2018上半年西安房地产市场回顾 人才引入引领西安发展迈向新台阶
来源：仲量联行
2017 年的全国范围人才大迁徙，将会对西部各省市，乃至全国绝大部分城市未来数年的发展产生极大影响。短时期企业和人才的迅速涌入，已经开始为西安这座城市带来一些改变，不管是整体经济、产业还是消费。上半年西安房地产市场的种种发展，正是这种宏观环境渐变的缩影。
甲级办公楼市场
2018 年上半年，甲级办公楼市场新增供应放量，录得西安国寿金融中心，禾盛京广 B 座，万众国际 A 座及蓝海风中心四栋甲级办公楼 20 多万平方米的新增供应入市，推动甲级办公楼市场存量至 156 万平方米。受需求上扬的影响，上半年
市场净吸纳量接近 9.5 万平方米，同比增加 86%。空置率环比微升 2.4 个百分点至 38.9%。而受部分业主降租吸引租户影响，市场净有效租金环比微降 0.5%， 录得人民币 102.6 元/平方米/月。
大量人口的进入拉动需求。受益于西安自身高校的优势，宽松的落户政策及招商引资带来的大量工作岗位，各大高校本科生纷纷落户西安。截至第二季度末，在新落户的 50 多万人中 65.8%以上为学历落户和人才引进。同时，随着高学历人才的不断涌入，金融类及高科技互联网类等对人才需求较大的公司加速落户西安。
甲级办公楼市场两极分化的加剧。上半年，金融产业相关，房地产行业及专业服务类企业仍主导甲级办公楼市场需求，分别占总成交面积的38%，17%及15%。其中 89.2%的新成交面积来自于如迈科中心，中晶科技广场，赛高企业总部大厦，经开万科中心及长安国际 E、F 座等品质较高，服务完善的优质甲级项目。部分项目则因时间较久，物业老旧等原因出现部分租户搬离的情况，导致空置率有所升高。加之该部分项目倾向于降低租金以吸引租户，致使其与优质项目的租金差增加，进而使甲级办公楼市场的两极分化加剧。
人才的涌入不仅为西安办公楼市场带来了挑战，同时，由于人才引进带来的产业结构的改变亦催生出新的机遇:
未来办公时代的到来。人口的迁移及丰富的高校资源，使西安逐渐成为企业家、创业者首选之地。截至一季度末西安累计市场主体同比增长 34.3%，较去年同期增长率提高了 14.4 个百分点，新登记个体工商户超过 10 万户。招商力度的加大及创业环境的宽松促使大量高科技、互联网类公司及创业创新型公司进入西安市场，而由于此类新兴业态企业更具创业氛围，年轻人群聚集，更愿意尝试如联合办公类的灵活办公场所。同时，联合办公也满足了该类企业降低固定开支及试错成本的诉求。因此，随着新经济企业的进入，联合办公类品牌亦积极扩展西安市场。
目前 Regus 雷格斯，WEPLUS，优客工场，侠客岛，MFG 等联合办公及服务式办公品牌均已进入西安市场，同时，梦想加及WeWork 也于上半年开始接触部分甲级办公楼业主，以期进入西安市场。
此外，除选择部分甲级办公楼外，服务式办公品牌亦倾向于选择交通方便、物业情况良好的乙级办公楼以降低租金成本，吸引更多小微企业的入驻。
可以预见，越来越多“新西安人”的涌入为西安新经济的快速发展提供了长足的 动力，随着西安新经济之都的打造，将吸引更多的新经济企业进入，或对市场产生深远的冲击。同时，大量的新增供应及国内国际开发商的加入都将使西安办公
楼市场不断面临新的挑战，产生新的机遇。伴随着市场主体的不断革新及自我突破，西安办公楼市场将愈加成熟。
零售地产
2018 年上半年，西安优质零售市场迎来曲江银泰城 B 馆，金辉环球广场，华阳城，SKP 新光天地及百寰国际购物中心五个项目开业，共计新增 44 万平方米。由于国际零售品牌及新零售需求的活跃及现有部分项目表现良好，令空置率同比微升 0.1 个百分点至 4.1%。租金方面，部分项目经过整改后表现良好，同时部分新开业项目以高于市场平均租金水平入市拉动首层有效净租金上扬至人民币
221.3 元/平方米/月，较去年同期上涨 3.8%。
人口变迁及城市升级带来消费需求升级的压力。大量高素质人才的聚集或将在短时间内改变人口结构，带来消费需求的改变，对零售市场形成一定影响。人口的聚集将带动服务业的发展，同时产业结构的持续改变也将促进人口知识结构的改变进而使零售市场产生消费需求升级的压力。与此同时，随着西成高铁的开通， 西安与成都、重庆之间的联系更加紧密，西安消费者的品牌意识不断升级。各大商场争相引进国际品牌及SKP 新光天地开业后的火爆，显示出部分传统项目已无法完全满足西安消费者日益升级的消费意识及需求。
国际品牌积极布局西安，具有互联网基因的新零售企业加速扩展市场。伴随着西安城市的发展及大量“新西安人”的涌入，国际品牌积极布局西安市场。随着
SKP 的开业， 大量国际品牌在西安开出首店， 如 Celine, Fendi, Alexander Mcqueen, Balenciaga, Tory Burch 等大量国际品牌在西安开出首店。
同时，随着人才的涌入带来的消费需求的升级，新零售开始在西安市场积极扩张。另外，自特斯拉及蔚来汽车入驻中大国际高新店后，新能源汽车类新零售品牌或将进一步在零售项目中扩张。
面对市场消费升级的压力及国内外开发商涌入带来的冲击，本地开发商虽面临较大挑战，但也迎来了机遇。
通过提供差异化购物体验打破同质化僵局。同时部分购物中心及老牌百货通过引入新兴业态进行转型。由人才迁移带来的消费需求的升级，市场零售项目打破同质化僵局，通过引进网红店及优化业态配比以体现自身独特性及增加消费粘度。此外，表现一般的购物中心及老牌百货则将目光投向联合办公，网咖及电子竞技馆等新兴业态。由于相较于甲级办公楼，此类购物中心因为租金较低，面积较大，利用率高，交通便利或地理位置优越等原因，或将成为联合办公拓展的主力战场。同时，表现一般的购物中心及老牌百货也期望通过联合办公充分利用人流较少，空置率高的高区部分。除了联合办公，购物中心积极引入网咖及电子竞技馆等能聚集较多人流的业态以增加自身人流量同时改善自身空置率。
随着大量人口的涌入及城市发展的提速，未来消费升级的挑战将更加凸显，同时，国内外开发商的进入将使西安零售市场上的本地开发商面临更加严峻的挑战。未来，西安的商业地产市场或将见证更多新兴业态进入购物中心或老牌百货。同时社交媒体网络平台或将对西安的零售物业格局产生更加深远的影响。
仲量联行华西区暨西安董事总经理乔裕生表示:“西安在具有历史文化特色的国际化大都市的自身定位基础上，相继被赋予了‘一带一路’重要节点城市、关中 平原城市群核心城市以及国家中心城市等多重定位。在吸引‘新西安人’来陕发 展和成长的同时，面对着多重挑战与机遇。我们相信在宏观政策创造出的硬实力下，西安的各个市场主体都将主动迎合时代发展，以‘开放、创新’的精神，为 西安再添城市魅力。”
