环京楼市交易转地下：楼盘每平可减3700 开发商代纳税
文章来源：中国经营报
“不用担心限购问题，可以先和开发商草签合同，三年后再走网签程序。”近日，《中国经营报》记者在走访环京区域楼市时，多个楼盘销售人员称外地户籍可正常买房，售楼处推出了不同程度的优惠方案，但几乎都要求全款购买，并且捆绑销售地下室。
事实上，廊坊市2017年6月出台的政策中规定，北三县及廊坊市主城区、永清、固安、霸州、文安等区域限购，非当地户籍家庭购房需提供3年当地社保或纳税证明，且限购1套。
易居(博客)研究院提供的《中国百城住宅库存数据》表显示，廊坊、燕郊、香河、大厂、固安等区域在2017年6月廊坊限购升级后至今年3月底，成交量保持低位，和限购之前形成鲜明对比。
以廊坊为例，2017年前六个月平均月成交面积为28.1万平方米，2017年7月的成交面积旋即下降到8万平方米。“房产交易转入了‘黑市’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对成交数据置评称。
“开发商太缺钱了，所以宁愿违规，也要抢回现金。”一位不愿具名的某房企高管说，他认为销售人员所作承诺对于购房者而言，面临的是或将损失房款、利息以及不能正常网签、开发商不愿交付的窘境，也就是“房钱两空”。
一楼盘号称每平方米可减3700元
2017年6月，廊坊限购政策出台当月，本报记者在走访中了解到，有楼盘销售人员公开宣称开发商“有关系、有渠道”，承诺外地购房者不限购。甚至有中介人员和代理机构公开叫价，只需花费3万~7万元即可代办廊坊户口，社保也可以补缴。
时隔一年，在代办户口、补缴社保的“路”走不通的情况下，廊坊的房地产销售圈又找到了规避政策约束的新方法。
“我今天是过来交个税的，去年10月份在这买了一套80多平方米的房子，成交价8500元/平方米。”在霸州荣盛·阿尔卡迪亚·温泉城售楼处，一位投资客告诉记者。
根据廊坊市限购政策规定，外地购房者按月在当地缴纳个人所得税，满三年后即可获得购房资格。如今，“公司会找靠谱的第三方公司挂靠，为您交个税，三年后就可以正常网签了”成为楼盘销售人员向外地购房者推销的重要话术。
霸州荣盛·阿尔卡迪亚·温泉城销售人员介绍称，目前在售户型主要为108、117平方米的三居户型，均价11000~13000元/平方米。
当记者表示非霸州本地户籍，因限购不能购买70年产权普通住宅后，销售人员称现在有新“政策”。“现在买房先和我们开发商草签合同，内容和正式的网签合同一样，三年后再走网签程序。”销售人员说。
不过，销售人员接着补充道，如果三年后想要这套房子，期间就得按月在霸州缴纳个人所得税；如果期间将房子卖出去了，开发商可以提供一次免费更名的机会。
承诺不受限购影响，只是推销的第一步，更重要的是销售所言“力度非常大”的优惠方案。以霸州荣盛·阿尔卡迪亚·温泉城销售人员为记者推荐的一套85平方米的房源为例，该房源报价12524元/平方米，优惠方案包括按时签约每平方米减去200元、全款买房每平方米减去3500元、团购7万抵8万元三项。
三项优惠叠加后，该房源单价降低至8824元/平方米，以至于在听到单价时，前述投资客忍不住感叹道自己去年在该项目购房时“也是八九千元”。
不过，虽然听起来优惠力度非常大，但总房款中还要加上每平方米1000元的地下室费用，以及销售人员口中所谓的“售楼处溢价”，每平方米1000元。也就是说，在优惠之后，购房者每平方米实际上需要加价2000元，其最高可减金额仅为每平方米1700元。
霸州荣盛·阿尔卡迪亚·温泉城的做法并非个例。据记者了解，项目而言，霸州锦绣华府、燕城益津湾等项目销售策略确实与荣盛·阿尔卡迪亚·温泉城如出一辙，只是优惠力度、代纳税所需年费用以及地下室销售价格略有不同而已。
区域而言，记者在廊坊主城区以及香河走访的项目，销售人员称能销售给非本地户籍购房者的都是采取三年后网签的做法。廊坊本地多家房产中介、楼盘的销售人员称当地房地产市场已达成某种“共识”，能销售给非本地户籍购房者的项目均是如此操作。
荣盛发展否认该公司向不具备购房资质的购房者销售房屋，并表示未帮助或承诺客户寻找第三方公司挂靠在本地缴税，也不予更名。锦绣华府开发商衡际集团办公室一位工作人员得知记者的采访要求后，直接否认公司房源可以销售给外地购房者，表示公司严格遵循政策规定，并称会内部自查项目销售情况。燕城益津湾销售经理在得知记者身份后，以正在开车为由挂了电话。
购房者存“房钱两空”风险
前述不愿具名的某房企高管表示，开发商违规操作，一旦调控严格执行，可能面临政府处罚。“吃进来的全部吐出去，包括全额退款、给予补偿等，竹篮打水一场空，甚至还有可能导致现金断流、债务违约、被迫烂尾。”
记者就廊坊市各辖区楼市运行情况致电致函廊坊市住房保障和房产管理局，办公室一位工作人员表示会将采访函转给相关领导，但截至发稿前未收到回复。
随后，记者向廊坊市住房保障和房产管理局咨询外地户籍购房问题，表明有项目销售人员称三年后网签，可代办纳税时，房屋交易与产权管理中心一位工作人员表示：“现在市场上确实有开发商说可以改名，可以卖，看到时候你的运气了，谁知道三年以后政策会是什么样。”
该工作人员补充道，开发商这么做就是为了躲避限购，他同时提醒购房者问清楚协议的具体内容，确保三年后如果买不了开发商会退钱。“签协议的时候必须说清楚，到时候万一有政策变化，交的钱能不能全部退还，包括利息。现在让你们交全款，肯定特别优惠了，开发商现在也急需用钱。”
问及开发商如此操作是否违规时，该工作人员表示，房管局系统没网签，开发商说房源没卖出房管局也无从判断。
安居客发布的《2016国民安居报告》数据显示，2016年环京城市廊坊以103%的同比涨幅成为国内房价上涨最快的城市。
2017年3月22日，廊坊市发布针对市区及三河市、大厂回族自治县、香河县、广阳区、固安县、永清县等区域的限购政策，规定非本地居民家庭限购一套住房，购房首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。
同年6月2日，廊坊限购政策升级，规定非本地户籍购房者有当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房，范围涉及北三县及廊坊主城区、永清、固安、霸州、文安等区域。
虽然上有政策，下有对策，但开发商钻政策“空子”，迎合炒房客投资需求的行为，对购房者而言存在哪些风险？
北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，购房者没有拿到产权证就会有一定风险，如果三年期间开发商已经把房子抵押，资不抵债时，房子可能会被拍卖，使全款买房或分期买房化为泡影。“开发商这样做也是迎合投资者的需要，规避政策，尽快回笼资金。”赵秀池说。
京润律师事务所律师张志同接受采访时表示，对于购房者而言，主要问题在于合同的不确定性，因为附带条件是三年以后如果具备购房资格才可以买，如果没有资格就没法做网签。
“开发商说中途可以免费更名一次，关键是如果购房者没有找到合适的买家，更名也成了一句空话，尤其涉及到将来房价上涨过程中，如果开发商不想卖了，购房者也没购房资格，草签的合同是不受法律保护的。”张志同说，而房子和钱都被开发商握在手里，实在不行就是退钱而已，且往往开发商提供的草签合同条件都非常严苛，对购房者很不利，双方违约责任差距很大。
