摇号售房：暗箱与阳光
文章来源：法治周末
多地摇号售房中出现的暗箱行为，集中体现在：
◎摇号软件并非公证处提供，而是由开发商提供
◎软件是死的，人是活的，如果输入的数据或备选有问题，结果也未必是公平公正的
在诸多实行摇号售房的城市，能否买到新房，靠的是运气——
湖南长沙：刚刚工作不久的文小天(化名)运气爆棚，第一次参与摇号就中签了，项目一共推出484套房子，参与摇号者超过2000人，文小天的选房序号为400号；
陕西西安：一个刚刚落户不到半年的新西安人李皎(化名)，已参加了5次摇号，屡屡未中，内心无奈又焦躁；
……
但有的时候，要想中签，光靠好运气也不行，因为在售的看起来充裕的房源，其实已经被某些人内定。
1个多月前，西安的南长安街壹号项目在摇号过程中就出现了摇号系统被人为操控、部分房源被内定的情况。经西安市长安区调查组查实，该项目有106套房屋是提前已有人托关系订好，其中有35名公职人员涉及其中。该项目摇号系统的提供方以及开发商的相关工作人员，因涉嫌破坏计算机信息系统犯罪被公安机关立案侦查。
摇号售房，本是各大房地产市场较热的城市为了遏制投机炒作、规范销售行为而推出的市场调控新政，却在部分地区的部分项目演化成了寻租的“乐土”。
不断出现的摇号丑闻，在一步步吞噬事发当地的买房者对开发商的信任，且负面效应还在向四周蔓延。
如何保证摇号结果的公正公平，成为诸多购房者关注的话题。
多地摇号售房被质疑
西安的房地产市场在今年上半年“事故”频出。
在南长安街壹号项目出事前，西安的城市锦上项目还被曝出“半夜摇号”。西安市住房保障和房屋管理局随后要求项目重新摇号，并对开发企业作出处罚。
两周前，北京的限竞房项目瀛海府，因为排号人数远多于可供房源数量，项目选择摇号开售，随后就有参与者在水木清华的论坛上质疑摇号的公正性。
目前，全国已有8个城市出台政策，要求全部或者部分新房房源需摇号出让，包括上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳。北京虽未出台相关政策，但今年已有两个限竞房项目通过摇号的方式出售，未来是否会有更多的项目加入摇号选房的队列也未可知。
从开发商自发摇号到公证摇号
摇号售房并非新鲜事。在多个城市要求新房摇号出让之前，也有开发商自发通过摇号销售。
一位曾在几年前参加过开发商自发摇号的购房者向法治周末记者回忆，当初她想要购买的是北京的一套改善型住房，由于紧邻地铁，房源比较紧俏。
“销售人员在接待我的时候直接就问我，做什么职业，是不是认识公司管理层，如果打个招呼，买到的几率比较大。”该购房者说，他后来还是找了人，向该项目负责人打了个招呼。
在开发商自主发起的摇号售房过程中，这种托关系购房的情况并不鲜见。
记者在淘宝上键入“摇号软件”，发现几十元就可以买到能定制摇号方案的软件，客服人员称“想摇几号摇几号”。
不过文小天告诉法治周末记者，他认为自己参与的长沙某楼盘的摇号出让还是比较公正的。
“大概流程是：我先去售楼处认筹，开发商会给一个认筹号；然后，开发商把所有的认筹号给公证处，由公证处统一摇号，摇出选房的顺序号。而且公证处摇号时，会随机抽取几个认筹者现场见证，没有到现场的认筹者可以通过网络直播观看摇号过程。”文小天说，因为摇号是公证处进行的，感觉可以杜绝开发商暗箱操作的空间。
查询目前出台摇号政策的8个城市的相关政策，法治周末记者发现，这些城市均要求摇号应由公证机构主持或监督，不能由开发商自主开展。
摇号软件应由谁提供
公证摇号能让开发商摇号卖房这一行为躲开暗箱，拉到阳光下吗？
从过往的事例看，即便是公证摇号，在西安也出现了问题。
法治周末记者发现，在南长安街壹号的摇号过程中，摇号软件并非公证处提供，而是由开发商提供。
南京市律协副会长贾政和告诉法治周末记者，在2016年南京楼市较热的时候，有些开发商在摇号时请公证机关公证，但由于摇号软件是开发商提供，公证机构遂向摇号软件操作单位提出相应公开透明的要求，在得不到肯定响应的前提下，南京市公证机构据此不再承接此类事项的公证法律服务。
“在这种情况下，有的开发商邀请律师去现场作见证。”贾政和告诉法治周末记者，为此，南京市律协组织召开商品房销售“选房摇号”法律服务风险管理业务研讨会，并认为对采用电脑派位方式的“摇号选房”见证业务，律师不应受理承办。
贾政和说，之所以出此建议，是因为摇号软件的基本程序设计与选用、数据录入、流程控制等多环节、多背景，有些情况超过了律师的观察、判断能力范围，眼见未必为实，如果律师仅就见到的事项或者部分事实出具见证意见或有保留的见证意见，极易给律师事务所及相关律师带来执业风险，直至损害律师相对客观处理法律事务的社会公信与职业形象。
至于在南长安街壹号的摇号过程中，公证机关在承接业务时是如何对摇号软件的公正性等进行要求的，法治周末记者试图联系对南长安街壹号摇号过程进行监督的公证机构陕西省西安市汉唐公证处，但截至发稿前尚未与公证处联系上。
公开资料显示，6月3日上午，陕西省司法厅召开专题会议，研究加强商品房公开销售摇号公证质量监管工作，陕西省司法厅党组成员、副厅长李艾平在会上提出，要求未来在进行摇号购房时，电脑摇号需要使用公证机构的自备电脑、公证机构自有或政府主管部门开发的软件以及操作平台，防止电脑摇号作假；使用第三方平台和软件应当在检测机构进行检测；摇号前还应当进行测试，以免发生作假情况。
查询除西安之外的其他7个要求摇号出让的城市的摇号细则，法治周末记者发现，上海、南京、长沙、成都、武汉均要求，摇号软件由公证机构提供，软件或由公证机构在诸多软件商中筛选，或由公证机构委托软件公司开发。
仅控制摇号软件端还不够
“控制好摇号软件，可以从很大程度上保证摇号买房的公平公正性，但是并不一定能确保公平公正。软件是死的，人是活的。摇号软件再没问题，但是如果输入的数据或备选有问题，结果也未必是公平公正的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣说，摇号过程中，相关部门的监管必不可少，一方面，很多城市的购房和限购密不可分，需要相关部门对备选者进行资格审查；另一方面，多一层监管多一层保障。
王玉臣还建议，即使是政府或公证处提供的摇号系统，也需要定期检测，避免出现问题。另外，可以建立一个摇号系统资源库，每次摇号前可以从资源库中现场随机选定一个摇号系统，尽量降低人为干涉风险。
“摇号的公正性既需要摇号软件过硬，也需要操作人员的公正性，政府监督摇号，再由公证处介入，结果会更有保证。”北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池在接受法治周末记者采访时说。
目前，在8个出台摇号售房政策的城市中，深圳的做法是公证摇号加政府现场监督的方式。
摇号与一二手房价格倒挂
在当前的市场形势中，为什么会有人愿意打点关系买新房？
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉法治周末记者，这主要是因为热点城市的一二手房价格倒挂。
“新房价格由于需要到政府部门办理预售许可，预售价格受政府控制，环比不增长、逐步有回落，这是近期新房的定价原则。”李宇嘉说，这样一来，新房价格与不受管制、交易成本高(税费占房价的6%至10%)的二手房价格“倒挂”，热点城市的新房价格普遍低于同区域二手房价15%至30%。
李宇嘉称，在这种情况下，很多人认为买到新房就是赚到，刚需和投资者都想去“房市打新”。如果没有政府监管，很容易出现暗箱操作，而且开发商的工作人员也会有暗箱操作的利益冲动，此前内部人士炒卖房号、销售新房屋时收取“茶水费”，房源内定和权力寻租等现象层出不穷。
“举个例子，假设一套新房比周边二手房低100万元，开发商工作人员拿出部分房子卖房号，即便一张房号卖20万元，也会有很多人想买。”李宇嘉说。
赵秀池对法治周末记者表示，购房者疯抢限价新房，摇号乱象出现的根源是供不应求。这些问题需要从源头上解决，增加供应，通过调控实现供求平衡。
