高周转火热地产圈 背后的装配式不容忽视_新浪地产网

高周转火热地产圈 背后的装配式不容忽视

提要:创新才能实现高周转,支持高周转的是被称为“SSGF”的“类装配式”建造模式。而且,房企领头羊们,也一直在装配式建筑领域持续探索

  4 月 12 日,一份来自碧桂园内部的文件流传网络,一时间焦虑和质疑弥漫在地产圈。 房企焦虑的是“当你还在为‘9个月开盘’而洋洋得意的时候,别人已经在追求‘5个月’开盘了!”,质疑的是极限高周转之下的建筑质量。大家都忙着焦虑和质疑,却忽略了帮助碧桂园做到高周转的幕后英雄。

  追求高周转 是无奈更是创新

  在此次流出文件中,这家龙头房企对于项目高周转的要求极为严苛,其中要求将项目从拿地到开盘周期缩短至 5个月甚至更短时间。在一些项目上甚至要做到拿地 3个月开盘,仅是行业平均速度的 1/3。而一些具体加快周转率的措施更是令人咋舌:“建议取消报建人,项目总做报建。 项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建。工作当天上报须当天处理完......”

  这些要求听起来近乎疯狂,但对于房企来说有一份无奈。房地产一直受到政策和金融影响巨大。随着三四线去库存接近尾声,金融对于房地产的利好也逐渐变脸。现在受政策的影响以及资金紧缩的背景下,贷款周期缓慢。对资金密集型的房地产开发来说,时间就是金钱,晚开盘一天,或许就要损失数十万。这就是为什么哪怕是龙头房企,也对高周转趋之若鹜。

  但不容忽视的是,房企的高周转是适应金融环境的无奈,也是一种自我挖掘的创新。对于房企的高周转,易居(博客)企业集团 CEO 丁祖昱(微博 博客)就表示:中国千亿以上的房企需要高周转。“对高周转本身应该是赞赏的,正因为有了高周转,所以今天中国大多数项目我们认为是均好项目,把十多年前房地产存在的问题通过今年的规模化运作、高周转运作、标准化运作、体系化运作解决了。”

  高周转背后的装配式秘诀

  此次对于碧桂园高周转的主要质疑点,集中在建筑质量上。特别是对于建筑主体而言,如果项目体量较大,5个月的交房周期简直就是“生死时速”。如果按照拿地3个月开盘的极限速度,一些大面积的墙体混凝土都没有完全硬化!传统的现浇混凝土施工方式对于这个速度只能表示:“臣妾做不到啊!”

  创新才能实现高周转,从碧桂园的学习文件中,隐约可以发现支持其高周转的是被称为“SSGF”的“类装配式”建造模式。而且,碧桂园作为房企领头羊,也一直在装配式建筑领域持续探索:

  “碧桂园SSGF工业化建造体系与传统建造方式不同,以装配、现浇、机电、内装等工业化为基础,以机械化生产代替手工劳动,从工法、管理、技术和材料等方面全面提升开发速度。

  从现阶段来看,SSGF是以铝模替代传统模板,仍然采用现浇工艺,与装配式建筑完全采用预制部品部件现场作业安装的工艺还有一些区别。但SSGF建筑成品精度更高,品质效果更好,同时建造周期缩短,节省了时间、人力和管理成本。未来SSGF与预制构件相结合,使得SSGF+PC构件+装配式内装能满足《装配式建筑评价标准》规定50%预制装配率的评价要求。建筑工业化是建筑产业转型升级的必经之路,而现阶段,SSGF是作为现浇向装配式建造的过渡的重要方式。

  从装配式建筑的国内外差别来看,地震、气候和政策三大主因导致国内外装配式建筑差异。发达国家装配式建筑存在多种不同的结构体系,如日本的普通住宅多为轻钢结构或木结构为主,城市高层住宅以钢结构或预制框架和预制外墙挂板体系为主,新加坡特别是保障性住房一般采用预制剪力墙结构体系。我国地域辽阔,在装配式建筑发展的过程中,将不可避免地出现多种结构体系并存的情况,再加上我国市场规模之大是其他国家所不具备的优势条件,因此,我们在学习各种国外的结构体系和技术手段时,一定要进行消化吸收和创新发展,对各种结构体系和技术系统加以改进和灵活运用。”

  装配式建筑 高周转的完美拼图

  碧桂园的“SSGF”还只是一种不完全的装配式建筑方式。SSGF就能支撑起碧桂园的惊人速度,让人们对于装配式建筑这块高周转的“完美拼图”更心生遐想。

  对于房企的“高周转”,最高兴的似乎的确应该是装配式建筑行业。相比传统建筑方式,装配式钢结构建筑所需劳动力能够减少30%,施工总工期缩短30%,建筑垃圾可减少80%以上。近几年,国家更是密集出台关于装配式建筑规划、政策和配套措施,加快推进装配式建筑发展。全国各地对于装配式政策也纷纷响应,装配式建筑进入利好的上升通道。以最近公布的《河北雄安新区规划纲要》为例,其中第七条明确提出:“要坚持绿色发展,采用先进技术布局建设污水和垃圾处理系统,提高绿色交通和公共交通出行比例,推广超低能耗建筑”,而装配式建筑无疑就是更绿色、更节能、更方便建筑管网排布的建造方式。

  更重要的是,装配式建筑完美匹配房企“高周转”的需求。拥有质量更好、结构更安全、更节能保温的特点。由于住宅各种建筑构件都是在工厂中批量精细制作的,不再受现场施工条件所限,建造速度更快。而且有专业技术支持和检验,建筑构件部件精度提高了一个数量级,建筑质量自然好很多。装配式住宅的设计原则是将结构体系与设备管道体系分离,方便了住宅在使用周期中的维修和改造。无需破坏主体结构,因此房屋更安全。现浇结构的外墙保温板一般是外保温,材料或施工工艺不过关的话存在火灾隐患,而且容易从外墙表面脱落。预制外墙的话就可以将保温板预制在混凝土里面,不仅防火性能好,还不存在脱落问题,而且可以做到保温与主体结构同寿命。

  匹配高周转 装配式还可以做得更好

  对于装配式这块高周转的“完美拼图”,更多的房企却似乎还处于观望状态。大多只在个别项目中试水,更有不少还在周旋于“装配化率”和“PC化率”之间的文字游戏,应对不断出台的装配式建筑政策。

  装配式建筑没有借“高周转”的风口上位,其实自身还有更多可以做得更好的地方:

  成本:从住建部公布的《装配式建筑工程消耗量定额》来看,作为技术含量更高的建造方式,装配式建筑的建造成本相比传统建造方式必然是提升的。不管运用何种装配化率,建造成本都会提升。剔除掉人工和工期因素,建造成本还是会普遍上扬15%左右。这对于原本就看中资金链的房企来说压力不言而喻。从碧桂园研究装配式建筑的资料来看,装配式建筑与普通现浇结构相比,综合材料技术、管理、人工、工程配套设施及运输及环境、工期、税收等多种因素,按项目预制率不同,装配式建筑成本会高出9%-40%,但这些属于装配式建筑快速发展过程中暂时遇到的困难。对于装配式建筑的成本瓶颈,碧桂园认为推行EPC总承包模式是降低成本、提高工效、提升质量的有效途径。

《装配式建筑工程消耗量定额》中罗列的装配式建筑成本

  工期:从高周转的角度来看,选择装配式建筑的初衷就是工期短。但是从许多开发商和施工总包的反馈来看,运用装配式建造的第一个项目,往往工期并不能缩短。因为尽管是工厂化生产,预制构件还是需要工厂内的预拼接和现场安装。如果预拼接场地与施工现场存在误差,拼装时会产生缝隙过大或不均匀的现象,直接拖延工程的进度。在熟悉了预制件误差、并套用成熟图纸之后,工程的工期才能显著缩短。然而对于资金收紧、趋于保守的房企来说,有没有成熟的案例是他们决定的首要因素。没有装配式项目的时候不敢做;做了第一个装配式项目,却发现工期并没有缩短,也就更没有之后的项目了。中小型房企往往陷入这样的死循环,这也是装配式项目在大型房企中获得更多运用的原因。

  防水:由于建造方式的缘故,预制构件之间的连接通常采用现浇混凝土或采用钢筋套筒灌浆,也就是将伸出两个构件的钢筋共同锚固在现浇混凝土中来实现。现浇混凝土与预制混凝土构件无法完全成为整体,容易形成防水隐患,对于防水工程的要求更高。

  新生的事物都会经历一段成长的历程,对于住宅建造这样关键的过程,肯定需要更长的成长周期。对于装配式建筑,房企都选择看好未来、相信过程,行业自身就应该有更多的自信。

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