多地出台新一轮楼市调控政策 差异化调控趋势凸显
?3月27日，长沙市住建委发布《关于实施差别化购房措施的通知》，对差别化购房调控做出明确规定。此次优购政策的房源主要为限地价房源和中小套型房源两类，针对对象为本地户籍无房者、动拆迁者和外地无房者三类群体。
不只是长沙，自2016年至今，各类房地产新政轮番推出，热点城市经历了不断加码的调控历程。而在一二线热点城市的房价涨势得到有效控制，三四线城市分化之后，热点城市的调控和部分三四线、县城去库存成为焦点。
据国家统计局近日发布数据显示，1-2月份全国商品房销售额同比增长15.3%，全国商品房待售面积比上年末减少455万平方米。2月份，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅扩大，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.2个百分点。
分析人士指出，2018年各项调控措施将继续严格执行，楼市将保持高压，防范化解房地产市场风险。在差异化调控的思路下，楼市调控将更加细分。
“差异化”成调控主方向
“房住不炒”的定位自2016年中央经济工作会议首次提出后，房地产相关部门陆续出台配套政策。从一线城市开始的限购、限贷、限售等全面“冷冻”过热楼市的调控措施，开始逐渐向三四线城市扩展。
2018年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
3月19日，在全国两会“部长通道”上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，下一步的工作将坚持调控的目标不动摇，力度不放松，他还强调，要将建立和完善差异化的调控政策体系。
而从各地的实际政策推出来看，“差异化”也正在成为下一阶段房地产市场调控的主要特征。
据21世纪经济报道记者不完全统计，2018年1月以来，包括兰州、三亚、淄博、济阳等13个城市发布了楼市调控的新政策。其中大连、淄博、衢州等地，差异化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。
分析人士指出，城市内部各个区域的房地产市场分化态势明显，根据不同区域的市场情况进行调控，将成为未来城市差异化调控的发展方向。
3月21日，大连市政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对住房限购进行分区调控。为防止房价过快上涨，将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行区分限购。在差别化住房信贷政策方面，将中心城区单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元。
此前，大连的房价处于持续升温状态，此次限购政策是对部分区域升温的回应。据中国房地产协会发布中国房价行情显示，大连当月房市平均单价为13，486元/㎡，环比上升1.52%，同比上升32.91%。
不仅是差异化，今年以来，大连、阜阳、昆明等地出台的调控政策表明，“限售”范围进一步拓展。目前没有出台限购或限售政策的二线城市仅剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城；更进一步的是，今年的楼市政策在保持严厉调控的态势之外，限售政策下沉到三四线城市及县区。
中原地产首席分析师、总监张大伟指出，此轮发布限售的城市还需要进行去库存，这些城市一方面面临库存压力，一方面需要吸引人才流入，用限售的手段，通过住房持有时间的限定，可以有效地对炒房客与自住者进行区分。
人口流动与调控政策深度融合
根据发改委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，提出2018年实现进城落户1300万人的要求，继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案。在全面放宽城市落户条件方面，鼓励对高校和职业院校毕业生、留学归国人员及技术工人实行零门槛落户，并提出“探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。
2017年下半年以来，“抢人大战”在多个城市上演。越来越多的二三线城市从租房落户、分区限购、人才补贴等方面给予不同程度的奖励，加入新一轮的人才争夺战中。今年1月至今已有南京、东莞、吉林、天津等11个城市出台人才引进新政策。
而北上广深四大一线城市的户籍政策在2018年也略有松动，旨在从全球争夺人才，构建具有全球竞争力的人才制度体系，人才竞争进一步加剧。
链家研究院董事长左晖在“中国发展高层论坛2018年会”中提出，未来中国以城市圈为中心发展的趋势下，建立面向未来的住房供给体系时，应当将流动人口明确纳入住房政策框架中，建立更加包容的住房政策。
张大伟指出，越来越多的城市认识到“人”对城市发展的重要意义，城市在吸引人才进行建设的同时也带来了房地产消费基数的增长。人口的流动会带来部分投资，但需剔除投机性需求，房地产调控应从“盖帽”、“拖底”两个方向进行。“对于增长过快的要进行限制性措施，库存过高的则以各种加法来吸引需求，以此维持市场平稳。”
人才成为各城市互相争夺的资源同时，部分优惠政策也引发对于楼市调控政策松绑的担忧。
21世纪经济报道记者注意到，阜阳、大连、昆明等地的调控措施中，主要针对二套房、三套房进行限售规定。
首都经贸大学特大城市研究院常务副院长蒋三庚指出，各地人才落户政策给出的购房优惠满足的是流入人才的刚性购房需求，与现行的调控政策不相矛盾，对首套房购买不进行限制，但调控政策中对二套房进行限制的措施，加之禁止购房后短期内交易，可以抑制投机性炒房的行为。
