长租公寓竞跑：借力资本杠杆 上市房企忙“圈房”
“运营近3万间，累计开业4万间，拓展规模4.5万间”，2018年半年报中这些鲜活的数字，无不体现出在局者对于规模扩张的野心。
随着房地产市场由增量转向存量，围绕存量资产运营和租赁的服务，成为房企布局的重点，万科(000002.SZ)、龙湖(00960.HK)、旭辉(00884.HK)、碧桂园(02007.HK)等至少15家房企布局了长租公寓。
万科表示，2018年将新增10万间泊寓，龙湖冠寓的目标则是在2020年达到规模行业前三，碧桂园也称三年内冲击100万套长租公寓。
表面上看，这是一场关于规模的竞赛，而背后，资金实力、品牌运营、后台研发，才组成了无形的竞争。
规模战
已在长租公寓市场打拼三年的世联行(002285.SZ)，是为数不多在半年报中详细披露公寓规模、出租率、续租率等指标的公司之一。
2018年上半年，其公寓管理业务实现营业收入1.67亿元，同比增长146.72%。2016年这个数字仅为0.43亿元。
世联行称，其公寓业务已在30个城市布局，累计服务租客6.2万人次，运营项目177个(包括包租及托管模式)，运营间数近3万间，覆盖核心一二线城市，运营6个月以上项目出租率超过90%。
“之前我们完成装修并投入运营约3.5万间，现在出于成本管理考虑，公司将收缩分散式公寓，专注精细化集中式公寓。”9月11日下午，世联行证券事务部人士解释。
针对不同群体，其推出了红璞公寓、红璞家寓和红璞礼遇三类产品。其中，广州、杭州、成都、武汉、西安、南京和郑州被定位为红璞公寓的7大重点城市。而家寓产品，落地武汉、苏州、广州等城市，出租率超过94%。
世联行指出，自有渠道(如老客户带领新客户签约和非公寓线内部转介等渠道效果明显)续租率明显上升，保持在40%左右，同比涨幅14%。
值得一提的是，世联行还完成以1.98亿元间接收购杭州三箭装饰工程有限公司100%股权的交易，从而获得其持有的杭州昆仑工坊项目近1.5万平方米的物业所有权，用作长租公寓运营。
同样将公寓业务覆盖30个城市的还有房企龙头万科。
半年报显示，万科旗下长租公寓分为青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服务式公寓，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率高达92%。
另一家规模房企龙湖集团，也在加速扩张长租公寓业务。
龙湖集团首席执行官邵明晓在中期业绩会上透露，截至上半年，龙湖冠寓已在16个城市开业，上半年累计开业超过2万间，公寓整体出租率76.2%。而到今年年底，龙湖提出了累计开业6.5万间的目标。
同为港股上市公司的旭辉集团，则在中报披露“公寓租赁及装修服务收入677.3万元”。
9月11日下午，旭辉人士告诉21世纪经济报道记者，“截至今年8月底，旭辉领寓拓展规模4.5万间，已经在上海、苏州、杭州、成都、重庆、南京、北京、无锡、厦门等20个城市布局，续租率在50%左右。”
2016年至今，旭辉旗下长租公寓品牌领寓规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓三个品牌。目前，其长租公寓开业项目平均出租率在85%以上。
起步较晚的碧桂园，于2017年正式成立长租事业部，公寓品牌名为BIG+碧家国际社区。
在中期业绩说明会上，碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示，截至今年6月底，长租业务在建房间数已超过2.1万间，已获取项目总房间数已超过2.4万间。开业3个月的公寓平均出租率91%。
也有一些上市房企未在半年报中提及“长租公寓”的数据，如金地集团(600383.SH)仅提到商置的长租公寓板块“运营稳健”。
9月11日下午，金地集团证券事务部人士对此解释，“公司该业务还在开拓阶段，没有单独披露这一块的数据。”
值得一提的是，2018年3月7日，金地集团的商业运营平台金地商置(00535。HK)通过旗下深圳火花时代投资管理有限公司，以1166.7万元出资接盘深圳长租公寓品牌“Warm+”(我们家)。
组合拳
为发力长租公寓，各大房企都打出了资金和运营的组合拳。
包括ABS、REITs在内的资产证券化产品，成为不少房企青睐的选择。
今年2月2日，从发布长租公寓品牌到100亿元REITs获批，碧桂园一共用了44天。
此外，今年3月21日，龙湖集团发行一期30亿元的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%。8月，再发行二期20亿元。
2018年8月9日，针对旭辉领寓的国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划”上市，框架30亿元，首期发行规模为2.5亿元。
几乎同时，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%。
对于未来的打算，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，龙湖冠寓目标出租率88%-90%，成熟期35%左右毛利率 ，12%-15%净利率。现在冠寓在投入阶段，但挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产，80%是轻中资产，即龙湖租过来再租这种模式。“但是我们强调p&l(损益表)，单方收益模型是赚钱的。”
旭辉集团总裁林峰也公开表示，所谓短期内不盈利分两块去看，整体公司不盈利是因为前期投入较大，后台研发、系统、品牌以及财务资本投入较大，但要做到每一家单列盈利。每一家单列盈利超过一定规模后，会把后台成本覆盖掉，时间一长，前期投入的系统成本也会分摊掉，这是趋势。
未来3-5年内，旭辉的长租公寓希望做到20万间以上的规模，保持行业第一梯队，前五位的规模。
碧桂园给自己的定位是“坚持做民生地产，定价将符合租客负担能力，贴近市价”，其在年内预计实现12个城市、46个项目同时开业。
对此，睿意德策略顾问部总经理周长青分析，“长租公寓收益比较低，所以需要有足够的规模效应，才能确保规模经济性，所以会出现各家企业抢赛道的情况。”
他提到，“长租公寓有自持运营、二房东、管理输出等三种商业模式，其中，自持运营回报率低，回收周期更长，对资金要求比较高，所以需要引入金融方面的资源。”
