环京楼市调查：开发商急于回款 "全款分期"存风险
全款分期促销购房背后，是正在跌下神坛的环京楼市。近两年，随着北京市房地产市场持续调控，导致购房需求特别是投资需求外溢，加上对京津冀一体化等利好政策的过度解读，环京地区楼市一度出现“高温”。2017年以来，在“房住不炒”和防范化解房地产风险等政策驱动下，环京地区“限购圈”逐渐形成，投资需求被有效抑制，住房逐渐回归居住属性。投资大潮退去、成交量下滑，一些重仓布局环京地区的开发商遭遇回款难，于是纷纷加紧去化。
不少购房者对这种打折销售颇感兴趣。但有业内人士认为，上述全款分期的促销方式暗藏风险。“比如补缴社保或个税获得购房资格，严格来说是违规的。即使售房时承诺交完三年就可以网签，但这中间也有很多变数，如果遭遇单方面毁约或者三年以后限购条件发生变动，购房者的权益很难得到保证。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示。
资金困局
出了北京地铁八通线的土桥地铁站，途经京唐路、武兴路，一路驱车向东，过了潮白河就来到了大厂回族自治县(以下简称“大厂”)，以北为三河市、以南为香河县，三者因紧邻北京市而被统称为“北三县”。
肖遥/摄
近年来，随着北京购房需求外溢，北三县楼市表现火热，吸引了一大批购房者来此置业。北三县只是环京楼市的一个缩影，临近北京的燕郊、廊坊市、霸州市、永清县、固安县等也是环京楼市的重要阵地。
2017年以来，随着北京限购不断升级，环京地区也进入限购范围，逐渐形成环京“限购圈”。2017年5月，河北省政府办公厅出台楼市调控新政，要求环雄安新区和环首都重点地区进一步提高门槛、从严调整限购措施。随后，保定城区、廊坊市区、北三县、固安县、永清县等地也陆续出台相关细则，环京楼市进入寒冷期。
根据中信证券近日发布的研报，以二手房挂牌均价测算，2017年年初，廊坊市二手房(采样集中在燕郊)房价超过30000元/平方米，超过长三角准核心城市——杭州市当时的房价。经过一年多的调控之后，2018年2月，廊坊市二手房(采样集中在燕郊)挂牌均价为22312元/平方米，同比下降28.2%；二手房成交均价19475元/平方米，同比下降31.1%。
“在去年限购之前，市场火热的时候，我每天要接待几十甚至上百个购房者。购房者要是说想考虑一下，我就不会再多说一句话，因为房子随时就会被卖出去。说句不好听的，那个时候连傻子都能卖出去房。”回忆去年市场的盛况，大厂某项目的一位销售人员感慨，限购之后房子不好卖了。
经过了一年多的市场调控，环京楼市的新增投资需求已经被有效挤出。根据北京中原市场研究部的统计，2018年1月~2月，环京楼市住宅累计成交11万平方米，同比下降88%；成交金额12亿元，同比下降87%。其中，2018年2月，环京市场住宅成交面积、成交金额均创近五年来新低，成交面积同比下降94%，成交金额同比下降93%。
事实上，环京楼市降温现象已从“限购圈”形成并延续至今。值得注意的是，近期频频传出环京开发商资金链紧张、低价甩卖的消息，这其中不仅有实力雄厚的大开发商，也包括资金有限的小开发商。
有业内专家指出，当外地投资需求被挤出，开发商面临巨大的去化和回款压力，对于一些重仓布局环北京地区的开发商和一些小开发商意味着一场资金困局。
环京楼市的这场资金困局也加剧了房企在该区域的分化。专家置评，环京楼市的这一局面对重仓布局环北京地区的开发商和一些小开发商影响较大，对全国性综合布局的房企影响有限。
对于预期，分析人士认为短期内环京楼市面临的调控局面不会轻易解除。
在2018年年初的河北省两会上，该省省长许勤在2018年重点工作中强调要保障群众基本住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时，国家层面也强调要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。
中信证券在研报中认为，未来环京楼市表现欠佳的问题将持续下去，和全国商品房市场的平稳表现并存。
花式促销
有知情人士透露，对于重仓布局环京楼市的开发商来说，眼下正遭遇回款难题，未来预期亦不乐观，当务之急是加快去化，“全款分期”便是手段之一。
在北京驱车前往大厂、临近潮白河的路段上，每隔数百米就能看到路边举着广告牌、手持户型图的房产销售人员。与一年前的购房盛况不同的是，现在销售人员口中多了全款分期、打折、免费更名、解决购房资格等各种说辞。
进入大厂后，路过友谊大桥不久便能看到潮白河某项目的营销中心。据一位徐姓销售人员介绍，该项目分为多期，有的项目已经交房入住、有的仍在建设中。“该项目‘消化’得很快，目前已经没房了。另一个刚开的项目，目前房源比较充足。”该销售人员表示。
该销售人员还表示，对于外地购房者，当前价格15000元到18000元不等，可全款分期且有三种付款方式：全款一次性付清可以享受原价的85折优惠；一年分期享受9折优惠，剩余尾款在一年时间内分期付完，每个季度末付一定比例；三年分期没有折扣，尾款在三年内付清。
以某项目的一套面积为109平方米的三居室为例，总价为180多万元，全款一次性付清折扣后为150多万元；一年分期折扣后为160多万元，首付20%约30多万元，一年内三个季度再分别支付剩下的40%、20%、20%。
2017年6月，廊坊市限购升级，要求已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证。
对于这一限购政策，当地销售人员均表示可以与购房一体化解决，“现在全款或者分期购房，我们帮你补缴个税，三年一共6800元。缴满三年获得购房资格后再进行网签，并可以享受免费更名一次。整个北京周边，不单是北三县，霸州市、永清县、固安县等地都是这样卖的，在环京买房赶上好时候了。”
美房网首席分析师康辉表示，环京地区出现这种全款分期的销售模式，最主要的原因是开发商遭遇资金压力，并想通过降价来快速回款。其次，开发商对于市场预期不太乐观，比如涉及到未来政策会不会放松、购买力能不能跟上等问题。
中信证券在研报中认为，中国城市发展的确呈现多中心而非单中心的格局，二三线城市真正一天天壮大起来，大城市周边的城市群也具备广阔的发展空间。因此，对于原本资源储备就集中于环京区域的房地产企业来说，应该“长痛不如短痛”，降低企业对环京市场的依赖度，主动引导其他区域的销售占比提高，降低环京区域的相对比重，理性去化库存进行结构性调整，利用短期区域市场回暖的窗口盘活资产。
暗藏风险
“环京地区楼市前两年很火，特别是紧邻通州的北三县，去年房价突破30000元。我有朋友在那个时候买了房，现在很后悔。如今不仅价格降了，全款还能享受折扣优惠。我认为到了可以入手的时候。”在走访过程中，不少来自北京市、天津市、河北省等地的购房者表示，对这种针对外地购房者的全款分期方式很感兴趣。
不过，全款分期购房的合法性却值得质疑。秦兵(博客)房产律师团主管律师孙雨寒表示，现在一些小开发商甚至一些品牌开发商，在环京地区普遍都面临着限购政策带来的资金回笼困难，于是便以这种变相销售的方式进行融资，解决当前的资金困难问题。
“开发商这样操作是完全违法的，因为现阶段买房者不具备法律规定的购房资格，而在没有网签之前，合同实际上是无效的，开发商一旦出现一房两卖或者抵押给第三方，那么购房者就无法拿到房子。”孙雨寒表示，出现问题后房款能不能拿回来，就要看到时候开发商是否具有支付能力。如果未来几年一些小开发商经营不好导致公司破产，那么购房者的房款可能就无法追回。
事实上，风险不止于此。严跃进表示，全款分期还可能面临开发商承诺免息但后期又收取利息，或者开发商临时加价等情况。
“我们在实地调研中发现一些推出全款分期的项目是没有预售证的，这时开发商可能会选择外包给中介机构进行销售。”康辉也提醒购房者要注意以上风险。
此外，康辉还认为，环京楼市的本轮下跌不是由限购令直接导致的，而是市场自身的原因——房价严重脱离出租回报率的支撑。“目前环京楼市的房价主要靠租金支撑，但很多环京地区现在的发展速度比较慢，尤其是出租率跟不上，这是限购政策出台后该区域房价下跌的重要原因。如果未来几年还是这种情况，环京地区可能还会继续延续当前的房价下行压力。”
