租赁市场“安全阀”该如何设？
从2017年开始，租赁市场无疑站在了风口之上。在政策的引导和市场刺激之下，大量企业涌入租赁市场。不过伴随着行业热度的上升，有关“租金上涨”、“天价租金”项目这样的案例也开始关注。近日，住房城乡建设部印发的《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简称通知)中，也重申坚持房地产调控目标不动摇，并且明确提出要稳房价、控租金……
风口上的租金调控
租赁市场未来十年究竟会如何发展？根据上海易居(博客)研究院发布的研究报告《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》显示，到2027年全国城镇约有2.1亿人是通过租房来解决居住问题的。而全国城镇租赁房源总面积将达到66.2亿平方米，相比2017年增长60%。
可以说，在如此广阔的市场前景之下，行业热度也会被推升，因此租金调控已经成为租赁风口上的一道命题。在各种租赁业务次第展开的背景下，怎样做才能最大限度的保证租赁市场能够健康有序的发展其实是政府、企业和市场所需要不断探索的。
在业内人士看来，租赁市场是一个相对透明的细分市场，价格的变化也相对理性。因此，直接用行政手段干预租金价格并无太大必要。
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析认为，从全国范围来看如今的租赁市场还达不到需要像控制房价上涨一样“控租金”的程度。
按照贝壳研究院统计数据显示，北京近3月租金环比涨幅呈现扩大趋势，但与2017年末2018年初涨幅相比收窄明显。5月租赁房源每平米月租金为86.9元。按照易居研究院根据其监测的50城租金数据推算，目前全国大中城市每平方米房源的租金为50元/月。推算中小城市每平方米房源的租金为30元/月。
“如今市场的供应体系也是相对合理的，同时各个不同类型的产品租金也是面向市场和市场竞争的过程。租金过高必然导致出租率的下降，市场的手能够做出有效的调节。”郭毅表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进亦指出，目前租金房价爆发性增长的现象还是少，市场监管更应该强调是租金的透明性，即不应该有乱收费的现象。而后续管控租金，主要是对新房租赁产品的租金，即开发商持有和经营的房源租金进行政策指导。
多元供给平抑租金
随着供给量的上升，对于租金的平抑可以靠着更加市场化的方式来解决。业内普遍认为，目前看来，政府在租赁市场上使用行政手段的可能性还不是很大。主要依靠增加租赁住房的供应渠道，开放一些社会化、市场化的房源供给等手段进行调节。比如，目前部分城市规定了类似城中村部分房源可以作为租赁房源，这有助于盘活此类有历史遗留问题的房源资产，对于加快城中村改造等都有积极的作用。
而从住建部最近发布的文件来看，以加大供应的手段来平抑市场价格依然是目前租金调控的主题思路。郭毅指出，《通知》第二条大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上，这一点就比较明确地体现了未来的租金调控思路。
与此同时，也有业内人士提出，应该建立更加灵活的政策来增加企业的积极性和市场活性。一些一线城市，比如北京的租赁供给体系比较丰富，“已经形成了一个多元化的供给梯队。”郭毅表示，“地方政府的公租房、廉租房保障了城市低收入群体的居住需求；而市场化的普通民宅则供应给中端租赁需求；还有一些类似CBD金融区提供的酒店式公寓，用于满足高端商务人群的居住需求。”
“控租金”是为保障刚需
在业内人士看来，租金调控最重要的一点是为刚性居住需求提供一定的保障，是此次强调“控租金”的主要目的。
“从目前市场情况来看，这些思路在深圳这样的城市已经开始落地执行。”严跃进表示，现阶段执行的租金调控强调：第一、在政府把控下新推出的租金应该是低于周边同类项目，以吸引更多人去租房。第二、对租金本身的上涨幅度有所控制，尤其是防范其受市场波动的影响，进而出现了租金过快上涨。
“定向针对租赁人群配建廉租房、保障基本租住需求同样是‘控租金’需要做的。”麦田房产首席市场分析师张叶松告诉记者。目前，在深圳的住房新政中可以看到了这一尝试。
6月5日，深圳市住建局发布住房新政，对市场供应端进行调节，其中商品住房的供应占比40%左右；可租可售的安居型商品房占比20%，租金为周边同类型小区的50%；人才房占比20%，租金为周边小区的60%；最后还有20%的公共租赁住房，租金为周边同类型小区的30%。这一供给体系的建立，可以说在保障刚性居住需求方面做出了有益的尝试。
声 音
如今多个城市仍面临大量中低租金需求短期内难以解决、品牌公寓租赁市场回报率偏低等问题。
——58安居客房产研究院首席分析师张波
高租金长租公寓可以通过落实租金补贴等手段对冲租金反哺市场。也可以通过金融创新等进行资金回笼。
——上海易居研究院智库中心研究总监严跃进
租赁运营本身是一项占用资金量大但回报慢的产业，建议在增加租赁用地供应时针对租赁运营企业进行相应的费用减免和房租补贴。
——麦田房产首席市场分析师张叶松
租赁市场调控的重点依然是保护中低收入人群的刚性租赁需求。而中高端租赁产品有其自身的特点和调控方式，不需要过多的干预。
——思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅
■ 行业难点
高房价下低回报率
目前租金调控比较困难的一点在于一、二线城市租金回报率较低。一位行业分析师指出：“目前，我国租金较高的城市仍然以一二线热点城市为主。这些城市的租金回报率相对于欧美发达国家来说是很低的。
易居研究院统计数据显示：自2016年起，北京、上海、广州、深圳四个城市的租金收益率从2%缓步下降至1.5%。而按照市场的逻辑，在高房价的背景下，租金会持续上涨，因此要控租金，首先得把房价压制回几年前的水平，租金的回报率才能得以提高。
“如果想要通过调整供需关系，大幅增加租赁用房供应量压制租金上涨，又容易造成住宅用地释放相应减少，从而变相推高房价。因此最终解决问题还得看地方政府下多大的决心来供应租赁住房用地，这会在一定程度上降低房企拿地积极性，从而影响到地方财政收入。”上述分析师向记者表示。
除此之外，在通过金融方式进行资产证劵化运作尚在探索尝试阶段，企业运营也将面临质押巨大的资金成本问题。尽管不少企业都表示自己在以“做公益”的态度来做租赁类项目，旨在尝试新的市场，但是如果成本与收益达不到平衡，谁来承担房租的补贴？这都是租金调控中不得不面对的问题。
