长租公寓类REITs实践：房企融资创新的机遇和挑战
自去年10月新派公寓类REITs获批之后，监管层不断释放鼓励信号，长租公寓资产证券化产品一直创新不断。第三方机构统计数据显示，2012年至今，长租公寓国内融资规模达到170亿元人民币。
克而瑞副总裁张兆娟分析认为，今年上半年，公寓股权融资创新高，并呈现单笔大额、向头部企业集聚的趋势。据克而瑞统计数据显示，今年上半年公寓股权融资共有14笔，融资规模达到76亿元，达到历史最高水平。单笔融资最大金额5.36亿元，也高于去年同期的1.39亿元。
今年4月份，中南菩悦浦寓类REITs获深交所评审通过，成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs；自如首次以房租分期为底层资产，成功发行第二笔ABS。
对此，桐领资管董事长高炜在克而瑞全国产城运营商论坛上分析指出，从全球经济发展的规律来说，REITs是大势所趋，中国也不会例外，从资产类别上区分，长租公寓可能会成为这个领域中第一个取得突破的项目。
安间资产的创始人兼董事长程远指出，长租公寓类REITs业务不是以规模取胜，它的本质更接近于一项投资业务，这意味着业主需要对每一个资产负责，与分布式公寓需要前期迅速扩大规模的业务逻辑不一样，资管业务不要求规模，但要确保每次投资的IRR。
“在资产证券化项目中，寓见的主要收入来源就是资产增值部分。比如上述中南-寓见这个项目起初的物业资产是2.16亿，当我们发行REITs时资产估值已经是3.6亿。”程远透露。
上海力度
房企积极探索长租公寓类REITs的金融创新，源于自持纯租赁用地的出让日渐增加。来自克而瑞的统计显示，在前30强房企中，有2/3就涉足了长租公寓业务，1/2将之提升至战略层面。这些房企深耕重点城市、以白领公寓为主要产品，分别设立中长期目标。一线城市中，深圳成为房企首选，二线城市中的武汉、南京、杭州、苏州为热点城市。
2017年7月至今，全国多地投放100%自持纯租赁用地59块，全国出让土地建筑面积超过367万平方米，平均楼板价5684元/平方米。这其中，长三角租赁用地投放总量排名前三，上海以32幅、总建筑面积204.2万平方米总量遥遥领先。据悉，上海在2018年1月以8幅租赁用地出让达到高峰，南京在2018年2月出让了5幅，杭州在2018年4月出让5幅。
反观上海土地市场，7月12日，上海杨浦区的江浦社区02-03地块和定海社区H3-6地块均以底价被杨浦区国资企业卫百辛集团竞得。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，杨浦区今年以来已陆续成交4幅租赁住房用地，其中有3幅都位于杨浦的滨江区域，而这3幅地块均为卫百辛集团摘得。
今年以来，上海已陆续有13幅租赁用地出让，总规划建筑面积达64万平方米，遍及杨浦、静安、宝山、松江、青浦、徐汇、崇明七区。
业内人士指出，早在去年，资本已经涌入长租公寓领域，行业资源整合日新月异，发展也呈现开放多元。房企也不断试水金融创新，尤其是在上海，金融行业活跃度非常高，因此长租公寓资产证券化空间也得以逐渐开拓。
金融创新
程远指出，从金融角度分析，长租公寓的资产变现操作方式还处于摸索阶段，很有可能两三个月后还会推翻现在的体系和做法。而REITs如何让房地产流动性盘活？以上述中南菩悦浦寓类REITs为例，第一个阶段是资产孵化。首先，发现价值被低估、值得被投资的一栋资产，然后中南菩悦购买该不动产，成为原始权益人。第二个阶段是资产改造，寓见通过对资产进行改造、运营，产生不错的现金流，然后将资产打包设计成类REITs产品。第三个阶段，才是资产发行，将产品发行上市，卖给金融机构。
由于继承了长租公寓“寓见”此前2万多间分布式和集中式公寓的用户运营经验，安间最大的优势便是其精细化的运营能力。一方面，根据物业类型和地理位置匹配不同产品和差异化定价，为公寓持有方带去稳定的现金流；另一方面，通过打造智能公寓节省人效，帮助提升运营效率。此外，寓见自建的楼宇租金数据库能快速帮助预测一栋楼的租金水平，以及未来的现金流。
据程远介绍，寓见今年一季度已签约17个资产项目，总资产规模在68亿元左右。2018年寓见已启动3个类REITs新项目发行的工作。未来，寓见的业务模式将更多转向类REITs等资产端。
相较于此前单一的运营商角色，安间将更多从资管角度考察项目。首先，安间将从买楼阶段，甚至土地阶段即参与整个金融产品的设计；其次，其对于物业的改造将更加复杂，除了内部装修外，还可能涉及建筑物结构设计、机电和暖通改造等；最后，REITs的发行，涉及银行券商等机构联动、公募退出、二级市场资产处置等一系列专业性极强的操作。其中，每一个环节都对安间团队的能力边界提出了更多更高的要求。
面对ABS和类REITs的产品不断推出，证监会已经明确了四种类型的资产包，其中就包括商业地产、商用地产、产业地产、办公楼。REITs产品能够起到去存量、去杠杆的作用，把债转变成股，而很多公募基金、社保基金、养老基金、企业年金等，都要求投资上要配比另类资产进行长期避险。
因此，高炜认为，长租公寓类REITs的前提是有合格的资产管理人，他们专业去服务于金融资本的资产管理，要体现的是综合能力。要在全周期中为投资人服务、为资产端全生命周期的资产增值起作用，必须从选址拿地、产业定位、规划设计、招商销售、物业管理、客户服务整个产业链都能参与。“对于合格的资产管理人来说，他要能够为投资人定策略、定标准、定指标，包括对资产的投资是否长期持有提出专业意见，对融资、物业建设标准、改造标准等都能够提出好的建议。”
需要指出的是，这类投资目前已有失败的案例。由于恺信亚洲陷入资金危机，其上海分部托管的海珀旭辉酒店式公寓，超过100名业主自2017年7月至今均无收到租金，总计超过3000万元，目前正谋求新股东入场解围。
