戴德梁行严区海：北京CBD核心区延迟入市 写字楼租金继续领跑中国大陆市场
2018年8月20日——北京CBD核心区(中服地块)作为CBD形象展示的一个窗口，将成为未来商务功能的聚集点。戴德梁行(微博)北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海指出：“由于多种原因造成北京CBD核心区延迟入市，将推动北京写字楼租金继续领跑中国大陆市场。”
CBD核心区定义：北京CBD核心区(中服地块)北起光华路，南至建国路，东起针织路，西至东三环路，占地约30公顷，是目前正在重点建设的区域，是区域商务功能的点睛之作，北京最高地标中国尊就坐落于此。截止到2018年第二季度，CBD甲级写字楼的存量为308.4万平方米，占全市甲级写字楼存量的29.6%。预计至2022年，北京新增甲级写字楼面积将达478.4万平方米，其中CBD核心区为135.9万平方米，占比达到28.4%。由此可见，CBD核心区的供应量对于北京甲级写字楼市场的租金水平起着关键性作用。
CBD租金水平在短期和中长期均将呈现上涨趋势。2018年上半年，联合办公与互联网行业的需求激增，使得北京全市写字楼市场净吸纳量共计达41.3万平方米，同比2017年上涨48.6%。市场需求的增加在一定程度上推动了租金的上涨。戴德梁行指出，2018年第二季度中央商务区甲级写字楼租金为395元，与上一季度相比上涨0.7%，与三年前相比上涨7%，在短期和中长期均呈现了上涨趋势。严区海表示：“CBD核心区的写字楼均为甲级或超甲级并且位于稀缺的地理位置，因此预租情况非常理想，客户的资质优良。”这些客户涵盖了专业服务，高新技术，金融业等行业，对于CBD核心区的业主来说，优质的客户群对奠定扎实的租金基础，提升项目形象具有重要意义；面对CBD核心区这些超高品质甲级写字楼的竞争，CBD区域很多现有的物业也正在筹划硬件的改造升级并设法提升软性的服务水平。
CBD核心区的延迟入市有多种原因。CBD核心区立项之时曾预计第一批写字楼将在2016年集中入市但受其区域配套设施建设和工期的影响，入市时间一再推迟：预计包括中国尊等第一批竣工的五幢写字楼将在2019年竣工交付使用。另外，2017年《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布，对北京的开发边界以及人口规模做出了重要指示。规划第25条对100米以上的建筑高度和选址布局提出了严控措施，加强长安街及其延长线建筑高度的管控。CBD核心区建筑高度的下调不仅减少了写字楼供应量，而且造成了该地块未开工的项目入市时间延至2022年以后。同时，CBD东扩项目也处于停止状态。由于实际能够投放市场的项目推迟入市以及面积的减少(部分业主方选择了自用)，我们预计CBD区域的租金将继续稳定增长，继而推动北京全市的租金水平领跑中国大陆市场。
在戴德梁行针对一线城市写字楼租金的排名中，租金排名前20的写字楼项目中，前19名均位于北京。从北京上海两座城市来看，北京的商圈分布相对独立，不同商圈的租金差异较大，上海写字楼分布连接性更强，不同分布的租金差异小。同时，在写字楼类土地供应方面北京一直落后与上海，这使得北京整体的写字楼供应量小于上海，进一步提升了城市的租金。戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管、高级董事严区海对此总结道：“北京CBD核心区(中服地块)延迟入市，将继续推动北京写字楼租金领跑中国大陆市场。”
