面积为52.8万平方米。去年同期，文一地产销售面积为82.8万平方米，排名第67位。
文一地产方面表示，具体还需要看最后官方发布的年度数据。“名次不会决定什么，关键是企业在这样一个变化的环境里如何进行阶段性调整，做好内功。”
资金遇困
不少中小房企的资金状况趋于紧张。
恒盛地产中期业绩显示，2018年上半年，恒盛地产流动负债为396.51亿元，同比增加5.8%；非流动负债为98.64亿元，同比增加20.5%；总负债为495.16亿元，同比增加8.5%。2018年上半年，公司借款总额为258.89亿元，同比增加10.5%。2018年上半年公司的资本负债比率为555.2%，而去年同期则为393.4%。
恒盛地产负债增加并非个例。截至2018年6月30日，建业地产流动负债为526.83亿元，增加约为23.5%。
“流动负债增加，主要原因在于预收款的增长。会计准则要求，房地产企业在收到预售楼款还未最终结算时，这部分预售楼款只能计入流动负债中的预收账款。非流动负债主要是1年以上的负债，非流动负债增加，主要在于2018年上半年公司成功在境外发行了8亿美元等值的外币债券。”建业地产方面解释称。
此外，北辰实业在2018年上半年的流动负债471.05亿元，同比上升约20.75%；总负债726.96亿元，同比上升约9.1%。上半年，苏宁环球经营活动产生的现金流量净额为9152.95万元，比上年同期减少86.01%。上半年宝龙地产借款总额为443.96亿元，较2017年底增长24.9%。截至2018年6月30日，宝龙地产净负债比率约为100.4%。
同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，虽然融资渠道关了，但大型房企在原则上还是会受到金融机构的青睐。金融机构对房企的评级基本上分为A、B、C三类，在这三类名单里的房企可能还会获得融资，不在名单里的“根本就不会考虑”。在A、B类中，融资额度高，融资成本低；在C类中，则融资成本高，融资额度低。
“简单来讲，没进入A、B类名单的房企就是中小房企。在这种情况下，金融机构对中小房企的融资渠道在收紧，这个时候中小房企的压力会比较大。”张宏伟说道。
??规模承压
随着行业集中度的不断增加，没有规模就意味着没有话语权。于是，扩张便成为摆在中小房企面前的一道“必选题”。
数据显示，2018年上半年，建业地产在鹤壁、商丘、信阳的合约销售金额分别为1.25亿、8.19亿、1.96亿元，分别同比下降73%、45%、18%。另外，集团在洛阳、鹤壁、漯河、商丘、信阳的合约销售面积分别为184千、21千、81千、120千、43千平方米，分别同比下降12%、80%、11%、56%、2%。
建业地产方面表示，房地产开发具有周期性，上述数据只能显示阶段性的情况。目前公司已经进入河南全部18个地市，但是作为人口大省的河南，建业布局的空间还很大。下一步，公司会在信阳等地加大投入。
同时，上半年恒盛地产在上海地区的销售金额为20.68亿元，同比下降35.5%；在长三角地区的销售金额为20.13亿元，同比下降1.9%；在环渤海地区的销售金额为0.38亿元，同比下降1.1%；在东北地区的销售金额为1.07亿元，同比下降66.6%。
北辰实业在北京、苏州、南京、成都、廊坊的商品住宅成交金额分别为629.26亿、1222.53亿、890.01亿、1150.55亿、39.18亿元，分别同比下降35.4%、3.0%、10.2%、8.5%、74.5%。
张宏伟坦言，一线城市、强二线城市、环一线城市、强二线城市周边的一些三四线城市市场基本上进入一个调整期。这个时候，企业如果在这些城市布局，压力会比较大。尤其是中小房企，因为政策限制比较大，市场进入调整期后价格可能会下降，这个时候对于中小房企来讲出售就意味着亏损，压力不容小觑。
