春节楼市例行低迷 “返乡置业”恐非三四线主力
导读
多家机构的统计显示，春节期间，全国大部分城市的房地产交易量出现下滑。与去年春节相比，交易量也有下降趋势。三四线楼市的需求主体也并非由春节期间“返乡置业”构成，而更多来自棚户区改造。
虽然“返乡置业”成为历年春节期间的热词，但它的实际效果，恐怕并不如预期那么好。
多家机构的统计显示，春节期间，全国大部分城市的房地产交易量出现下滑。与去年春节相比，交易量也有下降趋势。其中，中信建投统计的21个城市，春节期间的交易量下降了30%；中原地产同样指出，一二线城市的交易数据在春节期间暂停。
考虑到春节并不是常规销售周期，这种情况不难理解。分析人士指出，春节假期的时间较短，且主题并不在于买房。因此其交易数据的变化，不具备太大的参考价值。
今年的春节楼市平淡，与政策打压的大环境分不开。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日，仍有城市出台调控政策。
根据21世纪经济报道记者了解，春节期间热炒的“返乡置业”，更多作为热词而非现象出现。多数受访者认为，即使抛开春节假期来看，返乡置业的现象也是少数，与旧城改造带来的需求相比，返乡置业并不构成三四线楼市的需求主体。
调控政策“没有假期”
由于春节期间的主题是探亲访友，且大多数房地产项目暂停了销售，因此除非有政策刺激等特殊因素的影响，春节期间的房地产成交量普遍偏低。
中信建投发布的数据显示，今年春节期间，21个城市的一手房成交面积为33.31万平方米，比上年春节下滑30%。
中原地产指出，春节长假期间，一二线城市的网签数据假期基本暂停，长假楼市主要以三四线城市为主，但这些城市的交易量同样低于平时。
基于同样的原因，春节所在的月份，整体的房地产成交量要低于其他月份。
“春节期间成交数据的变化，不能作为房地产市场的参考。”中原地产首席分析师张大伟认为，这一方面因为春节期间并不是常规销售周期，另一方面由于很多城市暂停了网签数据，即使有交易，也难以反映到数据上。
近些年，春节楼市也曾出现过看房增多、成交相对旺盛的“异常”现象。山东南部某四线城市的房地产从业人员向21世纪经济报道记者表示，在去年春节期间，该城市的确出现过大量看房的情况，其所在公司还安排值班人员进行接待。
南京某房企负责人也指出，2016年的春节期间，南京楼市也曾迎来看房潮，主要出现在浦口区和建邺区。
对于这两个城市来说，上述情况的出现有个共同特征——利好因素驱动。由于2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驱动，南京楼市在2016年的春节出现异动，节后更是大幅上涨。而上述四线城市，则是受棚户区改造的影响而出现需求的释放。
在2018年春节期间，类似的利好因素并不多。相反，限制性的楼市调控政策却频繁出现。
2月13日，淄博市对部分区域实施限价、限售等措施。2月14日，济南市济阳县发文调控，提高了购房的信贷门槛，并对新房实施“限售令”。衢州市则在春节前提高了公积金贷款的门槛。
这些措施连同其他城市在节前密集出台的各项政策，对供应和需求双方的积极性都带来打压，并使得今年春节期间的楼市很难出现“异动”。
海南省住建厅的统计数据表明，春节期间，商品房销售面积、销售金额较去年春节有所下降，销售均价基本持平，房地产市场运行基本平稳。2018年春节期间全省商品房销售面积3.54万平方米，同比下降53.0；销售金额5.82亿元，同比下降53.1%；销售均价16442元/平方米，同比下降0.2%。
棚改仍主导三四线楼市
近些年来，“返乡置业”成为春节期间的热门话题。相比一二线城市，返乡置业更多出现在三四线城市中。但即使在交易相对旺盛的春节期间，“返乡置业”带来的需求也不是主流。
前述房企人士表示，由于很多人乡音未改，很难区分哪些是返乡者。有些人带有明显的返乡置业特征，如看房周期短、快速决策等，但这部分人是少数。
“这些年确实有外出务工人员返乡买房，有心返乡买房的人，还会在国庆长假期间看房，但这部分人数量很少。”该人士认为，即使不考虑春节假期，“返乡置业”也不是三四线城市的主流。
其认为，三四线城市的需求，仍然来自于大规模的旧城改造。“一些所谓的返乡置业，本质是买了房子给父母住，父母又大都是从老城区搬出来的。”
从趋势上看，返乡置业的现象虽然会继续存在，但恐不会成为主流。按照全国房地产商会联盟主席顾云昌的观点，当前进入城市化的第二个阶段，主要表现为人口从中小城市进入大城市。而在前一阶段，则表现为人口从农村进入城市。
近期，南京、郑州、武汉等二线城市不断发布人才吸引政策，包括降低户籍门槛、给予购房补贴等。相比三四线城市，这些城市更容易吸引外来人口。
因此，在三四线城市的逻辑中，棚改将继续成为主流。
由于热点一二线城市市场受到政策打压而相对低迷，在2017年，三四线城市的房价和交易量均大幅增长，并推动当年的房地产市场成交规模创下历史新高。
按照上海易居(博客)研究院智库中心总监严跃进的观点，三四线城市火爆的主要动因有二：一是宽松的货币发行量刺激；二是三四线城市开展大规模的棚户区改造，并带来大量新增需求。
未来，宽松的货币政策恐难以持续。央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中，对货币政策的导向定位“稳健中性”，同时强调，“加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”
严跃进认为，棚户区改造的规模，将决定今年三四线楼市的市场变化。
根据住建部的统计，2017年全国各类棚户区改造开工目标为600万套，实际开工609万套，完成投资1.84万亿元。按照计划，2018年到2020年，我国还将改造各类棚户区1500万套，其中2018年的目标为580万套。
多数机构认为，由于棚改目标仍然较高，今年三四线楼市的热度不会大幅下降。而一二线城市则存在低迷后的反弹动力，因此房地产调控政策不会松动。而整体市场虽不及去年，但绝对交易规模仍将处于高位。
