近年来，无论是国家政策的调控，还是房地产市场的起伏变化，无一不在影响商办市场的发展，而市场分化与同质化客观存在的当下，商办市场将如何破题？新概念下的联合办公、长租公寓未来发展前景如何？这些都是从业者共同关心的话题。

　　新浪地产(微博)就这些问题，专访了第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅，从一个资深行业从业者的视角中，看商办市场该如何破局。

第一太平戴维斯中国区高级董事 温书阅

　　商办市场分化 空置率问题待解

　　有数据显示，2018上半年多数城市租金呈不同幅度增长，其中广州租金同比上涨10%，其次为杭州，租金同比上涨7%。究其原因，一方面是两座城市经济发展前景广阔，吸纳了大量高新创业型企业，形成了产业聚集效应，另一方面配套完善的核心商圈的租赁需求较为强劲。租金降幅最明显的是石家庄，因商业聚集度不高且市场供应过剩，导致租金同比下滑8%。

　　就商办市场本身来讲，确实存在着比较明显的分化问题，温书阅在受访时强调：一般，我们将商办市场分为成熟市场和非成熟市场，在我国，从市场、开发合理性和利润率等角度来判断，目前北京上海可以被称为成熟市场。

　　当然，从时间维度方面来看，商办市场化、规模化在中国的历史才20多年，这与发达国家相对比，确实时间较短。

　　温书阅强调，由于时间阶段不同，我们不能一概而论的去讨论商办市场的未来出路，就现状来分析，我们看到，在商办市场环境相对成熟的北京，政府确定了四环以内不再为商办供应新增土地，这就使得北京已有的商办项目比较稀缺。在其他商办市场并非成熟的城市，商办都在拔地而起，但是区域市场的供需配比存在一定问题，商办项目数量与需求不能相匹配，市场需求需要进行更加严谨的调研，以确保未来市场能够更加健康的发展。

　　当然，我们也需要指出，商办的开发需要尊重专业，通过专业的咨询公司(如第一太平戴维斯等)的前瞻性的指导、以及做更多的前置细化的工作，协助地方政府和企业在项目规划中更具科学性和专业性。

　　同质化普遍  商办需针对不同客群施行差异化

　　2017年的3.26北京商办限购新政标志着北京商办地产从个人投资主导向机构投资主导的转变，影响深远。目前，产品同质化，客群较单一，去化存在一定压力，租售比与投资回报需求有待提高，如何通过差异化来消化较大体量的商办类产品，成为所有从业者亟待应对的挑战。

　　温书阅就此问题表示，商办在近几年的发展过程中都在做差异化考虑，开发方注重硬件方面投资，无论是电梯、新风、层高、空调等都有很明显的提升。当然，很多开发商也在注重软件的内容，比方说进行智能化、科技化的配套。

　　但是，商办的差异化并不容易，同质化还是普遍现象。

　　温书阅剖解到，一方面商办的市场跟住宅不同，商办主要是企业行为，非住宅的个人行为，而企业考虑商办最重要的就是成本，从这个角度来看，会限制了商办的硬件方面的投入。从软件、服务的角度来讲，差异化由于科技的进步等因素，比较容易被复制，当然，对于不同客群来讲，也会面对不同的定制化服务，这样的差异化也是项目与项目之间比拼软实力的重要地方。另外，值得一提的是，除却地理位置来看，商办首要的问题还是在于是否能够符合入驻企业的基本定位。

　　当然，当下很多商办的大业主也在通过强化项目内部的社交关系来做差异化，这也是一个可以尝试的方向，但是，在这个过程中，大业主需要充分考虑社交的差异化与安全性之间的平衡，只有安全的差异化才能够吸引到更多的客群流量。

　　共享经济下 联合办公应拒绝野蛮扩张

　　这些年的商办市场，除了多个城市拔地而起的地标，行业最重要的事件就是联合办公概念的践行，但大多都面临着利润率的难题。

　　温书阅指出，联合办公其实是共享经济下的产物，当然，对于创业者来说，通过共享办公设备、行政管理等降低公司运营成本，也能实现“拎包办公”。虽然市场有需求，但是从行业来观察，能够实现盈利的联合办公的品牌凤毛麟角。究其原因，主要还是因为联合办公的主要盈利模式较单一。

　　那么，联合办公的出路在何方？

　　一方面，各大联合办公运营商也在寻求商业模式上的创新(比如联合办公与商业业态的结合)，以期提高品牌效应及客户黏性。另一方面，联合办公抢市场要远比抢项目重要得多。

　　温书阅认为，联合办公的品牌更应强化模式、运营的思考，稳步扩张过程中不要忽略后端的服务，项目的出租率。拒绝野蛮扩张，回归市场是必由之路。

　　长租公寓新风口下的未来走向

　　上海易居房地产研究院近日发布《2018年6月中国城市租赁价格指数报告》，其中显示， 6月中国城市租赁价格指数为1041.1点，较上月上升0.4点，环比上涨0.03%，同比下降0.43%，这也是自4月份出现近一年半来首次同比下跌后，租赁价格指数连续第三个月同比下跌，且跌幅进一步扩大。

　　那么这两年在租赁市场的新星----长租公寓的未来如何呢？

　　温书阅也就长租公寓的未来给出了自己的判断，他首先指出，住房租赁市场长期以来都是刚需市场，目前来看，一些超大房企在市场内占据着主要的市场份额。长租公寓主要是解决居住的问题，是传统租房模式的升级。对长租项目来说，前后期都需大量资金投入，但长租项目资金回收周期较长，资金压力较住宅销售项目更大，还需看是否满足受众群体的需求，从而带来很好的利润。去年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，依托于市场经济，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇，但难免会有供需关系的问题，所以，长租公寓也需要通过供求关系让产品做到极致，积极探索可持续的长租市场商业模式。