楼市调控再加码背后：去库存叠加新需求
来源：21世纪经济报道
进入3月中下旬，全国多地楼市政策再度收紧。西安、成都、杭州先后出台摇号新规；长沙、武汉要求保障刚需人群优先选房；深圳推行 “三价合一”政策；广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛；海南省则推出“5年限售+5年社保+70%首付”的条款。此外，2018年两会后，大连、阜阳等地曾出台楼市调控措施。业内人士认为，房地产市场正在出现新一轮的短缺，房地产调控政策收紧的概率仍然很大，未来或将进一步落地到“因县施策”、“因区施策”层面。
导读
上海易居(博客)研究院智库中心总监严跃进认为，供应短缺与需求复苏，使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加，但按照房地产开发和销售周期，尚不足以马上缓解这一局面。
“意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。”4月1日，西安市发布楼市调控政策，祭出“摇号”规则。使得近期楼市调控大军进一步扩张。
3月下旬以来，房地产调控迎来新一轮密集加码。除西安外，成都、杭州也出台摇号新规；长沙实施“刚需优先”的差别化调控政策；深圳推行遏制二手房交易“阴阳合同”的“三价合一”政策；广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛；海南省则全面升级调控，推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最严”条款。今年全国两会后，大连、阜阳等地也先后出台楼市调控措施。新一波的抑制政策，被视为本轮楼市调控的延续。
“房地产市场正在出现新一轮的短缺。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示。
去化周期普遍缩短
“从上周开始，每天都有人找我买房，不求价格优惠，只要能预留一套就行。”西安市某房企人士向21世纪经济报道记者表示，3月中下旬以来，西安楼市出现“一房难求”的局面，购房人数增多，房源却明显不足。
上述房企人士认为，摇号新政可以提高公平性，有利于维持现场秩序，但供应不足的局面很难在短时间内改变。
根据上海易居研究院的数据，截至2018年3月末，西安的新房住宅库存为1628万平方米，去化周期为12.9个月。上述房企人士则认为，西安的实际去化周期还不到3个月。
同样在近期发布“摇号新政”的成都和杭州，去化周期为6.4个月和2.9个月。广州、长沙、大连等新晋调控城市的去化周期分别为10.8个月、10.5个月、5个月。
库存规模下降、去化周期缩短，几乎是各地楼市的常态。上海易居研究院的数据显示，在库存连续32个月缩小后，100个城市的新房住宅平均去化周期仅为11个月，低于12-16个月的合理区间。
其中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为12.2个月、10.3个月和10.6个月。严跃进进一步解释道，一线城市去化周期略长，是因为这些城市的交易规模处于低位，一旦交易量恢复到正常水平，去化周期就会缩短。
这种趋势可与官方的数据互相印证。根据国家统计局的数据，截至2018年2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，全国商品房库存已经降至3年前的水平。中原地产首席分析师张大伟表示，去库存效果显著。
除此之外，开发商推盘力度不足，也是供应不足的一个重要因素。以北京为例，2017年，北京新房供应套数和面积均大幅下降，并创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史新低。进入2018年，这种情况仍未改变。
思源地产首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，限价政策的存在，压缩了房地产项目的利润，并使得开发商推盘动力不足。她还强调，这种情况在出台“限价令”的城市普遍存在。
“最近的调控政策，主要条款都是针对需求端的。这也说明在很多城市，供需关系已经发生变化。”张大伟说。
需求出现周期性复苏
需求端的复苏态势，也加剧了供需关系的紧张。
张大伟表示，由于气候转暖等因素，每年3月至5月被称为楼市的“小阳春”。这期间，除非出现重大利空政策，市场需求往往都会复苏。“尤其在两会结束后，全年的房地产政策基本定调，预期稳定，也会加速需求的释放。”他表示。
据思源地产统计，2018年3月，北京新房市场共成交1033套商品住宅，成交面积13.81万平方米，环比分别上涨73.3%和52.4%。同期，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和2018年1月之后再破万套大关，这也创下自2017年4月以来近12个月的新高。
郭毅指出，北京成交量的回暖，一方面是因为价格泡沫削减，房价重新回到合理区间；另一方面则是由于此前被政策压抑的需求，正在逐步释放。
“尽管调控形势依旧保持严厉，但北京楼市的基本面其实没有发生改变。”郭毅还认为，未来北京市场还会延续回暖的态势，这一逻辑同样适用于其他热点城市。
对于一些二线城市来说，人才政策的影响也不可忽视。根据西安市网信办官方微博“西安发布”的一组数据，3月22日至3月25日4天里，西安共迁入落户人口近1.7万人，其中研究生以上学历445人、本科学历6559人。今年第一季度，西安迁入人口已达到244978人，接近去年全年迁入人口25万的总量。
前述西安房企人士认为，此举对西安楼市带来很大的刺激。
就广大三四线城市而言，虽然市场需求已在去年大量释放，但2018年棚户区改造的高规模，仍会继续带动一批需求。对于部分库存规模不足的城市来说，压力也不可忽视。
2018年3月20日，阜阳市阜南县发布调控新政，在辖区内实施“限售令”。阜南县房管局人士对当地媒体表示，“炒房”现象在阜南县并不十分突出，倒是随着城市框架的拉大征迁户增多，刚需性购房占主流。
严跃进认为，供应短缺与需求复苏，使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加，但按照房地产开发和销售周期，尚不足以马上缓解这一局面。
他表示，未来一段时间，房地产调控政策收紧的概率仍然很大，并将继续表现为力度加强、方式细化等特征，调控的区域也从此前的“因城施策”，进一步落地到“因县施策”、“因区施策”层面。
