资产证券化驰援住房租赁市场 分析称推广难度较高
文章来源：北京商报
4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)，这也意味着住房租赁资产证券化落地。《通知》对开展住房租赁资产证券化的基本条件进行了明确，提出将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。此外，试点发行房地产投资信托基金(REITS)则是市场各方关注的焦点。
明确发行者条件
近两年租赁市场参与主体越来越多，除了传统的开发商外，一些投资机构、酒店集团等也纷纷入局且试图通过资产证券化的路径寻找资金。不过，从《通知》中可以看出，并非所有参与者都能发行证券化产品，《通知》对于发行者的条件提出明确要求。首先，租赁物业产权清晰，工程质量、安全标准符合要求且手续齐全；其次，正常运营且拥有持续、稳定的现金流；第三，发起人公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近两年无重大违法违规行为。
“今年初，新派公寓北京顺义新国展店就因为物业产权人发生变更而陷入停水停电的麻烦，按照《通知》的要求，类似于这样的长租公寓就很难成为证券化的主体，更有试水阶段的长租公寓还不能获得持续的租金收益，从《通知》的要求看，为租赁住房的证券化设定了更为优质的门槛。”一位不愿具名的长租公寓行业人士如是介绍。
除了设定发起人的条件外，《通知》对于区域支持也有明确倾向，即优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。在行业人士看来，区域支持也将决定长租公寓参与者的布局会更多集中在上述区域。
值得一提的是，利用集体建设用地建设租赁住房也正在成为多个城市尝试的新内容，以北京为例，2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，在行业人士看来，《通知》的出台会鼓励更多的社会企业参与到集体建设用地建设租赁住房上，从而加大供应量。
《通知》还提到，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)。对此戴德梁行(微博)北中国区估价及顾问服务部主管胡峰表示，未来个人投资者也可通过投资住房租赁REITS，而不用买卖实物资产就可以享受到物业增值收益和投资回报。资产证券化可帮助企业和行业建立完整的产业链和商业模式闭环，有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。
作为制度保障，《通知》提及还将在租赁住房建设验收、备案、交易等程序方面为租赁住房项目提供便利，并不断优化住房租赁资产证券化审核程序，提高效益。此外，还将建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，多维度保障租赁住房资产证券化的落地。
推广难度较高
去年下半年以来，中行、建行、中信等银行接连在住房租赁市场展开布局，例如中信银行去年与碧桂园集团签署合作协议，未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金；建行在深圳推出租赁贷款产品，额度上限达100万元。
银行“真金白银”地投入住房租赁市场，彼时便有业内人士预计，未来住房租赁市场将成为蓝海，包括租赁住房资产证券化等在内的金融创新产品值得期待。金融业资深观察人士、金乐函数分析师廖鹤凯对北京商报记者分析称，此次监管发布鼓励政策，且明确相应标准，使相关链条更加完整，有助于租赁市场平稳度和成熟度的提升，能进一步吸引更多的资金进入市场。
中原地产首席分析师张大伟也认为，住房租赁市场的资产证券化政策出台，肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。但他对后续是否会有更多资金被吸引过来抱观察态度。
“现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都不能成功盈利”，张大伟分析称，原因主要就是租金回报率低于资金成本。“租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益不足10万元，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。”张大伟说道。
易居(博客)智库研究总监严跃进分析，以当前受到争议的北京万科(微博)翡翠公园来分析，该项目地价高达109亿元，算上建安成本、财务成本等各项成本约50亿元，总成本已高达160亿元。而且这还没有考虑到配套、长期经营成本以及维新成本等。即便是按现在已备受争议的高租金来计算收益，在满租且租金能稳步上涨的理想条件下，项目NOI(净营运收入)回报率不超过3%，对企业而言利润依旧微薄，与传统住宅开发相比几乎不挣钱。据悉，此外相关部门也来做过调研，其中就包括未来项目是否能做证券化的尝试。
廖鹤凯补充表示，海外类似的资产托管模式已经相对成熟，资产证券化能够有效起到盘活存量的作用，但我国租赁市场主要以散租形式为主，很不稳定。照此情况看来，对通知中提到的雄安新区意义或许更大，其他已经形成分散租赁模式的城市，推广这一政策可能会相对难一些。
有望成房企重要融资方式
有业内人士分析指出，此前企业发行证券化产品面临法律法规不健全、税收政策缺失、监管不明确、市场准入门槛高等问题。此次证监会和住建部联合发布《通知》推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITS产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析，之前由于房地企融资相对容易，所以资产证券化虽然在提，但不是重点。“9·30新政”出台后，从去年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的过程中，给地产业的资金支持开始减少。由此，资产证券化开始逐渐成为房地产企业的融资方向。从这次证监会和住建部联合出台的文件可以判断，未来资产证券化将会成为房产企业的重要融资方式，同时资产证券化也将会有更多的形式。
一家大型品牌房企相关人士表示，资产证券化可以给企业提供创新融资渠道，甚至包括企业退出的路径。这使企业投资经营风险变得可控，让企业更有信心投资租赁住房领域的开发，从而为租购并举的住房制度提供有力支持和保障。
一位行业人士介绍，租赁住房政策的影响已经从土地开发传导到融资层面，为解决企业在发展租赁住房方面的资金难题，此前政府有意放开并加快国内住房租赁类证券化产品的发展，近来众多长租公寓的经营主体已开始试水租赁住房资产证券化。
据不完全统计，包括万科、碧桂园、保利等房企在内，不少开发商均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式，国内接连有多笔租赁住房相关的大额类REITS产品获批发行。2017年10月，国内首单房企租赁住房REITS“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，金额为50亿元，该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业，布局全国10余个城市。2018年2月，碧桂园一笔高达100亿元的租赁住房REITS获深交所审议通过，该项目将用于发展碧桂园正在扩展的长租公寓业务；招商蛇口则在去年底宣布首单60亿元的储架式长租公寓CMBS计划正式获批，后又与建行推出全国首单银行间市场长租公寓ABN；今年3月，泰禾宣布，为盘活存量资产，优化资产结构，公司通过公司聘请的中信证券股份有限公司设立泰禾集团长租公寓专项计划，拟申请100亿元长租公寓资产证券化专项证券。
在房企之外，其他长租公寓的经营者也在寻求资产证券化的支持。资料显示，今年3月，建行与新派公寓发起20亿元公寓资产证券化专项并购基金。
据相关机构统计，截至2月下旬，深交所已挂牌发行的类REITS证券化产品数量为30只，总发行规模达664.48亿元。而2017年底，上述数字仅为16只。
公募REITS推行缓慢
我国房地产行业规模巨大，REITS的成功发行或将撬动万亿级别市场，《通知》为盘活房企资金扫除障碍，这对于一直试水资产证券化领域的公募基金无疑是重大利好，不过从目前市场上公募REITS发展情况来看，尽管已在中国市场蛰伏十多年之久，但仍未有严格意义上的REITS产品面世，其中，税收优惠政策落地、标准化制度框架建立以及投资者教育问题成为制约难题。
北京商报记者注意到，率先在业内涉足公募REITS的基金公司是鹏华基金，2015年5月鹏华前海万科REITS封闭式混合型基金成立，标志着国内公募REITS的成功破冰。截至目前市场上共有广发美国房地产、嘉实全球房地产、诺安全球收益不动产、南方道·琼斯美国精选REITS指数、上投摩根富时发达市场REITS指数6只投资海外REITS的QDII基金。其中，上投摩根富时发达市场REITS指数刚刚于近期完成募集。
可统计今年完成业绩的5只产品中，收益率清一色亏损。截至4月23日，诺安全球收益不动产基金收益率亏损幅度达13.91%，此外，鹏华美国房地产基金、广发美国房地产基金、嘉实全球房地产基金、南方道·琼斯美国精选REIT指数今年以来收益率分别亏损13.32%、13.09%、7.49%和12.45%。
对于公募REITS推行缓慢的原因，盈码基金研究员杨晓晴坦言，公募REITS产品配套制度还不够完善，最重要的就是房地产投资面临多重税收问题，这需要政策方面的优惠支持；同时，这类资产缺乏流动性，封闭式基金上市交易也存在折价问题。
从立法角度来看，我国的国家计划纲领性文件、国务院及部门规范性文件中陆续提出支持、推进REITS试点，将REITS作为金融工具应用于房地产企业转型、住房租赁市场培育发展、传统基础设施领域的政府和社会资本合作等领域，但迄今为止尚未出台REITS立法或实质性优惠政策，未能将REITS规则落实到操作细节层面。一位不愿具名的分析师坦言。
