各路资本探路住房租赁：“二房东”模式盈利难
本报记者 辛继召 深圳报道
住房租赁初探
住房租赁并非新兴市场，但因为近半年来，政府层面的大力推动及至大型国有银行、大型开发商等主体的大举介入，住房租赁市场也就换了新颜，各路资本涌入，仿如一个培育期的新兴市场，疑问亦随之而来，比如，在大型资本密集介入的背后，住房租赁市场，真实的商业潜力几何？又有哪些问题亟待解决？(周鹏峰)
导读
多位租赁公司人士反馈，二房东模式盈利压力主要是税收。原因是，2016年4月“营改增”改革之后，房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。在此情况下，有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋，而是以委托、资管、托管等方式。
2017年7月，住建部等九部委联合印发通知，要求大中城市要加快发展住房租赁市场，并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。2017年12月召开的中央经济工作会议再度指出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
住房租赁由此换新颜，俨然成为一大新兴市场。
深圳再次走在了前列。一方面，银行、地产商、民间机构等设立专营住房租赁的机构，深圳也诞生了全国第一家银行系租赁服务公司。
另一方面，多路资本涌入深圳租赁市场，从开发商、商品房、城中村等“拿房”，获得房源，经过装修完善后，以长租或短租的形式开展租赁业务。
但作为住房租赁主流经营模式的“二房东”模式盈利微薄，一因拿房成本逐年攀升，二因缴税。
住房租赁市场建设仍需政府、社会、银行、企业多方共同努力，配套制度亦需推进落地。目前，全国性的住房租赁细则仍未出台，21世纪经济报道记者获悉，深圳市拟成立协会组织，统一协调各部门，推进住房租赁市场建设。
租赁专业机构涌入
自去年以来，已有包括银行、开发商、民间资本等通过设立租赁专业机构，或成立产业并购基金，进入住房租赁市场，这其中，银行无疑是主力。
截至目前，已有工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行五大国有银行和中信银行、浦发银行多家股份银行布局住房租赁市场。
不过，大部分银行业务重心在为住房租赁双方提供融资授信，如工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金，中行计划为八家房地产企业提供超2000亿元住房租赁领域融资。
建行布局走在同业前列。除租赁融资服务外，建设银行是首家大举进军住房租赁市场的商业银行。今年3月22日，建行在银行业例行新闻发布会上公布：旗下新建的住房租赁平台已累计上线房源超过12万套，已出租超过2.6万套，另外还有储备房源10万套。
21世纪经济报道记者根据工商资料统计，建行已在全国设立11家住房租赁服务公司，一般以“建融住房服务”、“建信住房服务”等名称注册，该行旗下建信住房服务(深圳)有限责任公司注册于去年9月28日，是首家银行系住房租赁服务公司。建行深圳分行回应21世纪经济报道记者查询时表示，该公司负责“CCB建融家园”长租社区的标准制定和统一管理，并积极探索与政府、企业的合作机会，共同培育住房租赁市场健康发展。
除深圳外，2017年10月以来，建行还在北京、广州、上海、重庆、湖北、浙江、厦门、广西、江苏等地设立了住房租赁服务公司，注册时间在2017年10月至2018年2月之间，注册资本3000万元-6000万元不等。今年3月16日注册成立的建信住房服务有限责任公司注册资本则高达10亿元。
此外，部分国企、房地产开发商、民间租赁机构也成立专业租赁服务公司。已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。
根据一份第三方数据，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。长租公寓布局以北上广深四个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。
部分“二房东”利润率仅1%-3%
随着进入住房租赁市场的企业、资本增加，住房租赁市场开始从零散的转租模式逐渐向规模化的购置经营模式演进，但当前主流经营模式依然面临盈利难题。
目前，住房租赁商业模式有两种：一是“二房东”模式，轻资产运营，租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权，将其进行装修后转租至消费者，收取租金；二是“自持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值服务。有租赁公司人士反馈，“二房东”模式盈利微薄，有的利润率仅在1%-3%之间。盈利压力来自两方面，一方面，拿房成本逐年攀升。另一方面，来自于缴税。
新派公寓CEO王戈宏此前在接受21世纪经济报道记者采访时表示，长租公寓模式已经面临挑战，90%的租赁企业采用二房东模式，这一模式规模上已经“不经济”，红利已经消失。原因在于，租金每月收取，企业运营性现金流不足，无法扩张。“二房东项目亏得一塌糊涂，还要受到大房东的钳制。”
一位深圳租赁业内人士称，若采用自持模式，则租赁公司的资金压力巨大，一般民营资本无法涉足，“除非银行愿意提供低成本资金，否则运行不下去”，而且“没法算收益”。
银行与专业租赁机构已经开始合作涉足这一领域。今年3月，建设银行集团与国内长租公寓品牌新派公寓，发起设立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿元，后期将根据收购需要扩大规模，收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业。建行深圳分行负责人透露，该专项并购基金的框架已经搭建好，但还在发起成立过程中，优先级资金利率未确定。
多位租赁公司人士反馈，二房东模式盈利压力主要是税收。原因是，2016年4月“营改增”改革之后，房屋租赁纳税比例从5%提升至11%。根据规定，企业出租房屋取得的收入按“现代服务—租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为11%。
在此情况下，有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋，而是以委托、资管、托管等方式。
“抢房”成一大景观
尽管当前二房东模式遭遇盈利难，但随着住房租赁市场建设的推进，各路资本涌入，“抢房”成为租赁市场一大景观。“都在找房子，甚至有我们没听过的机构也到深圳来找房源，”深圳某租赁机构人士表示，“租赁需求太大，拿房源很头痛。”
房源获取大致有两种方式：在“整租”模式下，将整栋公寓整体租入再分散出租，或者租赁予单个企业；在“散租”模式下，将分散在各个社区的房源租入后简单装修后再行出租。前者以银行、地产开发商居多，后者多为民营租赁专业机构。
举例而言，银行方面，地产商的商品房成为重要的房源之一。建设银行深圳分行去年11月与11家房地产公司及11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品，正式进军深圳住房租赁市场。地产商方面，万科旗下的泊寓，在房源获取方面以集中租赁为主，其租赁来源为国企、政府、村集体等手中的废旧厂房、办公楼或住宅，改装成公寓后出租。
银行也尝试从个人商品房获得房源。今年1月，建行广东省分行首创“不动产财富管理”业务，俗称“存房”，并在广州试点运营。建行广东省分行副行长吴集荣表示，房东提出‘存房’需求后，建行可以对其房产未来3-10年租金收益进行专业评估。房主认可之后，再撮合他和建方公司达成住房长租权交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，然后负责出租及租后管理。在交易期满后，建方公司会将房产归还给房主。
由于各路资本涌入，争抢房源，不可避免的一定程度倒逼租赁价格上涨。
这其中，一是各路资本“抢房”导致租赁成本上升，二是由租赁房屋装修后品质上升带来成本上升。有租赁公司人士算了一笔账，租赁服务公司拿到房源后，需要对房屋进行装修。一间30㎡的租赁房屋，每平投入装修成本约在600-1000元，总计至少需投入1.8万元。按照三年收回成本，每个月均摊成本在500元。
对于深圳而言，一个特殊的情况是“城中村”这一非标准产权房源。
有租赁公司人士表示，深圳农民房、小产权、厂房等在租赁市场扮演了重要角色。约50%-60%的租客租赁城中村房屋。城中村房屋产权不清晰，消防等硬件标准验收上无法获得有效手续，这使得银行等机构目前很难介入。
多难题待解
“住房租赁市场建设需要政府、社会、银行、企业共同努力。”这是21世纪经济报道记者调研过程中，业内人士多次提及的一句话。
根据一项第三方统计，长租公寓以装修风格多样、房源地段较优等因素越来越受到市场认可。2018年一季度，租房用户对长租公寓的租房需求环比涨24%。
记者在调研中发现，对租赁房而言，以深圳为例，住房租赁仍以散租为主，有意识进行为本公司员工“团组”的企业仍不多，有的公司认为租房属于个人行为。有租赁公司提供的数千套房源中，约2/3为散租，1/3为团租。业内人士呼吁企业应承担更多社会责任。
租赁市场的顶部是长租模式。建行表示，建设银行主打推出“家庭式长租模式”，帮助城市新居民或部分家庭通过“长租”实现对美好生活的向往。发展住房租赁关键在于百姓对长租也可安家的理念认同，需要社会各界共同发力，一同培育住房新观念。
建设银行广东省分行行长刘军(博客)此前表示，广州住房租金回报率在一线城市中最高，也仅有1.7%。银行“如何提高利润率，贷款三年期利率是4.9%，再做高一点还有税费，5.5%要做到，这是心理价位。”
可以通过两种方式提高利润率，一是租售同权，推动集体建设用地入市。广州共有城中村122个，城中村私房273万套，占市场租赁住房的52%。“集体土地成本很低，有的城市用工业用地、仓储用地、行政划拨土地都可以做住房租赁。这个问题解决的话，我们的成本立马下来了。”二是以土地自持竞拍的方式。目前银行测算房地产企业做自持土地，相对来说，价格低一点，能够达到5.5%的收益水平。
“租售同权”已经是现实的需求，但在长租公寓中仍难以解决。
一位租赁服务人士坦言，长租的一个问题是，有的租客希望能够有学位出租。这也是“租售同权”最大的诉求之一，但该机构最终无法提供。但在现行情况下，出租学位难以满足短期内实现。
以深圳为例，深圳对学童入学采用打分制度，各区执行标准也不一致。例如，租赁房屋的打分要少于自有住房，部分地区对学位房有“锁定期”。“看各个学校的具体安排和学位的紧张程度，学位越紧张的地区锁定期越长，6年或9年不等，”有租赁人士指出。
