美的置业的梦想与现实
来源：法治周末
“白电大佬”何享健旗下的美的置业控股有限公司(以下简称美的置业)，有个大梦想。
“我们会继续专注房地产开发，并致力成为中国十大房地产开发商之一。”不久前，美的置业在向港交所提交的招股说明书上，给自己定下了这样一个目标。
记者查询目前各种研究机构发布的榜单发现，美的置业的排名大都在第40名至50名之间。
在美的置业的官网上，其认可的排名是：在2018年中国房地产开发企业500强测评中，被评为“2018中国房地产开发企业50强”，名列第45位。
美的置业的招股说明书显示，2015年至2017年，美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合年增长率约113.7%。
然而即便如此，美的置业距离2017年全国房企销售额排名第十的绿城中国，还差着将近1000亿元的销售规模。
中国指数 研究院发布的《2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，排名第十的绿城中国销售额为1453亿元，前三名碧桂园、恒 大和万科在当年的销售额均超过5000亿元。
“位居50强的美的置业，要想弯道超车，跻身行业前十，还有难度。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对法治周末记者说。
想跻身前十需有足够多的土地储备
郭毅告诉记者，一家房企要想跻身前十，首先要有相应的市场规模，这就要求企业有足够多的土地储备，并有能够匹配土地储备的管理能力，而且要保证在扩张和项目开发的过程中不出问题。
美的置业的招股说明书显示，其优势包括低成本的土地储备、高效管理架构及高度标准化营运策略，以及管理团队积极性高且经验丰富。
“截至2018年3月31日，物业开发项目覆盖11个省份的33个城市及一个直辖市，共有117个房地产开发项目。土地储备量的总建筑面积为3310万平方米。”美的置业的招股说明书提供了这样的数据。
这样的土地储备在当前行业中处于何种水平？
乐居财经根据上市房企2017年年报统计发现，截至2017年年底，当前前十名房企的土地储备量都比较大，其中恒 大、碧桂园、融创、万科、保利、中海、华夏幸福、龙湖、绿地的土地储备量都在5000万方以上，恒 大的土地储备量甚至高达3.1亿方，2017年年销售额排名第十的绿城中国的土地储备量为3032万方。
克而瑞的统计数据显示，在今年前5个月的销售额排名中，2017年全年销售额中原本排名13位的新城控股，挤掉绿城中国，成为前5个月销售额的第十名。
而根据乐居财经的统计，截至2017年年底，新城控股的土地储备量超过6000万方。
“虽然从绝对值来看，美的置业的土地储备量不小，但是目前全国排名前十乃至前二十的房企本身也有很大的土地储备量。且房地产行业强者恒强的趋势越来越明显，头部企业已经形成了成熟的产品线和市场知名度，美的置业这类中小房企要想挤掉现有的头部企业跻身前十，并不容易。”郭毅认为。
郭毅补充说，头部企业获取土地的方式也会更多元，比如有的企业要卖地，肯定先找大企业，不会说先找四五十名的企业，而小企业的认知度和产品成熟度还有限，未来能否有足够多的项目和足够多的营销人员来支撑快速扩张，还是未知数。
此外，美的置业的招股书显示，其业务集中于珠三角和长三角，以及经济增长前景良好且具有持续人口流入的二三线及精选四线城市的核心区域。
这种一线城市布局少的状况，是否会影响美的置业的规模扩张？
“一线城市地价高，现在比较难进。不布局一线城市，对企业规模扩张来说没有影响，但对企业的品牌塑造会有一定影响。”郭毅认为。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进建议，美的置业未来需要积极去并购新的项目，尤其是关注一些半成品的楼盘，这样利于促进业绩的弯道超车。
智能家居能助美的置业实现大跨越吗
在知名度、市场成熟度和土地储备量上，与现有全国前十乃至前二十相比都不具备足够优势的美的置业，有什么杀手锏助力自身实现大跨越？
记者就此问题采访了美的置业，但截至发稿前，尚未得到回复。
在美的置业的招股说明书中，其反复提到自身的一个优势是，背靠美的集团，可以提供一站式智慧家居及生活解决方案，谈及此次上市融资的资金用途时，美的置业也表示要将部分资金用于研发智慧家居解决方案。
近年来，很多房企都相继在智能家居上发力。
金地集团设计总监祝峥在6月2日的一场业内活动上称，随着科技的发展，智能技术的逐渐成熟，人们对智能化产品的需求越来越多，市场和客户的需求发生变化，需要企业给产品赋予更宽广的内涵。因而金地集团成立了自己的科技公司智慧享联，提供智能家居方面的一站式服务。
此外，金茂、葛洲坝地产等企业也都在践行科技地产，在产品中加入智能家居元素。与其他推出智能家居的房企相比，美的置业的优势在哪里？
记者就此问题也采访了美的置业，对方亦未回复。
在招股说明书中，美的置业引用分析机构Statista的数据，该机构称，2018年，智能家居在中国的普及率将约为4.9%，远低于美国、丹麦、韩国、英国和日本等发达国家水平，这将为中国的主要智能家居市场营运商带来庞大的增长潜力与商机。
然而，即便智能家居有巨大的发展潜力，根据美的置业的战略规划，智慧家居解决方案是否会成为美的置业产品的核心竞争力之一？对于该问题，美的置业亦未回复记者。
郭毅告诉记者，从去年起，北京乃至全国的很多高端项目中，智能家居都是标配。但是今年北京市场上的项目大都是限竞房，本身价格比较低，开发商只会在配置上做减法，不会做加法，所以智能家居在北京以及与北京有类似政策的城市的应用，应该会减少。
“智能家居的概念，在二线城市推进的可能性最高，而且落地性最强。从实际情况看，一线城市未来近郊区市场也可以积极推进。”严跃进建议。
不过郭毅对智能家居的未来仍然比较看好，“因为房地产市场的客群越来越年轻，他们对于智能家居的需求比较多”。
严跃进也认为，智能家居有助于企业地产业务的增值，这也是美的置业未来在地产销售时的一个加分项。尤其在精装修等概念强化的当下，此类智慧家居解决方案，是美的置业的亮点，也可能成为营销的核心卖点。
“应当注意的是，智能家居虽然在增加居住体验上有帮助，但其对于房地产项目而言，只是锦上添花，不会成为房企的核心竞争力。在房企的项目开发中，除了地段，开发商可以掌控的内容包括产品、价格和服务，智能家居只是产品中的一小部分。”郭毅认为。
净负债高企背后的风险
在能否迅速扩张尚未可知的同时，美的置业还面临高负债带来的风险。
根据美的置业的招股说明书，其净负债率已从往年的600%多降低为181%。
“负债规模高，从当前市场发展来说，肯定有风险，所以美的置业应注意降低此类负债数据，同时积极做好现金流管理。”严跃进分析。
郭毅告诉法治周末记者，房企的负债率在不同时期会有变化，当进入集中拿地或并购期，负债率会随之上升，进入库存去化周期后，现金回流会降低负债率。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)也认为，不能静态地看待企业短期的负债率高低，也不能用短期负债率的高低来评判企业的风险。负债率虽然重要，但更重要的是看企业储备的货值未来能否迅速产生现金流，降低负债。
“但不容忽视的是，美的置业的高负债率，会给销售带来很大的压力，只有快周转快回款，才能保证资金链的安全，否则一旦到了集中的偿债周期，企业会很困难，如果现金流跟不上，资金链就很不安全。”郭毅认为。
不过，郭毅补充道，美的置业背靠美的集团，后者属于白电行业，白电行业的资金回笼速度较快，美的集团在白电行业里也有较大的优势。如果美的置业出现资金周转困难，美的集团可能会给它输血。与其他中小房企相比，这也是美的置业存在的大优势。
