大型房企操盘 集体用地建设租赁房“破冰”
北京已有10个集体用地建设租赁房项目获批，图为丰台南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目用地。
日前，万科推出的高端自持租赁房由于租金、产品、盈利模式等大受关注。其实，作为北京租赁住房供应的另一个重要途径，集体用地租赁住房的建设与运营更值得探讨。随着万科等企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发及操盘，北京集体租赁住房正揭开神秘的面纱。
大型房企参与有助提高专业化运营
让北京房地产市场沸沸扬扬的不仅有自持租赁项目，还有集体租赁住宅进入实操阶段。
北京作为集体建设用地建设租赁住房试点城市，规划 2017-2021年要建设50万套租赁住房的目标。2017年，北京已经确定了39个集体土地租赁住房项目，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。今年以来已有10个项目。
而位于大兴黄村镇、西红门镇、旧宫镇、瀛海镇的4块集体经营性用地，均于去年12月28日挂牌公示，并于今年3月6日公布了拟用地者名单。
4月9日公示显示，北京万科(微博)天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。记者查询得知，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。而北京汇瀛恒业有限公司，则是由瀛海镇下属村多家股份经济合作社构成，包括瀛海镇东一村、怡乐庄、西二村、南宫村等，总计27家。
万科天恒入股大兴瀛海租赁房项目意味着，地产开发企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发。众所周知，之前集体租赁住房项目，一般由集体经济组织主导，很少有大型房企参与。
作为北京租赁市场今后五年主要的供应主力，集体租赁住房项目的建设与运营事关房地产调控政策执行落地情况。引入国有企业参与，不仅将提高集体租赁住房的品质，还将实现专业化运营。但是，在租赁项目大股东为乡镇企业集体经济组织的情况之下，项目将由谁来操盘、谁来运营？
万科将主导开发建设及后期运营等
记者获悉，在大兴瀛海镇租赁住房项目中，将由万科天恒操盘，由万科旗下泊寓运营管理。万科方面表示，万科将主导平台公司的开发建设工作，负责产品定位、项目设计、工程实施、后期运营等全过程的各项工作。
在分析人士看来，四环内严控新增建设用地、招拍挂拿地越来越困难，集体建设用地成为房企布局北京的另一个战略思路，可以预见的是，将会有越来越多的企业尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来。万科也表示还将持续参与到集体建设租赁住宅项目的开发、建设与运营。
盈利面临挑战，未来收益分配或为难题
近年来，在“租售并举”的政策主导下，不少开发商抢滩租赁市场大蛋糕。但是盈利难仍是难以绕开的问题。对北京市场的自持租赁住房来说，高昂的土地成本和资金成本，更让其一出生就成为亏本的买卖。
中原地产首席分析师张大伟表示，相比于自持租赁项目拿地的高成本，集体租赁住宅的账肯定能算得过来。
众所周知，万科拿下海淀两宗自持地块耗资109亿元，楼面单价高达3.6万元/平方米，而大兴瀛海镇集体租赁住宅项目的楼面单价仅为10146元/平方米，大兴另外三个项目的楼面单价也均在10000元/平方米左右。
据公开资料显示，大兴瀛海镇集体租赁住房项目中，需要配建幼儿园等配套设施，建筑规划面积达2400平方米，因此，需要参与房企承担一部分建设费用。 有房企人士测算，集体租赁住宅仅算建安费、财务费、管理费，不算利润分配，如果未来租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“万科做租赁物业肯定不是按照租金回报来算的，除非用基金、Reits替换出来，不然算不过来账。”上述房企人士表示。
万科方面则表示，将充分发挥自身在地产开发领域的经验与能力在客户和产品方面发力，挖掘盈利空间，打造集体用地租赁住房的经营标杆。
值得指出的是，为推进集体土地建设租赁住房，资金支持等配套举措正在逐步完善。据了解，包括国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。
此外，利益分配也将是参与集体租赁住宅项目企业的另一个挑战，张大伟表示，项目产权是集体的，在未来可能会出现收益如何分配的难题。
客群立足当地产业人员，方案需参加国际大赛
目前，市场上的住宅租赁产品多种多样。集体租赁住房将给市场呈现一个什么样的产品定位与设计呢？此前，据北京提出优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局集体租赁住房，并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。
北京市规划国土委之前在和各区沟通时，也对今年将供应的地块表达了更高的要求，如果要选择毗邻轨道交通站点、园区、新城的地块，希望这些地块到站点的距离在1公里左右。
此后，北京市住建委曾透露，北京市已开始探索研究相关举措，今年对于集体土地租赁房，会结合市场需求设计并尝试推出宿舍、单身公寓、成套住宅等不同类型。
万科告诉记者，大兴瀛海镇租赁住房项目将按照高标准进行设计建造，项目客群一是立足本地产业集群，为瀛海产业园区的管理人员和高级技术工人提供高品质住房；二是吸纳西红门镇、旧宫镇、青云店镇产业外溢人群以及承接部分市区、周边城镇、新机场等区域的外溢人口。
至于产品层面的定位与设计，根据瀛海镇租赁住房地块开发建设条件，在合作方与入股方新成立企业后，须遵照市区同一安排参加全市租赁房设计国际大赛，并按照设计方案评定结果，进行开发建设。(记者 段文平)
