深圳封堵离婚买房等调控豁口 有投资客提前抛售房源
文章来源：经济观察报
7月31日，刚刚办理过户，准备离婚腾出购房名额的晓雅，遭遇深圳楼市突如其来的调控“补丁”。
由深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳规土委”)发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“调控新政”)显示，针对企业购房、离婚炒房、利用商务公寓炒房等投机乱象，深圳市将执行企业限购、商务公寓和个人限售、离婚买房差别化住房信贷政策等措施。
在此之前，调控升级已初现端倪。7月26日，一份《市规划国土委关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》(以下简称“《请示》”)在网络流传，文中详细列举了上述措施背后的相关楼市数据。
资深投资客王阳在看到《请示》后，开始筹划抛售手头的5套小户型，并为此做出较大的让步——5套房子的定价相比市场价格下降10%，并许诺给促成交易的中介2个点佣金，额外再提供奖金。截至调控新政正式出炉，短短5天内，他的5套房子悉数售出。
离婚买房信贷实施差别化
“我现在需要静一静。”7月31日傍晚18：59分，晓雅在微信对话框上敲下这样一句话。
此前一周，她和老公准备了各种资料，申请将夫妻二人共同拥有的两套房子全部过户到她一个人名下。7月31日当天，晓雅过户成功，拿到了新的房产证，正与老公商量着尽快办理离婚手续以腾出购房名额。
7月31日18：30分左右，深圳市发布调控新政，规定购房人离婚 2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的，按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的，按贷款首付款比例不低于50%执行。
这是深圳首次针对离婚买房实施差别化的信贷政策。时隔一天，8月1日，一份配套实施细则《深圳市场利率定价自律机制》又对上述信贷政策进行“填漏”。
依据配套细则，对于离婚2年内、婚前家庭仅有1套住房证明的购房者，若想执行首付不低于50%的比例，还必须满足无房贷记录的要求。其他情况下，贷款首付款比例依然不低于70%。这意味着，通过“假离婚”获取首套资格或降低首付的投机购房“口子”全面收紧。
晓雅和老公距离成为离婚买房大军的一员，只差“临门一脚”。他们买房的首要目的是为刚满3岁的儿子选择一个好学区。按照2016年10月出台的“深八条”要求，深圳户籍居民家庭限购2套住房，已经没有购房名额的他们最终选定过户、离婚这条“捷径”，一旦成功，无房离异一方购房首付款比例只需5成。
晓雅自春节后开始看房，兜兜转转四个多月，她看中深圳福田区一个新盘，学区范围内拥有一所省一级公办小学。32平方米的小户型总价预计380万元，认筹金早在一个月前缴纳，5成首付也筹措到位，只要离完婚，就能安心等待开盘成交。调控新政的出炉，让晓雅措手不及——“首付要从5成提高到7成，相当于成本一下子增加了近80万元，我只能放弃了。”
晓雅并非是唯一一个希望通过离婚逃避差别化信贷政策的购房者。
7月26日《请示》文件中的数据显示，2017年，深圳离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%。离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，今年以来，深圳离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。在王锋看来，这一条款的出台，进一步补上政策漏洞，也有利于避免“一刀切”对刚需的伤害。
调控意在“打补丁”
借鉴北京、上海、长沙等城市的政策经验，深圳正在对楼市调控进行全方位“查漏补缺”。
在官方表达中，2016年10月出台的“深八条”及今年3月针对二手市场投机炒作发布的“三价合一”政策之后，深圳房地产市场已经基本实现平稳，新建商品住宅价格连续21个月下降，二手市场乱象初步得到治理。
深圳贝壳研究院监测深圳规土委数据显示，今年上半年，深圳新房住宅成交12804套，环比下降16.4%，同比则增长21.9%；成交均价为54160元/平方米，环比、同比分别微跌0.3%、0.9%。
二手住宅成交33704套，环比小幅回落2.5%，同比增长16.2%；二手住宅均价为57297元/平方米，同比上涨5.4%。成交量价的态势，一定程度上反映了深圳楼市步入“量微跌价滞涨”的深度调整期。
然而，王锋认为，深圳房地产市场中的投机炒作仍比较明显，特别是新房市场，近期出现企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象，对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。
本次调控新政的祭出，针对性更为明确、细化，将矛头直指上述几类热门投机行为。
以“企业购房”为例，5月30日，深圳首个邀请政府监督开盘的招商双玺推出167套住宅，诚意登记客户666个。深圳规土委统计数据显示，其中126个登记客户是公司购房人，最终37家公司中签，购房数量占总人数的22%。
根据美联物业全国研究中心数据，今年上半年，深圳市场出现6宗大宗交易，红山6979、宝能城市花园、华联城市全景、宝树台、汇德大厦二期等楼盘均被机构买家拿下，这些买家既包括投资公司，也包括政府部门。
《请示》文件中也给出一组数据，2017年，企业购买新建商品住宅785套，占全市新房总成交量的3.05%，同比上涨0.92%。
部分手握大量资金的买家通过注册多个公司来摇号购房，增加购房成功率。深圳市规土委此前就发现这一现象，并指导了6月份入市的两个热门楼盘——万科蛇口公馆和华润城润府三期制定先个人、后公司的销售规则。
在调控新政中，深圳市第一次将企业买家全面列入“限购”名单，要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房。王锋称，这一做法及时且必要，一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。
限售政策首“现身”
限售是本轮调控升级中的最大亮点。过去深圳楼市调控仅停留在“限购”的层面，新政强调，居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让；个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。
触发限售措施启动的最直接原因是2017年，深圳产权两次转移间隔不满3年的商品住房占二手房全年总成交量的46%；近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右。王锋表示，个人和企业无论是炒作商务公寓，还是二手房都比较明显。《请示》文件显示，由于限售调控力度较大，可能会造成深圳二手住房交易量下滑，导致商务公寓投资需求下降，使得开发商减少对商务公寓的开发，法人单位降低对商务公寓的购买热情，从而减少商务公寓的成交量。
比如二手住房，按照三年期的计算方式，以2018年7月为终止期往前倒推，2015年7月至2018年6月期间，深圳个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套，占目前全市存量商品住宅 (截止2018年6月30日，深圳产权登记的商品住宅共170万套)的23.7%。限售一旦实施，深圳将有23.7%的住房短期内将被锁定交易。
限售的最大“杀伤力”直接反映到短炒投资客上。
“看到《请示》文件后，我开始恐慌。”资深投资客王阳说，按照《请示》规定，限售范围囊括居民个人购买的所有商品住房(不含安居型商品房)，以及个人、企事业单位或社会组织等法人单位购买的所有商务公寓(含赠与)。着急之下，他在5天之内将自己手头的5套小户型全部抛售。
王阳的几套房子，全部位于南山区，总价在300万-500万元。7月27日，王阳和几个投资客朋友紧急召集中原、链家、Q房等中介机构的一批中介人员，私下开了一个小会，“拜托他们尽快帮我们推盘，几乎每家中介我都放盘并安排了看房钥匙。”
为了尽快出货，王阳做出了较大的让步——5套房子的定价相比市场价格下降10%，并许诺给促成交易的中介2个点佣金，额外再提供奖金。
周末两天，看房者人来人往，王阳的5套房子短时间内全部售出。不过，7月31日，当调控新政出炉，王阳傻眼了，新政将限售的范围缩小至新购买的商品住房及商务公寓。王阳说，原本入手的房子还可以正常买卖，新购买的房子才禁售，“聪明反被聪明误，我吃了一个大亏。”王阳特别懊悔。
诸如王阳这样的短炒投资客，正是本次调控的重点对象。王锋指出，限售的现身，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险。
