小马快装窦婷：装配式快装为长租公寓提速降耗
随着各省市全装修、精装修政策的陆续出台落地，毛坯房进入退场倒计时，住宅成品化势在必行。从房子到家，房屋回归居住属性，美好生活成为房地产行业的共同愿景。在此背景下，领先房企提升质效运营的同时，如何实现全装修健康人居环境？地产供应链又有哪些“黑科技”配合住宅全装修？
8月10日，由中国房地产业协会指导，中国房地产采购平台(优采)主办，远洋集团远洋营造协办，以“高质效、大运营、黑科技，赋能全装修时代”为主题的百强优采·中国房地产采购大会在广州隆重举办。上午大会组织二十余家优秀房企参观了中国首个引入美国“WELL”健康建筑标准的住宅项目——远洋天骄，近距离感受标准落地细节，学习全装修时代健康住宅“黑科技”。下午来自远洋集团、龙记地产、金科地产、中海地产、珠江投资、时代地产、光大集团、雪松集团、广东建华置地等50余位房企采购经理人与产业链优秀供应商代表共400余人齐聚广州四季酒店，共议高质效、大运营，并开启“黑科技”竞技舞台，描绘新时代美好生活新场景。上海啸佳建筑科技有限公司(小马快装)总经理窦婷在会议上发表了，主题为《装配式快装为长租公寓提速降耗》的演讲。
上海啸佳建筑科技有限公司(小马快装)总经理窦婷
以下为会议实录
窦婷：各位来宾各位朋友大家下午好！
优采平台非常好，当前整个发展趋势非常好，各位都带着自己对工作的热情，靠谱的工作，所以今天我们都是三好人。
从产品角度上讲，提速降耗大家都很关注，目前长租公寓市场是万亿资产，资产管理物业达到非常棒的发展阶段，我参加资产大会时，都在讲地产的黄金十年已经过去了，这个观点我不同意，因为存量的资产刚刚开始，不要认为建房子是创造了生产价值，我们要把存量物业进行赋能和管理，这才是真正的黄金时代开启。
在大势情况下，我们对于产品的打磨和研究聚焦在两点：快和好，成本上能控制，周转的速度就能提速。
我们从2014年起开始关注到长租公寓，2016年我们从自己的项目中孵化出来，因为在2016年老板也投了一个长租公寓的品牌，在一年多的时间，一个人做到了17家店，而且每一家店都是满租的。更让人称奇的是前两天杭州的租主跟我聊到一个问题，500家公寓全部的卫生间渗漏水，我跟他探讨过解决方案。
长租公寓的需求1千万间，我们目前服务的旭辉领寓刚刚在上交所发行，旭辉领寓作为一个长租公寓品牌，在5年内要完成20万间，今年的战略目标是60万间，这对于未来的发展非常大手笔，也是现实行业发展的蓬勃态势。
围绕长租公寓的产品中心形成了一系列的全生命周期供应链，从咨询到装修到管理、运维到所有的一切，都打包围绕长租公寓的核心来服务。
目前的模式上讲，我们产品服务主要是在于集中式长租公寓还有养老公寓，还有联合办公和连锁门店，为什么小马快装把自己的业务目标锁定在这个范围？因为我们要完成装配式快装必须要有两个条件：1、产品的标准化，2、产品的批量化。这才能让我们提升时间效能，提升产品效能。
目前长租公寓很火，但赚钱的是哪些家？我知道小业主是赚钱，他们很厉害，有两三年成本就收回来了。
刚刚张会长讲到，融资的需求以及注入血液之后才能更快速更健康的运营，但还是不太够，还要发行金融产品去支持，因为我最了解这个需求，我们和建设银行及其他单位在沟通装修代产品，这个由小马快装来进行接洽，金融服务和装修服务一起打包给业务做服务。他们对于装修的投资上其实是重资产服务，整个运营成品早期占30-40%，一个项目的装修成本启动部分占到50%、60%。
整个行业洗牌在进行当中，从2015年兴起到今年经历了三个年头，大部分集中在北上广深的一线城市，去年推出12个重点布局城市，今年可能达到17个。个人、企业、国家、三个主题层次经营格局，今年小马快装也是以这样的分类状态。
我们了解长租公寓产品从客群上做划分，分为大学毕业、社会新人、工作2年是合租整租的项目，工作5到8年是整租的单身公寓，家庭型公寓，工作10年以上是整租的精品公寓。
两架马车。最开始是考虑产品，远洋的产品我们有研究过，做得非常讲究。装修得再好运营和服务上不是特别有竞争力，也会慢慢被同质化，软件的软实力提升才更是有核心内容。
在传播市场的时候说到产业之痛，现在提倡全装修、精装修、装配式装修，但整个装修的痛点还是很明显，工期长不受控，品质不可控，我们设计师在前期产品手册上已经花了大精力，花了大功夫做手册，但是在复制的时候面临这个问题，做这件事的人不稳定，导致产品没有按照标准来交付，这是我们了解到的长租公寓产品当中反映最多的问题，渗漏、隔音、开裂等等问题。环保问题上，我们见过很多环保问题出现在媒体上，当环保成为一个负面案例对大集团公司的伤害是非常大的。
对这些问题上，要通过科技手法来解决，我们是科技装修公司，未来我们希望借助科技的方法、新型的材料以及智能化的机器解决传统装修过程中遇到的人工问题，尽量的去人工化确保产品的稳定性，形成稳定的输出。
这是当前长租公寓那么火全装修市场那么火，市场大家都看到，蜂拥而至都向中心来靠拢非常多，装修的新起点都关注快转。我们和清华建筑研究院一起来研究装配式快装。装配式装修是非常明朗的，有原来做装饰的，以及做供应链、做板材做地板的都关注到这一点，并向这个方向全面推进，这已经不是雾里看花的事了。
我们做了第三代的装配式产品，在现场我们只有水电安装师傅，我们27个房间差不多40多天工期，并还在不断改善提升。为什么说我们不推吊顶？这个成本优势比较大，完成一个产品要综合考虑，并不是说它是高科技黑科技就用它，我们要综合考量成本的效益。目前应用的快装墙板比较多，并且在空间上用了大量的壁纸。
我们还在不断地提升安装效率和速度，还不断地改善工艺，我们有自己的研发系统研发中心，研发中心完成后面的技术深化系统的解决。我们研发中心完成第二件事是48小时出效果图，一个星期出技术解析。我们是大系统的全系统研发配合，目前快装施工人员有30多人，还在不断扩大当中。我们很肯定，未来装配式时间效能提升，以及降耗环保上会有巨大的效果。
谢谢大家的聆听。
