越秀地产名下“地王”闲置 收并购项目停滞
2018年上半年，广州市国资控股的越秀地产股份有限公司(00123.HK，以下简称“越秀地产”)累计实现合约销售额约280亿元，按年增长40%，该公司制定的全年销售目标为550亿元，前6个月完成过半。
越秀地产为此在2018年准备了整体超过1000亿元的可售货值，其中预计推出全新开盘项目18个，主要集中在广州、珠三角、长三角、中部以及环渤海等区域。
这其中也包含不少已推售的项目亟待出货。据《中国经营报》记者梳理，位于广州海珠区的南洲路“地王”项目，因地块与所属村庄道路产权争端，越秀地产从2013年拿地以来，拖延了5年时间一直无法动工开发，直到今年上半年南洲路“地王”项目重新敲定了规划建筑方案，开始投入建设，不久后有望入市。
越秀地产偏好收购开发大体量的低密度高端住宅项目，也让其吃尽苦头。位于沈阳沈北新区的越秀·岄湖郡项目，越秀地产在2010年底即已完成了收购，项目整体规划房源数量超过1100套，但接手逾7年时间，该项目仍处二期200套现房销售阶段，去化约65%，后期仍有大量土地等待开发。
另一个开发停滞的收购项目位于太仓市的“越秀·向东岛”项目，是越秀地产2016年收购而来，接手近2年时间，项目地块整体开发进度约40%，越秀地产正在筹备收购后的新建期房预售。
越秀地产没有对外披露上述3个开发项目过去数年间开发停顿的原因，也不愿进一步说明这些地块项目接下来的开发及销售计划。
单价地王耽搁5年
今年7月初，广州市规划部门公示了越秀地产名下的海珠区南洲路1026号地块建设项目的规划方案，且已经取得批准。
实际上，海珠区南洲路1026号地块在4年前，即2014年6月底曾经取得过项目规划建设方案批准。记者对比前后2次规划方案，项目用地面积、绿化率及计容建筑面积等关键指标均未发生重大变更。
其中，2014年批准的规划方案建设内容包括1栋2层商业楼、2栋41层保障房、3栋36层住宅楼；刚刚批准的规划方案建设内容则包括1栋1层商业楼及下沉广场、2栋18层住宅楼、2栋46层住宅楼、1栋51层公租房。
另外，2次规划方案里，地块内建筑位置有较大偏移变更。据悉，越秀地产在2018年上半年已经进场动工建设。
越秀地产在2013年5月下旬以公开挂牌的方式取得了广州市海珠区南洲路1026号地块的开发权益，该宗地块为住宅用地，占地面积4.27万平方米，建筑面积15.26万平方米，其中保障房面积4.2万平方米，地块交易对价24.61亿元。
如果按照项目地块11.3万平方米计容建筑面积计算，剔除保障房面积后，南洲路1026号地块楼面地价约为3.46万元/平方米，创下了当时广州已成交土地的楼面地价纪录。
拿地一年后，南洲路1026号地块项目的规划方案获批，但之后陷入停顿，越秀地产无法进一步推进该宗地块开发建设，直到2018年7月初地块项目调整后的规划方案再次获批。
这意味着南洲路1026号地块项目从2013年拿地至今，已经停滞了逾5年时间。
而据记者了解，其间越秀地产多次尝试调整建设方案，以期重新报规推进项目开发，包括2015年4月初公示的一套建设方案已经获得广州市规划部门批准，这套规划方案介于最早与最新一套方案的设计之间。
南洲路1026号地块项目一直停顿到2018年才启动开发，越秀地产方面将其归咎于政府的区域规划久拖不决。
2016年公司业绩会上，越秀地产董事长张招兴解释称，南洲路1026号地块项目之所以拖延，主要是因为政府在该片区的规划更新，同时由于地块项目位于珠江岸边，项目规划方案也需要修改调整。“近期一些道路问题明确以后，正常会在年内开工，1年内推向市场。”
显然，如今南洲路1026号地块项目的开发动工及入市时间，再次超出了越秀地产的预期，继续推迟了1年左右，目前开盘时间仍然待定。
而据记者从接近地块项目的知情人士处获悉，南洲路1026号地块在2016年被认定为“闲置土地”，超过了当时约定的动工开发期限一年多，但地块闲置原因是“政府原因”，非企业因素。
“地块规划范围与所在村庄的道路存有产权争端，村集体提出要收取一定金额道路使用费，一直谈不妥，拖延了几年。”这位知情人士称。
南洲路1026号地块项目的开发主体为广州东秀房地产开发有限公司，由于股权架构原因，越秀地产并不持有该项目公司的全部股权，其所持开发权益为95.475%，剩余小部分股权由越秀集团间接享有。
根据记者查询广州东秀房地产开发有限公司披露的最新财务资料，该公司全部资产几乎都是负债，净资产金额较小。另据记者查询，广州东秀房地产开发有限公司并无引入股权类夹层融资，亦无股权对外质押等情形。
越秀地产方面拒绝透露南洲路1026号地块项目过往闲置5年时间里，公司为该地块项目安排的融资方式。
收购项目常年滞销
据记者逐一梳理，截至2017年末，越秀地产名下合计有49个储备项目等待开发，除了海珠区南洲路1026号地块项目以外，位于苏州太仓的向东岛地块项目、位于沈阳沈北新区的越秀·岄湖郡项目均为存续多年的开发项目，越秀地产一直没有推进开发。
越秀地产在2016年10月下旬收购了苏州太仓向东岛地块项目公司50%的股权(实际间接持有47.5%，另外2.5%股权由越秀集团间接享有)，对价17.33亿元。
同时，越秀地产还提供了近7亿元股东贷款用以偿还项目方借款。
越秀·向东岛项目计容建筑面积69.3万平方米，其中住宅面积60.6万平方米，商业物业面积8.7万平方米，开发规模十分庞大。
越秀地产进一步取得了向东岛项目的控制权，项目方5名董事成员里，越秀地产占据3个席位，得以将其作为非全资附属公司并表，越秀地产主导向东岛项目后续开发。
据记者查询越秀·向东岛项目开发销售进度，2016年、2017年该项目并无产生任何销售成交，期末亦无开发面积在建。
越秀地产2017年末注明向东岛地块土地储备建筑面积98.78万平方米，其中未开发建筑面积亦为98.78万平方米，与2016年开发状态相比并无变化，均未动工。
越秀地产也没有解释2017年末该项目建筑面积相较收购时有所增加的原因。
苏州太仓向东岛项目一位人士告诉记者，向东岛项目开发历史由来已久，10年前已经开始对外销售。向东岛项目属于低密度住宅社区，主要销售别墅产品，但开发和销售进度都比较缓慢。
“向东岛项目前期一、二、三期已经开发完毕，主要是容积率更低的别墅产品，总计480套房源，开发强度约40%左右，剩下60%的土地由越秀地产接手以后主导开发建设。目前等待项目四、五期入市，价格待定。”这位项目人士说。
他进一步表示，太仓也在限购调控，同时向东岛项目主要是价格较高的别墅产品，且开发体量很大，因此开发和销售进度都相对缓慢。
位于沈阳沈北新区的越秀·岄湖郡项目，越秀地产接手以后，开发、销售周期则更为久远，且接近停顿。
2010年底，越秀地产从一名广东商人手中收购了越秀·岄湖郡项目(时为“岭海明珠”项目)开发权益，股权对价3.88亿元，另外，越秀地产还要替项目公司向原股东方偿还约2.7亿港元股东贷款。
越秀·岄湖郡项目同样是规划为一个低密度别墅项目，占地面积66.7万平方米，建筑面积36.7万平方米，容积率远低于1.0。
据越秀地产方面披露，收购岭海明珠项目时，待开发土地建筑面积为34.4万平方米，公司为此支付的代价实际超过10亿元，平均楼面地价3000元/平方米。
截至2017年末，越秀地产披露该项目土地储备建筑面积25.18万平方米，期末并无地块面积处于在建状态，全部土地面积均为待开发状态。
相当于过去7年时间，越秀地产累计开发的建筑面积只有9万平方米，对比收购时，项目开发进度不足27%。
据悉，2011年~2017年，越秀·岄湖郡项目期内销售金额分别为0.91亿元、0.78亿元、0.42亿元、0.14亿元、0元、0.07亿元、0.22亿元，意味着越秀地产收购该项目的后7年时间，越秀·岄湖郡项目累计销售金额只有2.54亿元，几乎常年处在滞销状态。
“越秀·岄湖郡项目整体规划总计1126套房源，其中主要一部分是联排等别墅产品，但销售不理想。目前项目已在现房销售阶段，一、二期共计200套房源，卖掉了140套左右，去化65%，越秀地产仍在开发建设。”越秀·岄湖郡项目一位人士告诉记者。
